グオイ・ラオ・ドン紙が最近開催した「2024年末から2025年初頭の不動産市場の見極め」セミナーで、キム・オアン不動産グループ株式会社の取締役会長ダン・ティ・キム・オアン氏が講演した。同社は、不動産市場、特に社会住宅部門が直面している困難を強調しています。
Nguoi Lao Dong 新聞による「2024 年末から 2025 年初頭の不動産市場の見極め」に関する議論の概要
住宅の需要は非常に大きいです。
オアン氏は、キム・オアン・グループは不動産業界で16年以上の発展を遂げてきたと語った。同社はこれまで、ビンズオン省、ドンナイ省、ホーチミン市、バリア・ブンタウ省で数多くの大規模プロジェクトを成功させてきました。政府が100万戸の社会住宅を建設するプロジェクトを発表したとき、キム・オアン・グループは、政府が健全で持続可能な不動産市場を創出するために多くの政策変更を行っていることを認識しました。
「同時に、2024年8月1日から3つの新しい法律が正式に発効し、市場に前向きな変化が起こると信じています。そして、これらの変化に備えて、キムグループオアンは積極的に大規模プロジェクトの開発を計画しています。標準的な都市部に焦点を当てるだけでなく、低所得者や住宅のない世帯にサービスを提供する社会住宅プロジェクトも目指しています。「住宅」とオアン氏は言いました。
キム・オアン・グループの会長によれば、現在、ビンズオン省、ドンナイ省、バリア・ブンタウ省など工業開発が盛んな地域では社会住宅の需要が非常に高いという。これらの省は何十万人もの移民労働者を惹きつけているが、現在の社会住宅の供給は需要を満たすことができない。
セミナーでは、キム・オアン不動産グループ株式会社の取締役会長ダン・ティ・キム・オアン氏が講演しました。
こうした状況の中で、同グループは先進国の社会住宅モデルから学び、効果的な解決策を見つけようと努めてきた。特に、オアン氏は、人口の90％が高水準、近代性、利便性、緑化を考慮して建設された公営住宅エリアに住んでいるシンガポールの公営住宅モデルの成功についての印象を述べました。
「私たちの願いは、ベトナムの家族のためにシンガポール基準の社会住宅プロジェクトを創ることです」とオアン氏は決意を語り、グループは社会住宅分野で有名なスルバナ・ジュロン・グループと戦略的協力協定を締結したと語った。シンガポールおよび世界における発展。この協力により、キム・オアン・グループはベトナムの不動産市場に最高品質の社会住宅プロジェクトをもたらすことが期待されています。
計画によれば、キム・オアン・グループは合計4万戸のアパートを含む26の社会住宅プロジェクトを開発する予定だ。社会住宅用地の総面積は107haです。キム・オアン・グループは11月にビンズオン新都市で26.69ヘクタール規模の初の社会住宅プロジェクトを開始する予定。
このプロジェクトは、高い技術基準と品質基準を満たしているだけでなく、居住者に役立つ何百もの近代的な設備を統合しながら、EDGE グリーン認証により市場に強い印象を与えることが期待されています。特に、このプロジェクトの社会住宅アパートの販売価格は、市場に出ている同じセグメントのプロジェクトと比較して約50％にすぎません。
土地基金の難しさ
しかし、キム・オアン氏は、公営住宅に投資する企業が直面している困難を率直に指摘した。まず、土地資金が大きな障害となります。規則によれば、社会住宅プロジェクトでは、土地基金の20％を社会住宅の建設に充てなければならない。しかし、この土地基金の企業や地方への割り当てには、依然として多くの欠陥があります。
オアン氏は、スケジュール通りに完了できなかった場合には企業が責任を負うという保証のもと、タスクを企業に割り当てるべきだと考えています。 「企業が適切に対応しなければ、責任を取らなければならない。そうすれば住宅価格はより適正になり、顧客に利益をもたらすだろう」と彼女は語った。
もう一つの問題は、社会住宅プロジェクトの土地価格です。オアン氏は、国が割り当てた土地基金と企業自身が購入した土地基金の間で、土地評価に明確さと透明性が確保されるべきだと提案した。ビンズオン省のキム・オアン・グループの社会住宅プロジェクトを例に挙げると、企業がそれを買収したのは8年前だが、現在、投資コストと利益は約1兆ドンとなっている。
オアン氏はセミナーで、社会住宅の実施における多くの問題と困難を提起した。
この土地の由来は工業団地用地を住宅地に区画整理することを認可され、1/500の認可を受けています。工業団地の土地価格を1平方メートルあたり170米ドルとして計算すると、その価値は1兆VNDを超える。しかし、現在の土地価格を商業用住宅に適用すると、その数字は3兆VND以上になる可能性があり、社会住宅プロジェクトの開発に困難を生じさせる。
そのため、彼女は、国が割り当てた土地と企業自身が購入した土地の種類を国が明確に区別し、明確で合理的な価格を決定すべきだと提案した。これにより、企業が投資プロセス中にミスを犯すことも防止され、企業が国と協力して社会住宅を開発することが奨励されます。
企業が直面するもう一つの問題は法的手続きです。オアン氏は、社会住宅については別途規制があるものの、実際には行政手続きが短縮されておらず、プロジェクトの完了までの期間が延びていると話した。これはビジネスの投資効率に影響します。彼女は、企業の負担を軽減し、社会住宅建設の進捗を早めるために手続き改革が必要だと提案した。
さらに、利益率の問題も企業にとって大きな障壁となっています。規制によれば、企業は最大10％の利益しか享受できず、販売コストが6％を占めるため、実際の利益はわずか6％になります。このため、この分野に大企業を誘致して投資してもらうことが難しくなります。オアン氏は、企業が社会住宅開発に参加するよう動機付けるために、政府にもっと明確なインセンティブ政策を策定するよう求めた。
社会住宅建設のための土地資金の交換については、新法では投資家が交換を提案できると規定されているものの、同じ種類の市街地または同じ会社に土地資金を持っている必要がある。
現実には、すべての投資家が同じタイプの都市部に多くの土地を持っているわけではないので、これを満たすのは非常に困難です。例えば、現在、多くの企業は調整後に古いプロジェクトを交換したいと考えていますが、2つの土地ファンドは同じグループに属しているにもかかわらず、同じ都市になく、同じ会社ではないため、交換することができません。
資本制約
さらに、社会住宅プロジェクトを実施するための資本の借り入れにも多くの困難が伴います。オアン氏によれば、企業は省市の開発投資基金から総プロジェクト投資資本の約15％の優遇融資のみを借りることができるという。
これでは費用を賄うのに十分ではなく、一方、商業銀行からの融資は、優遇金利にもかかわらず、依然として年間8.2％から9％であり、社会住宅を開発する際に企業が受け入れることができる金利よりもはるかに高い。
企業が困難に直面するだけでなく、人々も公営住宅を購入する際に多くの障害に直面します。オアン氏は、社会住宅購入のためのローンの金利の例を挙げた。2024年8月1日までは社会政策銀行の年利4.8％だったが、8月1日以降は年利6.6％に上昇した。 – 商業ローンに近いレベル。このため、すでに収入が低い労働者は、家を買うために借金をすることを恐れるようになる。
「多くの住宅購入者は、収入要件を満たしているにもかかわらず、承認プロセス、特に過去3か月間の収入を証明する要件が複雑すぎるため、依然としてお金を借りることができない」とオアン氏は述べた。
さらに、借り手の収入を証明する手続きは依然として複雑であり、本当に困っている多くの人々にとって困難を引き起こしています。 「キム・オアン・グループの多くの顧客は、住宅価格の20～30％を前払いしているが、銀行が時間通りに支払いをしないために、まだ住宅を受け取れていない」とオアン氏は付け加えた。
言うまでもなく、公営住宅を購入する際の収入に関する規制にも多くの欠点があります。具体的には、独身者の場合は1500万VNDの収入が必要で、夫婦の場合は3000万VNDの収入が必要な場合、2900万や3100万など、わずか100万の差でも考慮されません。このため、多くの人が住宅購入の機会を失い、アパートを抵当に入れ、銀行に元金と利息を支払う責任を負わなければなりません。
オアン氏はまた、現在、社会住宅を運営する企業のほとんどが営利目的ではないという問題を提起した。そのため、一部の物件は低価格でローエンドの住宅を建てるという考え方を持っているため、品質は良くありません。アパートは5階建てでエレベーターはありません。アパートには小さなエリアがいくつかあるだけで、アメニティが不足しています。セキュリティが不十分...そのため、家はすぐに劣化し、修繕に多額の費用がかかり、住宅地は非常に粗末なものになります。
一方、シンガポールでは、多世代で暮らせるよう、1 ベッドルームから 4 ベッドルームまで、さまざまなエリアのアパートが建てられています。これは適切であり、また非常に高品質の建物を建てるため、アパートは長期間使用でき、別の家を購入することなく何世代にもわたって住み継がれることができます。さらに、公営住宅であるにもかかわらず、住民のニーズに応える近代的な設備が数多く備わっています。
キム・オアン・グループは調査を行い、これが良いやり方であると認識しており、経験から学び、ベトナムの人々のためにシンガポール品質の社会住宅を開発することを決意しています。 「国が企業にとっての上記の困難を解決し、適切な優遇融資金利を提供し、社会住宅購入者の申請審査プロセスを簡素化できれば、100万戸の住宅を建設するプロジェクトの完了は可能だと考えています。政府の社会住宅は大成功を収めるでしょう。そして、私たちの労働者は、広くて清潔で美しい家で、十分な設備を備え、安心して働き、発展に貢献できる安定した生活を送るための条件がさらに整うでしょう。「経済的」 - オアンさんはそう信じています。
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出典: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm
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