HoREAは調整された土地価格表をまだ適用すべきでない理由を説明

土地価格表に「適応」するには時間がかかります。

したがって、HoREAは、市が「2024年8月1日から適用される土地価格表案」に対する意見を聞くことを歓迎し、2024年土地法の規定に従って2026年1月1日から適用される「最初の土地価格表」の作成にのみ焦点を当てるべきであると提案した。同時に、協会は、旧地価表と「地価案」に基づいて、人々が土地使用料として支払わなければならない金銭的義務を次のように計算した。

事例1： Aさんは、グエンヴァンリン通り（ビンチャン県ビンフンコミューン）に隣接する100㎡の土地に古くに建てられた住宅の証明書を申請しました。この土地区画は元々、価格が20万VND/m2（場所1）の農地であり、ホーチミン市人民委員会の2020年1月16日付決定02号の土地価格表（現在の土地価格表）によると、グエンヴァンリン通りの土地価格は680万VND/m2です。

エリアIIの土地価格調整係数3.3倍を計算せずに、現在の土地価格表に従って土地使用料を計算する場合、A氏は6億6,000万VNDの土地使用料のみを支払えば済みます。調整係数を含めると、A氏は2兆1,780億VNDを支払わなければならない。

しかし、グエンヴァンリン通りに隣接する農地が320万VND/m2（場所1）、グエンヴァンリン通りの土地価格が6,500万VND/m2（9.55倍に上昇）と規定される予定の「土地価格表案」に従って土地使用料を計算すると、A氏は61億8,000万VNDの土地使用料を支払わなければならないことになる。

したがって、Aさんが「土地価格表案」に従って支払わなければならない土地使用料は、6億6,000万VNDの土地使用料に比べて9.36倍に増加し、係数を計算すると21億7,800万VNDの土地使用料に比べて2.83倍に増加することになります。

土地価格を調整する前に人々が「適応」する時間が必要だという意見は多い。

事例2： Bさんは、グエンヴァンリン通り（ビンチャン県ビンフンコミューン）に隣接する200平方メートルの土地を使用する権利をすでに持っていますが、以前の財政能力の欠如により、Bさんは家が建てられた100平方メートルの住宅用地に対してのみ証明書を申請し、残りの100平方メートルのセメントヤードの面積は、短期的な農作物を栽培するための土地と判断されました。今度、Bさんはセメント工場100㎡の土地利用用途を宅地に変更する申請をしたいと考えています。 Bさんは、「土地価格表案」に基づいて計算すると61億8千万ドンを支払わなければならない。

事例３： Ｃ氏は、自宅の敷地に隣接する農地1,000平方メートルの分筆を申請した。同時に、土地利用目的を農地から5つの住宅地に変更し、各区画の面積を200平方メートルにして子供たちに分配してください。

この農地はグエンヴァンリン通り（ビンチャン県ビンフンコミューン）に隣接しています。現在の土地価格表に従って土地使用料を計算すると、C氏は66億VNDの土地使用料を支払う必要があります。係数が3.3倍加算されると、Cさんは217.8億ドンの土地使用料を支払わなければなりません。

しかし、土地使用料が「土地価格表案」に基づいて計算され、価格が320万VND/m2（場所1）で、グエン・ヴァン・リン通りの土地価格が6,500万VND/m2である場合、C氏は618億VNDの土地使用料を支払わなければなりません。土地使用料66億VNDの9.36倍、係数を加えると土地使用料217.8億VNDの2.83倍となる。

HoREAはまた、上記のケースで、決定2/2020/QD-UBNDおよび決定56/2023/QD-UBNDに従って、または「土地価格表案」に従って、支払うべき土地使用料の額を選択するように求められた場合、より多くの個人および世帯の経済力に合うように、現在の土地価格表に従って支払うべき土地使用料の額を選択することを全員が提案するだろうと述べた。

「中断」された計画で行き詰まったケースの困難の解決

特に、HoREA は、新築住宅地や改修住宅地などの「保留」計画区域内に住宅や土地がある場合に最も不利な立場に置かれている人々である 4 番目のケースも取り上げました。あるいは、ビンクオイ-タンダプロジェクトのような「中断された」プロジェクト... そのため、長年にわたり、これらの人々は新しい建設許可を与えられず、区画を分割することも、土地利用目的を変更することも許可されず、以前の非常に低い土地価格で土地使用料を支払うことができませんでした。

近い将来、ホーチミン市が「中止された計画および中止されたプロジェクト」を撤回した場合、これらの人々は「土地価格表案」の規定に従って非常に高い土地価格で土地使用料を支払わなければならなくなり、二次的な損失に苦しみ続けることになる。そのため、HoREAは、土地価格表を起草する機関に対し、現時点では2024年8月1日から適用される新しい土地価格表を発行することは適切ではないことを明確に認識するよう要請しました。

計画地域内に土地を持つ人々は、土地価格の調整に対処する時間がありません。

同協会はまた、現在ホーチミン市には証明書が交付されていない土地区画が13,035区画以上あり、市内の土地区画総数の0.7％を占めていると指摘した。あるいは、既存の住宅に付随する安定した市街地居住地域に位置する農用地区域について土地使用権を合法化する必要がある者。または、上図のように土地区画を分割し、同時に土地利用目的を宅地に変更する必要がある方。

上記の理由により、2024年土地法（第257条第1項）に基づき、現行の土地価格表と土地価格調整係数は2025年12月31日まで引き続き適用され、人々が証明書の申請手続きや資金の調達に十分な時間をかけ、旧価格で土地使用料を支払うことができるため、人々の経済的負担が軽減されます。

同時に、協会はホーチミン市人民委員会に対し、当局が「中断された計画および中断されたプロジェクト」の撤去に重点的に取り組み、これらの地域の人々が土地使用者としての権利を行使するのに十分な時間を持ち、2025年には現在の土地価格表に従って土地使用料を支払うことができるように、迅速かつ断固とした態度で指示するよう要請した。

最近、ホーチミン市トゥドゥック市土地登記事務所支部は、土地使用権、家屋所有権、土地付属資産に関する証明書の発行に関して、証明書を交付された土地に付属する資産の登記、または期限付き建設許可（臨時建設許可）に対する土地に付属する資産の変更の登記について通知する文書を、当該地域内の34区の人民委員会に送付した。これは、計画地に仮設住宅を建てた世帯にもレッドブックの交付を受ける機会があることを意味します。

出典: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html