新しい規制への期待

特に、この法律には、アパートの改修と再建について詳細に規制するための独立した章（第 V 章）があります。

実装には多くの問題

過去 20 年間、古いアパートや集合住宅の改修と再建は、中央レベルから地方レベルに至るまで、国家管理レベルにとって常に特別な懸念事項でした。しかし、実際の実施では要求されたような肯定的な結果は得られず、何千世帯もが依然として劣悪で安全でない住宅地域で生活しなければなりません。人々の生命と財産に対する潜在的な脅威は常に近くに潜んでいます。

古いアパートの建物 C8 Giang Vo。写真：タン・ハイ

建設省の統計によると、現在、全国には古いアパートや集合住宅が2,500棟以上存在し、そのうちハノイ市が1,579棟と最も多く、次いでホーチミン市となっている。

これは、1960年から1990年にかけて建設された、補助金時代の典型的な製品です。当時の建築技術は、今日のように画期的な発展を遂げていませんでした。そのため、これらの住宅の主な構造は、最大でも50年から70年の耐用年数を持つ耐荷重レンガ壁です。

長期間の運用と使用により、多くの建物は深刻な劣化を起こしています。それだけでなく、住宅を拡張する必要性から、人々は恣意的にスペースを拡張し、拡張したため、建物の耐荷重システムにかかる負荷が増加し、安全ではなくなりました。それを承知しながらも、経済的な困難のため、多くの家族は依然として生き続けることを受け入れ、運命に人生を賭けなければなりません。一方、古いアパートや集合住宅の改修や再建は非常にゆっくりと進んでいます。

ハノイだけでも、1,579棟の古いアパートや集合住宅（76地域の1,273戸の住宅と306棟の古い独立した一戸建てアパートを含む）のうち、数十棟が危機的な状況にある。

特に、再建のためには取り壊さなければならないレベルDの危険地域（最も危険なレベル）が6つあり、その中にはC8 Giang Vo 集合住宅地区、G6A Thanh Cong 集合住宅地区、A Ngoc Khanh 集合住宅地区、 法務省集合住宅地区などがあります...

しかし、ハノイ建設局が発表したデータによると、2023年末までの古いアパートの改修と再建は計画のわずか1.14％に達し、19のエリアが改修および再建された。

特に、市は Nghia Do A & B House プロジェクト (Cau Giay 地区) など、多くの住宅エリアで投資家の選定を承認することを決定しましたが、 Nguyen Cong Tru住宅地（ハイバーチュン地区）。 X1-26 Lieu Giai アパートメント コンプレックス (Dong Da 地区)鉄道輸送サービス居住地区（ホアンマイ地区）アパートの建物番号 148 - 150 ソンタイ（バディン区）;ベトナム映画資料研究所集合住宅地区、Lieu Giai 通り 22 番地 (Dong Da 地区)。ハンバイ23番地（ホアンキエム地区）のアパートですが、2014年の住宅法の規制とその実施を規定するいくつかの法令に問題があったため、何年もそのままの状態のままで、実施することができません。

「法制度上の最大の問題の一つは、（2014年住宅法の施行を規定する）政令101/2015/ND-CP号です。この政令は、補償、用地明け渡し、移住について、個人と企業の間で交渉することを認めていますが、補償係数（係数K）についても具体的に規定されていません。そのため、双方が共通の見解を見いだせず、計画通り、目標通りに古いアパートや集合住宅の改修・再建を実施することが不可能になっています」と、ハノイ市建設局のマック・ディン・ミン副局長は述べた。

新しい規制で渋滞を「解消」

2023年住宅法は、上述の困難に直面しながら、2014年住宅法の優れた点を継承・推進するほか、実際の状況に合わせて多くの重要な内容を修正・補足し、困難や不十分さを解消して、今後の古いアパートや集合住宅の改修や再建に突破口を開くものとなっている。

2023年住宅法の最も注目すべき新点の一つは、居住者間の合意率の規制である。これまでは住宅地区の所有者の100%の同意が必要でしたが、新しい法律では、計画協議に参加する所有者の総数の少なくとも70%と、そのうち75%の同意があれば、プロジェクトの解体が認められることになります。

また、2014年の住宅法では、補償地価、再建投資後の住宅賃貸価格、面積換算後のマンション価格、移転先の住宅価格などを計算するための係数Kについて具体的な規定がない。

したがって、K係数は、古いアパートや集合住宅が建っている土地の所在地や土地の価値に基づいて、地方自治体によって柔軟に運用されることになります。 K係数が計算され、1〜2倍高くなるように調整されます。

「新法のハイライトとされる内容は、「古いアパートの収集」計画に関する規制であり、これによると、個々の独立した住宅を収集し、公共インフラ（樹木、キャンパス、遊び場など）用の領域を確保するために新しい建設工事の高さを増やすことになる。」

これにより、地方自治体はより好意的となり、企業は古いアパートや集合住宅の改修や再建に積極的に参加するようになるでしょう。人々は住み慣れた場所を変えたり、インフラやサービス施設が不足している移住地へ移住したりする必要がないので満足しています...」と都市計画の専門家で建築家のトラン・トゥアン・アン氏はコメントした。

特に、住宅法2023に規定されている古いアパートや集合住宅の改修と再建に関する内容は、地方分権化を推進し、省人民委員会が組織の下の専門機関に補償と移住計画を策定するための具体的な任務を割り当てる権限も与えている。投資方針、投資家を決定、承認する。マンション等の移転、強制移転及び解体に関する計画。移住予算を手配する...

さらに、この法律には、所有者、国、投資家の利益の実現可能性と調和を確保し、都市美化の要件を満たすために、1994年以降に建設されたアパートの建物を再建するために所有者に資金を提供する義務を課す条項も追加されています。

 

私たちは、古いアパートや集合住宅の改修に関する2023年の住宅法の新しい規制を高く評価します。これらの規制は、現行の法的文書が存在しない、または不完全である間に、国家、国民、企業間の利益の調和を確保するために、より実用的、詳細かつ明確なものとなっています。これにより、古いアパートや集合住宅の改修や再建が加速され、統合と発展のニーズを満たす将来の広々とした都市の外観が創出されます。

ベトナム不動産協会副会長 グエン・ヴァン・ディン博士

出典: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html