中古マンションは売却が難しい。

ホーチミン市東部の多くの不動産業者は、最近、不動産市場は全体的に明るい兆しを見せているものの、アパートを損失で売却する状況が依然としてかなり一般的であると述べた。

その理由は、住宅所有者が銀行ローンの返済のプレッシャーに耐えられなかったためです。旧第9区（現トゥドゥック市）の大きな都市部では、完成したマンションの15～25％の損失を許容する人が多いものの、それでも買い手を見つけるのが困難だ。

借金返済のために損切りで売る

この地域のアパート仲介業者ホアン氏によると、多くのアパートは引き渡し後、所有者は賃貸に出すことすらできず、依然として年間13～15％の銀行金利を支払わなければならないため、圧力を軽減するために損をして売却せざるを得ないという。

たとえば、3ベッドルームの高級マンションは以前は約50億VNDでしたが、現在は40億VND強で販売されています。 2ベッドルームのアパートの価格は、以前の26〜27億ドンではなく、現在23〜24億ドンですが、買い手を見つけるのは依然として困難です。

「引き渡し済み、または引き渡し間近のマンションの損切りの動きは鈍化しているものの、年末には多くの人が経済的なプレッシャーに直面するため、まだ終わっていません。実際、この地域だけでなく他の多くの地域でも、引き渡し済みのマンションの価格が下落している状況にあり、市場には依然として新規マンションの供給、特に手頃な価格のマンションが不足しています」とホアン氏は認めた。

具体的には、同じく旧9区にある別のプロジェクトであるセンタム・ウェルスの平均二次価格は4,000万ドン/m2で、1年前と比べて12％下落している。また、4Sリンドン・アパートメントは2,400万～2,700万ドン/m2で販売されている。

ビンズオン省ディアン市のファム・ヴァン・ドン通りにあるオパール・ブールバード・マンションの二次販売価格は1平方メートルあたり3,000万～3,400万ドンで、1年前の販売価格に比べて14％下落している。

ホーチミン市でアパートプロジェクトが実施されています。

通常は年間5～10％の価格で上昇する、活気ある住民が住む完成済みマンションプロジェクトでも、価格が鈍化している。多くの人はお金が必要で、早く売りたいので、価格を下げても構わないと思っています。例えば、ホーチミン市ビンタイン区グエン・ヒュー・カイン通り沿いにあるサイゴンパールでは、面積85～90平方メートルの2ベッドルームのアパートメントが約50億ドンで販売されているが、2年前は1アパートメントあたり53～54億ドンだった。あるいは、何年も引き渡されているアートアパートメント（トゥドゥック市フオックロンB区）は、昨年の同時期より10％安い約3,700万ドン/平方メートルで販売されています。

Batdongsan.com.vnのビッグデータによると、2023年11月、ホーチミン市の高級マンションの価格は横ばいだったが、中価格帯・手頃なマンションは前月比1～4％下落し、前年と比べると下落幅はさらに大きかった。

具体的には、トゥドゥック市のアパートの平均価格は2023年には4,200万VND/m2となり、2022年と比較して16.5%下落する。タンフー地区のアパートメントは1平方メートルあたり3,900万ドンで、2022年の1平方メートルあたり4,900万ドンと比べて20％下落している。ビンタン地区のアパートメントは1平方メートルあたり約4,390万ドンで、2021年の販売価格に比べて14.6%下落しています。

買い手にとって良い機会

Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、一部の地域ではアパートの価格が下がっているものの、全体的にはまだかなり高いとコメントした。良い点は、投資家からの優遇政策のおかげで、人々が住宅を購入する能力が高まっていることです。

Batdongsan.com.vnが先日発表した2024年初頭の不動産消費者感情レポートによると、回答者の46%が、より良い金融オプションが増えたため、現在の市場状況に満足していることがわかりました。

Batdongsan.com.vnの専門家は、不動産買い手と売り手のよりポジティブな心理が、2024年の市場が発展し、2023年に残る困難を克服するチャンスになると考えています。ディン・ミン・トゥアン氏は、昨年の主要な不動産タイプの状況を次のように要約しました。「アパートは柔軟性と順応性があり、タウンハウスは不安定で、土地は暗いまま適切な時期を待っています。」

ベトアンホア不動産投資株式会社のトラン・カイン・クアン社長によると、年末の不動産市場は二つの方向に動くことが多いという。市場が好調であれば、不動産価格は上昇するでしょう。市場が今のようにマイナスであれば、住宅所有者の経済的ニーズを解決するために損失を抑える状況が生じるでしょう。しかし、この割引供給の可能性は高くなく、市場の約5％にすぎません。

これまで長い間耐えてきた人たちは、市場の回復を待つためにもう少し長く耐えるだろうから。一方、住宅購入者や銀行からの借金がない人にとっては、ローンを利用して購入するチャンスとなりますが、現在市場は底値にあるため、価格がこれ以上下がることは難しいでしょう。

サヴィルズ・ベトナムの副社長トロイ・グリフィス氏によると、市場全体が多くの困難に直面しているものの、ホーチミン市のアパート賃貸部門は依然として非常に好調で、利益は2.9%から13.6%の範囲にあるとのこと。重要なのは、不動産は長期投資であり、少なくとも 5 年から 10 年の長期安定期間にわたって評価する必要があるということです。

「長期的には、ベトナムの平均所得の伸び、人口の多さ、都市化といったファンダメンタルズが、住宅不動産の主な牽引役となるだろう。さらに、ベトナムは地域最大規模のインフラ投資（GDPの6%）を行っており、これが不動産の活用方法を変えることになるため、投資家はこれらの重要な影響を注視する必要がある」と専門家は分析した。

すぐに逆転が起こる

Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、不動産市場の転換点は2024年第2四半期から第4四半期にかけて現れる可能性があると予測した。その後、市場は探索、統合、成長、安定という4つの段階を経る新たなサイクルに入るだろう。

特に、実際の住宅ニーズを満たすアパートメント製品から少量の流動性がもたらされるため、2024年後半に探索段階に入ると予想されます。次は統合段階であり、金融​​政策と金融手段が広く推進され、資金源の困難の解決に役立つという条件下で、2024年第4四半期から2025年第1四半期にかけて低下すると予想されます。

出典: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm