北部の産業用不動産の魅力
2023年上半期、北部の各省・市は製造業分野で最大の外国投資を誘致し、34億米ドルに達しました。これは、新規登録されたFDI製造業プロジェクトの63％に相当する238件の新規プロジェクトです。
そのうち、バクザン省は10億6千万ドルで新規登録プロジェクト全体の20％を占め、これにはシンガポールのFulian Precision Technology工場への6億2100万ドルの投資やLONGi Green Energy Technoly Co.のプロジェクトが含まれる。同社は1億4000万ドルの価値があると評価した。バクニン省は、登録資本金4億8,600万米ドルの9%を占め、製造業へのFDI誘致において全国第3位にランクされています。
投資分野別に見ると、2023年上半期、電気機器が製造業における新規登録FDI資本の中で最大の21％を占め、その額は11億4,000万米ドルに達した。次いで、コンピューター・電子・電気製品産業が総投資資本の20％を占め、ゴム・プラスチック製品が15％を占めています。
イラスト写真。 (出典: DK)
経済地域別に見ると、北部経済地域では、新規投資資本を受け入れる主な分野はコンピューター、電子機器、電気製品であり、地域全体の総投資資本の19％を占めています。次いで電気機器（15％）ゴム・プラスチック製品はわずか5％、自動車は4％です。一方、南部経済地域では、ゴム・プラスチック製品への投資が最も多く、地域全体の投資資本の10％を占め、金属製造が4％、飲料水が約3％を占めており、状況はやや逆転しています。
さらに、製造業や太陽エネルギーも北へシフトしていると指摘されています。 2022年までに北部経済圏でトップ5の製造プロジェクトのうち3つは太陽光関連分野です。全国の太陽光発電製品メーカー30社のうち、77％が北部経済圏に所在し、南部経済圏にあるのはわずか23％です。
そのうち、トリナ・ソーラーはタイグエン省イエンビン工業団地で2億7500万米ドル相当のプロジェクトを展開する最大の投資家である。投資家は主に中国、香港、シンガポールから来ています。 2023年上半期には、米国の太陽光モジュールメーカー、ソーナバ・ソーラーも、バクニン省クエヴォ工業団地の年間生産能力1ギガワットの近代的な工場で生産を開始した。
ベトナムの民間企業ADグリーンは2023年に4500万ドル相当の3ギガワットの工場を開設し、国内外の市場向けに太陽光パネルを生産する予定だ。この施設は、タイビン省ティエンハイ地区アンニン工業団地の約8ヘクタールの面積を占めています。
北部地域の主なテナントグループは、電子機器やコンピューター、自動車、機械設備、太陽光発電関連の製造など、付加価値の高い分野のテナントであり、サムスン、LGエレクトロニクス、フォックスコン、キヤノン、ヒュンダイ、ホンダ、ビンファストなどの大手企業が入居していることがわかります。
一方、南部の主な入居企業は、ゴムやプラスチック製品、食品や飲料、建設資材、衣料品などを加工する企業であり、付加価値が低いと評価されている産業である。
サヴィルズ・ハノイの産業アドバイザリーサービス部門シニアマネージャー、トーマス・ルーニー氏は次のようにコメントしています。「北部経済区は戦略的な立地にあり、国内外の市場へのアクセスが良好です。」
過去5年間で、ハイフォン港、ラックフェン深水港、カイラン港の3つの主要港を結ぶ一連の高速道路プロジェクトにより、この地域のインフラは大幅に改善されました。さらに、北部経済区は大規模な土地基金を所有しており、高付加価値分野で事業を展開するテナントのエリア需要を満たし、自動車組み立て、電子部品、太陽エネルギー製品などの大規模な投資プロジェクトを多数誘致しています。
「北部経済区は、ハイフォンを経由するベトナムの重要な輸出入ルートの一つを利用できるだけでなく、近隣の市場に商品を便利に移動させることができるため、投資家にとって大きな利点であると考えられる」とトーマス・ルーニー氏は述べた。
家賃が高すぎると競争上の優位性が低下する可能性がある
サヴィルズ・ベトナムの報告によると、2023年上半期、北朝鮮では総面積1万2000ヘクタールに達する68の工業団地プロジェクトが記録された。平均稼働率は前年同期の81％から83％に上昇した。平均土地賃貸価格は、102 USD/m2/賃貸サイクルから138 USD/m2/賃貸サイクルに上昇しました。
北部の工業団地の土地税価格は上昇しており、南部に比べて北部の経済圏の競争力が低下している。 （写真：DP）
そのうち、バクニン省は、中国国外でのサプライチェーンの多様化の必要性から電子機器企業やサプライヤーの新たな関心が高まったことにより、2022年の同時期と比較して土地賃貸価格が48％上昇し、賃貸サイクルあたり156米ドル/平方メートルに達しました。
フンイエンは同期間内に45%上昇し、1平方メートルあたり1レンタルサイクルあたり132米ドルに達した。同様に、主要省でも上昇が記録され、ハイズオン省（33%上昇、101米ドル/平方メートル/レンタルサイクル）、ハイフォン省（28%上昇、129米ドル/平方メートル/レンタルサイクル）が上昇しました。
サヴィルズの報告書によると、北部経済地域における既設工場の供給は、純賃貸可能面積（NLA）で350万平方メートルに達し、そのうち約61万8000平方メートルが空きのままとなっている。平均賃料は2023年上半期に月額4.8米ドル/平方メートル（VATを除く）になると予想されています。一方、北部地域の既設工場・倉庫の入居率は、ハイフォンとバクニンで新規供給が開始されたことにより、83％に低下しました。
サヴィルズ・ベトナムの産業サービス部門の副部長、ジョン・キャンベル氏は次のように述べています。「北部経済圏の現在の土地賃貸価格は2桁を超えており、南部に比べて北部経済圏の競争力が低下しています。土地価格の上昇は、電子機器、自動車、太陽光発電の製造会社の新規参入を阻む可能性がある。これらは、広い土地を適正な価格で所有したい投資家たちです。」
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