既得権益の不動産バブル
10月28日午前、会議場で「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」のテーマ別監督の結果に関する監督代表団の報告書と国会決議案について意見を述べたタ・ヴァン・ハ代表（クアンナム代表団）は、不動産市場の価格上昇の実態は高くて急激であり、制度的および政策的な問題のほかに、独占、操作、価格インフレの兆候があり、利害関係者による不動産バブルを生み出していると述べた。
クアンナム代表団は「問題を綿密かつ正確に評価し、そこから具体的かつ根本的な解決策を導き出す必要がある」と述べた。決議草案では、主に政策と法律の制限に関する制限を評価していますが、依然として異常な要素、突然の価格上昇、2～3倍などがあり、一般的な現実と人々のニーズに適していません。
ハ氏によると、不動産市場価格を下げる解決策の一つは不動産債だという。しかし、現在、不動産債は12～15％の金利に加えて、約3％の発行手数料で発行されています。したがって、不動産債の発行の目的は、満期時のこのセクターの未払債務に大きな圧力がかかることです。不動産市場の回復と発展に向けた厳しい管理がなければ、債券発行は効果がないだろう。このような高い金利を約3年間支払わなければならないことは、国家と国民にとって大きな負担となります。不良債権の増加や倒産につながるリスクさえ生じます。
「したがって、今後不動産市場が冷え込むことはなく、人々は市場にアクセスする機会を失うことになるだろう。」したがって、不動産市場を健全かつ適切な方向に回復し、発展させるためには、解決策を研究し、検査、点検、基礎の見直しを行う必要がある」と代表のタ・ヴァン・ハ氏は提案した。
代表ホアン・ヴァン・クオン氏（ハノイ代表団）は、「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」に関する監督代表団の報告書を評価し、専門的な不動産取引フロアを管理するメカニズムを構築する必要があると述べた。
代表のホアン・ヴァン・クオン氏によると、不動産価格が異常に高いのは、貯蓄目的で不動産を購入する人が多く、不動産へのキャッシュフローが増加し、生産やビジネスに流れ込まなくなったためだという。不動産の供給はますます不足しています。さらに、ブローカーや競売人などの市場勢力は利益を上げるために意図的に価格を引き上げます。
「注目すべきは、大都市の不動産価格が非常に高く、継続的に上昇しており、住宅を必要とする大多数の人々の支払いレベルを超えている一方で、不動産からの収入は不動産投資コストに比べて低いことだ」とクオン氏はコメントした。
制度上の「ボトルネック」の除去
ダン・ビック・ゴック代表（ホアビン代表団）は、モニタリング報告書の検討を通じて、制度上のボトルネックを速やかに解消し、法的問題のあるプロジェクトを徹底的に処理するために、不動産市場管理に関する多くの政策や法律が発行され、不動産市場と社会住宅の発展のための法的枠組みの構築に貢献していることを強調した。
ダン・ビック・ゴック代表は、報告書では、社会住宅向け優遇融資プログラムに対する国家予算支援資金が依然として低く、社会政策銀行を通じた融資プロセスと手続きが依然として複雑で重複していることも指摘されていると述べた。社会政策受給者への最大融資額は低く、社会経済状況に適していません...
こうした欠点を踏まえ、ダン・ビック・ゴック代表は、不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策や法律の実施に対する国会の最高監督は極めて必要かつ時宜を得たものであり、特に、これまで解消されてきた、そして今後解消される必要がある制度上の「ボトルネック」を指摘することが重要であると述べた。
そのため、代表団は、政府が不動産市場の管理と社会住宅開発における政策と法律の欠点と限界を徹底的に検討し続けることを提案した。
「不動産事業法、2023年住宅法、2024年土地法が公布された後も、政策や法律に残る22の課題や欠陥に加えて、制度上のボトルネックを迅速に取り除き、長期にわたる実施プロセスと多くの法律変更により困難、法的問題、停滞に直面している不動産プロジェクトを適切に解決し、徹底的に対処し、不動産および社会住宅市場の持続可能な発展の要件を満たすために、タイムリーで同期した解決策の検討、研究、提案を継続する必要がある」とゴック氏は提案した。
同時に、ホアビン代表団の代表者によると、監視報告書で指摘された制度上の不備や重複は、起草機関が今回の会期から、特に都市・農村計画法や公共投資法などの法案を更新、調査、修正するための極めて重要な根拠となるという。特に、地方自治体の役割、自主性、責任を能力に応じて強化し、資源配分と連携した地方分権・権限委譲を推進する方向で規制を検討する必要がある。
また、制度的解決策群を引き続き効果的に実施することについての意見を述べた代表のドゥオン・カック・マイ氏（ダクノン代表団）は、不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律が市場の急速な発展に追いついていないと述べた。不動産業に関する法律と土地、住宅等に関する法律等の関連法規との間には、一部に整合性や統一性がない規制がある。
さらに、不動産事業に対する国家管理の責任は依然として不十分かつ不明確であり、管理業務の有効性に影響を与えています。税金逃れのために土地の譲渡価格を実際の価格よりも低く申告する慣行は今でも一般的です。社会住宅政策の受益者に対する条件や社会住宅開発のための土地投資手続きに関する規制には依然として欠陥がある...
代表者によると、これらの欠点と限界の原因は、市場状況の予測が不完全であることと、アドバイザリースタッフの法的規制を評価および分析する能力が不十分であることによるとのことです。不動産構造が適切ではなく、社会住宅や高級マンションを建設するための土地比率に関する統一的な規制がありません。公証時の価格申告や実際の不動産取引価格の監視の実施は非常に困難です。
上記の現実を踏まえ、代表のドゥオン・カック・マイ氏は次のように提案した。「今後も、一連の制度的解決策を効果的に実施し続けることが必要である。」土地法、住宅法、不動産業法などの関連法の見直し、改正、整備を継続し、土地価格を国民が明確に理解できるよう、公開されアクセス可能な不動産市場情報システムを構築し、投機や価格高騰を抑制します。それに加えて、代表団は、社会住宅プロジェクトの投資家を厳格に管理するためのメカニズムと政策を公布するための助言を建設省に委託することを提案した。同時に、社会住宅に対する優遇融資政策の問題点や障害について評価・検討するよう調整する。
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出典: https://vov.vn/chinh-tri/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov
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