不動産プロジェクトにおける法的問題の解決
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、3月14日にファム・ミン・チン首相の議長のもと開催された2024年の金融政策運営タスク展開会議は、生産とビジネスの困難の除去、成長の促進、マクロ経済の安定に焦点を当て、2024年に金融政策を実施するための効果的な解決策を開発する上で非常に重要な役割を果たすという。
不動産プロジェクトが信用アクセスの資格を得るための法的障害を取り除くことに焦点を当てます。これが、2024 年に信用の拡大を促進するための最も効果的な「非信用ソリューション」です。
不動産分野に関しては、HoREAの議長は、不動産プロジェクトが信用アクセスの資格を得るための法的障害を取り除くことに管轄政府機関が重点を置くことを提案し、これが2024年に信用成長を促進するための最も効果的な「非信用ソリューション」であると述べた。
チャウ氏によると、全体的な解決策は、政府と国会常任委員会が、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産事業法を2025年1月1日から発効するのではなく、早期適用を認める可能性を国会に提出し、特に、土地使用権の受領または他の土地の使用権の取得に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行し、補償、支援、再定住、および敷地の整地を独立したプロジェクトに分離することを試行することに関する国会決議を実施するためのプロジェクトを構築して提出することを検討していることです。
国会で承認されれば、不動産プロジェクトに対する法的障害（最も困難なのは一部の法的規制に絡み合うこと）が取り除かれ、不動産事業者がより容易に融資を受けられる条件が整い、商業銀行が信用融資を承認しやすくなる。
さらに、協会は、政府による政令08/2023/ND-CPの公布（個別社債市場の困難を克服し、「ソフトランディング」し、崩壊を回避するのに役立った）や、土地評価の困難や障害を取り除いた政令12/2024/ND-CPと同様に、一貫性、統一性、現実への近さを確保するために、土地法、住宅法、不動産事業法、信用機関法の実施の詳細と指針となる政令および通達の草案約25件を省庁および部門が早急に完成させることを推奨している。
HoREA会長によれば、具体的な解決策は、首相の作業部会に対し、引き続き各省庁、支部、地方自治体と緊密に連携し、各「障害グループ」の分類に基づいて当該地域のプロジェクトに対する困難や障害を取り除くことを検討するよう要請することであり、これにより地方自治体にも同様に、融資を受ける資格のある「対象」プロジェクトを再開できるようになる。
同時に、不動産企業の責任は、企業の再編、投資の再編、住宅製品の再編に努め、市場の真のニーズである手頃な価格の住宅と社会住宅に向け、合理的な住宅価格の提供に努め、首相の作業部会や管轄の政府機関と誠実に協力して、プロジェクトの困難や障害を共同で取り除くことです。
35億ドン以下の住宅購入者に120兆ドンの融資パッケージの借り入れを提案
国立銀行によれば、現在、社会住宅向けの120兆億ドンの融資パッケージからの借り入れを必要とするプロジェクトが30件あるという。商業銀行は、このプロジェクトのために6,400億ドン、住宅購入者のために60億ドンを支出した。このパッケージの支出率は現在約 1% です。
不動産セクターにおける消費者信用を促進するため、HoREAは、1戸あたり35億ドン以下の商業用住宅の購入者が120兆ドンの優遇融資パッケージを利用できるようにすることを提案した。
HoREAの議長は、首相が消費、輸出、投資などの成長の原動力に信用が流れるように指示していたにもかかわらず、120兆億ドンのパッケージの支出額は低すぎるとコメントした。
彼によれば、不動産消費者は住宅購入者である。この分野での消費者信用を促進するため、HoREAは、1戸あたり35億ドン（1平方メートルあたり約3,500万ドン）未満の商業用住宅の購入者が120兆ドンの優遇融資パッケージを利用できることを国立銀行に追加するよう提案した。
HoREAはまた、建設省と国立銀行に対し、公営住宅の購入者と賃借人向けの110兆ドンの融資パッケージを復活させることを提案した。このパッケージは、最長25年間にわたり年間4.8～5%の優遇金利で、2030年までに100万戸の社会住宅を開発するプログラムを実施するための総資本需要の30%にしか相当しません。
110兆円規模のパッケージは、建設省から2023年2月に政府と国会に提案された。当初の考えでは、このパッケージは資本再構成財源から調達され、商業銀行に融資のために提供されるというものだったが、その後、同省はこの選択肢の提案をやめた。
さらに、HoREA は、不動産プロジェクトが融資を受けられるように、法的障害を取り除くことも提案しました。 「これは今年の信用成長目標を達成するための最も効果的な解決策だ」とチャウ氏は語った。
同協会はまた、他の土地で商業住宅プロジェクトを試験的に実施し、補償、移住支援、敷地の整地を独立したプロジェクトに分けることを推奨した。このソリューションは、企業の信用へのアクセスと銀行の融資承認を容易にします。
不動産業界は、2022年半ば以降、同業界への信用が引き締められ、貸出金利が上昇し、一部の企業リーダーが債券発行の違反で懲戒処分を受けるなど、困難に直面している。状況を緩和するために多くの対策が講じられているが、市場は完全に回復していない。今年初め、多くの不動産企業は依然として、負債や満期を迎える債券の利息を支払うためのキャッシュフローの確保に苦労していた。
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