不動産は優先されるが、銀行融資にあまり依存すべきではない

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ベトナム不動産協会（VNRea）は、「財政政策と金融政策の調整メカニズムの革新」という研究報告書の中で、不動産事業者は銀行融資に依存すべきではないと勧告している。

不動産は高い信用優先順位が与えられます。

ベトナム国家銀行の統計によると、9月30日現在、信用機関の不動産部門に対する総融資残高は27億4000万ベトナムドンに達し、2022年12月31日と比較して6.04％増加し、経済に対する総債務残高の21.46％を占めた。

不動産信用残高のうち、消費・自家用目的の不動産信用残高は64％、不動産事業活動に係る未払いローン残高は36％を占めています。今年最初の9か月間で、不動産業向け信用の伸び率は、一般信用の伸び率や前年同期を上回りました。

他の20の経済セクターの企業や部門が、残りの信用残高の約80％を「共有」しなければならないことがわかります。不動産セクターは、経済の他のセクターと比較すると、割り当てられた未払い信用枠の割合に関して、かなり高い優先順位を与えられています。

したがって、銀行業界は経済セクター間での信用配分のバランスも取らなければなりません。

銀行信用は本質的に、システムへの信頼に基づいて銀行に預けている何百万人もの預金者と何十万もの企業からのお金です。銀行にはその資本を慎重に、安全に、そして効果的に使用する責任があります。

法的地位が不明瞭であったり、資本回収計画が実現不可能であったり、リスクレベルが高い基準を満たさないプロジェクトへの融資は、銀行自体だけでなく、預金者やシステム全体にもリスクをもたらします。

経済難と経営難により、銀行業界は預金者や他の企業から預かった貯金や預金を投資するための実現可能で安全なプロジェクトを見つけることがさらに困難になっています。

不動産プロジェクト向けローン、住宅・不動産商品購入向けローンの期間は、通常 10 ～ 20 年です。一方、銀行の資金調達は通常12～24か月で、最長でも36か月です。 3年間資金を調達し、10年または20年間貸し付けるのは大きなリスクです。

したがって、銀行システムの預金から動員された資金を使用した長期不動産プロジェクトに対する貸出金利も、システムの安全性の観点から管理される必要がある。

銀行融資に頼りすぎないでください。

VNReaは、不動産業界は銀行融資に頼りすぎず、部屋の拡張や増加を待つべきだと推奨しています。なぜなら、不動産に投入される融資額は非常に高く、依然として増加傾向にあるからです。現状では、不動産専用の別室があっても、銀行からの融資条件を満たさないため、事業者がアクセスできない可能性があります。

一方、不動産が信用支援に依存し続けると、大きなシステムリスクが生じることになる。不動産会社が倒産すると、その影響は銀行にも波及するからです。

「不動産市場にとって、債券は最も重要な資金源でなければならない。市場は中長期の資金を必要とするため、銀行資本ではなく債券に頼らなければならない。不動産業界の銀行への依存を減らす以外に方法はなく、そうして初めてリスクを分散できる」とVNReaは分析した。

長期的には、企業が資金を動員する余地が広がるよう、健全で透明性があり持続可能な債券市場を発展させるための法制度を継続的に改善していくことが必要であると協会は考えています。

法政策の運営においては、2022年に起きたように、時に緩みすぎて抜け穴だらけの市場を作り出し、企業が競争して発行する事態に陥り、リスクがあると突然「ブレーキ」がかかり、企業が対応できなくなるような状況を避ける必要がある。

社債市場は早急に規制され、法的ガイドラインに基づいて運営され、厳重な監督を受ける必要がある。

さらに、特に現在の困難な状況においては、将来の不動産事業から資本を解放することが不動産事業者にとって極めて緊急の課題となっています。そのためには、シードキャピタルの創出からプロジェクトの法的障害の除去に至るまで、ソリューションを同期的に組み合わせる必要があります。

完全な法的文書がなく、多くの潜在的なリスクがあるプロジェクトを購入したい顧客はいません。それどころか、合法的に事業は撤去されたが、疲弊している。シードキャピタルがなければプロジェクトを実行することはできませんし、プロジェクトがなければ顧客からキャッシュフローを生み出すことはできません。

一方、初期資本はあっても市場の流動性が低く、製品を販売できない場合は、プロジェクトは遅れ、資本金が増加し、ビジネスは借金スパイラルに陥る可能性があります。

不動産事業にとって、持続的な成長と発展の時代へと進むためには、企業債務を再構築するための資産売却、信用・債券資本や顧客預金からの資本へのアクセス履歴の「整理」など、いかなる犠牲を払ってでもリストラ段階を乗り切る必要がある。

さらに、プロジェクト開発者も投資商品を再構築する必要があり、ハイエンドセグメントと「非現実的な繁栄」を追い続けるのではなく、市場に混乱をもたらす少数のグループの投機目的ではなく、大多数の真のニーズを活用しながら、ユーザーの収入に適した価格帯を追求することを決意する必要があります。

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