土地の分割・売買の禁止：不動産市場はより健全に発展

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2024年8月1日から不動産業法（改正）が施行される予定です。このうち、土地の分割・売買の禁止は105の市町村で適用され、現行の規制より81カ所増加した。不動産市場の厳しい状況において、これらの新しい規制は状況をさらに困難にするでしょうか?

品不足と価格上昇のリスク

建設省住宅不動産市場管理局長グエン・ホアン・ハイ氏によると、土地は常に最も需要が高く、すべての不動産取引の中で最も多く取引されている分野です。 2024年第1四半期には、全国で97,659件の土地取引が成立し、マンション・戸建て住宅部門の取引量の約3倍に上りました。現実には、過去 15 年間に不動産市場は土地熱によって何度も揺さぶられてきました。

ダン・フン・ヴォ教授は、2013年土地法の矛盾した規制が、土地の分割と売買が不当に利用され、継続的に熱狂を生み出している原因であるとコメントした。土地熱がピークに達したのは2020年から2022年にかけてで、中央から地方レベルまでさまざまな計画が発表され、都市交通インフラに多額の投資が行われ、さらに土地ブローカーが地価をつり上げる策略が行われた時期だった。

政府および関係省庁による数々の抜本的な対策により、2022年末までに熱は沈静化しました。しかし、過去 2 年間で多くの地域で土地セグメントがほぼ凍結したため、市場は再び極端な状態に陥っています。建設部の統計によると、2024年第1四半期のプロジェクトにおける不動産在庫は約23,029戸で、そのうち在庫は主に個別の住宅不動産セグメントとプロジェクトの土地区画にあり、土地区画だけで10,855戸となっています。

建設省は現在、放棄された分譲地の件数に関する具体的なデータを持っていないが、2年前に土地フィーバーが起きた地域を振り返るだけでも、これらの地域の暗い状況がわかる。典型的には、南東部、中央高地、中部地域、または北部地域では、多くのプロジェクトが停滞しています。多くの人が高値で土地を購入しており、現在市場で取引が行われていないため「脱出」は容易ではありません。

短期的な困難、長期的な持続可能性

土地の分割や売買を禁止する規制により不動産市場は多少影響を受けると考えられるものの、専門家は長期的には市場がより健全に発展できると楽観視している。ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士によると、この新しい規制は「フィルター」のようなもので、プロジェクトのために土地を求めるだけで、その後に区画を分割して売却するような、国に経済効率をもたらさない投資家を排除するのに役立つとのことだ。投機目的の土地が放置され、人々の資金が土地に眠ったままとなり、経済に大きな損害を与える事態を防止します。

土地の分割や売買を禁じる規制が国民の権利に影響を与えるという懸念について、建設省の代表は、新しい規制は民間資本を使って不動産部門に投資する投資家にのみ影響を与え、土地基金を開発する国家プロジェクトには影響を与えず、国家予算は土地を開墾し、人々が住宅を建てるために購入するオークションを組織し、自然な人口増加の状況下で住宅の需要を満たすために使われると断言した。また、この新規制は、法的土地使用権を持つ個人が、贈与、寄贈、相続、または他者への譲渡を目的として土地区画を分割する権利にも影響を与えません。

不動産プロジェクト開発者の観点から見ると、企業は短期的には困難かもしれないが、長期的には安定していると考えています。 DKRAグループの投資担当取締役、ヴォ・ホン・タン氏は、近年、タイプIIおよびタイプIIIの都市部で販売される土地区画の数が急増していると語った。したがって、不動産事業法（改正）の新しい規制に従って細分化が厳しくなると、北から南まで市場全体に影響が及び、影響を受ける投資家の90％はタイプIIおよびタイプIIIの都市に居住することになります。実際、土地の分割や売却は、人々が不当に利用される原因になりやすいのです。資金力の弱い多くの投資家が政策を利用して土地を集め、開墾し、不十分なインフラを構築し、その後、資金を集めるために高値で土地を一般人や投機家に売却してきた。これが価格高騰の根本的な原因であり、「土地熱」を生み出し、不動産市場にリスクをもたらしています。そのため、土地の分譲や売買を厳しくすることで、投資家を「選別」し、専門的な不動産事業者を形成することに貢献すると期待されます。

一方、アジアン・ホールディングス・リアル・エステート株式会社のグエン・ヴァン・ハウ社長は、「特別市街地、タイプI、タイプII、タイプIII市街地における土地区画の分割と販売の禁止は、不動産商品セグメントの構造に大きな影響を与えます」と述べた。今後、土地の分割による生産量は減少し、供給不足により土地価格が上昇するでしょう。しかし、長期的には、これは市場のより健全な発展と都市計画のより体系化に役立つでしょう。

2023年不動産事業法では、土地法の規定に従って住宅建設プロジェクトに投資するため、自ら住宅を建設したり、特別市、I種市、II種市、III種市街地の区、地区、市で土地を分割して販売したり、土地使用権の競売の対象となっている個人には、土地使用権を譲渡できないと規定されている。建設省によれば、ベトナムにはハノイ市とホーチミン市を含む2つの特別都市圏がある。タイプIの都市22か所タイプ II 都市 36 件タイプIIIの都市は45あります。

ミン・ズイ - ドゥック・チュン

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出典: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html