低所得者層のニーズに応え、住宅価格を下げるソリューション

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過去2年間、手頃な価格の住宅の供給は市場に存在しなかった。

不動産市場調査会社が過去1年間に行った調査によると、ホーチミン市の住宅価格は下落しているものの、実際に住宅を必要としている人々の大半にとって、1平方メートルあたり2,500万～3,000万ドンの手頃な価格の住宅を入手するのは依然として困難だという。

現在、中級クラスのアパート（2部屋）の価格は約25億ドン（3,500万ドン/m2）で、年間約1億ドンを貯蓄できる世帯や個人の平均収入の約20倍に相当します。

約20億ドン（1平方メートルあたり2,500万～3,000万ドン）以下の手頃な価格のアパートや公営住宅の供給は非常に限られており、過去2年間、ホーチミン市の市場にはほとんど存在しなかった。

Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏は、不動産価格は継続的に上昇しており、ますます人々の収入を超えていると述べた。特にホーチミン市のマンション価格上昇指数は2015年から現在まで8年ぶりに国民の所得増加率を上回り、82％増加した。

一方、統計総局の数字によれば、都市部の人々の収入はわずか39%しか増加していない。したがって、ホーチミン市の住宅価格は、人々の収入の24年分にほぼ相当します。

レ・タン社のレ・ヒュー・ギア取締役は、現在の住宅価格の高騰について説明し、政府はこの状況に注目し、価格を下げる方法を模索しているが、不動産業界が最も困難な時期にあるにもかかわらず、この目標は依然として課題に満ちており、期待された成果は達成されていないと述べた。

ギア氏によると、住宅価格が高騰している理由は3つある。土地、資材、労働、設計、監督、建設などの投入コストがすべて高いこと。長い手続き、法的手続き、高い金利などの入力変動コスト。利益を最適化するための主な販売者（投資家）と二次販売者（投資家）の意志。

住宅価格を下げるために協力しよう

多くの専門家は、不動産価格を下げ、不動産セグメントを再構築するためには、国家管理機関から不動産企業、銀行に至るまで、多くの主体と構成要素の「共同の努力」、視点の統一、実施方法、調整が必要だと考えています。

国家管理機関としては、まず第一に、投資と建設の行政手続きやプロセスを短縮する選択肢を検討する必要がある。土地使用料と敷地整地費の計算において企業を支援するオプションを検討してください。これらは投資家のコストの多くを占め、不動産のコストに直接影響を与える 2 つの項目です。

Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、Le Bao Long氏によると、土地基金の創設費用、建設資材価格、投資、建設、人件費などの関連費用の急激な上昇により、不動産価格も上昇しているという。さらに、低金利と高インフレも、最近の不動産価格の継続的な上昇に寄与している要因である。

ベトナム不動産協会副会長、ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、住宅価格を下げるためには、セグメントの再編が必要であり、そのためには、国家管理機関から企業、銀行など多くの関係者の協力、貢献、視点の統一、実施方法、調整が必要だと語った。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、住宅プロジェクトのコストと販売価格の計算方法の再構築を提案した。

住宅プロジェクトの主なコストには、土地基金設立費用、建設費用、財務費用、管理費用が含まれます。

土地基金創設の費用については、チャウ氏によると、土地使用料の徴収方法を変更し、「農地、非農地から住宅地への土地利用目的の変更行為」に対して課税する税金に転換し、税率を明確にする必要がある（地価公示地価の15～20％程度とすることができる）。

これにより、「要求と提供」や嫌がらせの仕組みが排除されます。土地使用料を現行方式より引き下げることで住宅費の削減に寄与し、住宅価格を引き下げる条件を整えます。

「投資家が依然として住宅を高値で売ったとしても、法人税をもっと払わなければならなくなり、原則として価格は市場によって決まるため、あまり心配する必要はない。投資家が住宅を高値で売れば、住宅購入者は背を向け、ボイコットするかもしれない」とチャウ氏は語った。

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