市場を「妨げる」3つの大きな問題、土地区画が徐々に実質価値を取り戻し、一連の社会住宅プロジェクトが遅れている

土地と別荘の価格が同時に下落し、不動産会社の会長が3つの市場問題を提起し、タインホア省で遅れている6つの社会住宅プロジェクトを挙げた…などが最新の不動産ニュースです。

不動産市場の3つの大きな問題

8月3日午後、ファム・ミン・チン首相はオンライン会議を主宰し、3月11日付の政府決議第33/NQ-CP号の実施結果を評価し、不動産市場の困難や障害を取り除く解決策を提案した。

IMG投資株式会社会長のレ・トゥ・ミン氏が会議で講演した。 （出典：VGP）

IMG投資株式会社の会長レ・トゥ・ミン氏は会議で、政府が関心を持っている不動産市場の困難を取り除く本質は3つの問題にあると述べた。

一つ目は土地投機に対抗することです。

同氏によれば、現在、土地投機と不動産市場の操作がベトナムの経済に影響を及ぼしているという。人々は土地の価格が上がる機会を待って土地を購入し、その結果、生産力の一部が「眠って」しまい、効果を発揮できなくなり、無駄が生じます。

他の国の経験では、税金を使って投機を規制しています。彼は、現在オーストラリアでプロジェクトを進めており、毎年2％の土地税を支払わなければならない企業の例を挙げました。土地価格は税務当局によって毎年独自に評価されます。

プロジェクトが実施されていない場合、このユニットは毎年70万〜80万ドルの土地税を支払わなければなりません。今年、地方自治体はこの税率を4％に引き上げることを決定しました。

「ベトナムがこの政策を実施すれば、実際にプロジェクトを実行する者だけが土地を保有するようになり、保有する場合には迅速にプロジェクトを実施しなければなりません。この措置は土地投機を防ぐだけでなく、財務省の大きな収入源にもなります」とミン氏は語った。

企業代表らは、土地法起草委員会に対し、外国で行われているように、土地が事業に供されない場合や利益を生まない場合には、年間2％の土地税率を補足して適用し、累進課税を適用するよう提案した。

2つ目は国立銀行の金利管理政策です。同氏は、中期金利を年間10％未満、具体的には2年前のように年間8.5％前後に引き下げるべき時が来たと述べた。なぜなら、中期金利が10％を超えると、いかなる経済も健全ではないからだ。

他の国ではこの金利は年3～5％です。ベトナムでは5〜6か月前の金利は年利12〜14％程度でした。企業は借りることを望まず、借りる勇気もなく、顧客は不動産市場への信頼を失い、他の分野に資金を投入します。

また、不動産業が銀行に参入することを防止または制限する措置や、その逆の措置も提案した。なぜなら、この両分野に参入する企業は、主に自社の事業のために社会資本を動員し、社会への影響は小さく、経済を独占する大物を生み出しているからだ。

3つ目は、法的障害を取り除き、行政手続きを処理することです。

今日の不動産ビジネスにとって最大の難題は、銀行の問題ではなく、法律上の問題です。法律の重複があり、問題も規制も同じだが解釈が多岐にわたり、執行レベルでは実施されておらず、主に地方レベルでは敢えて実施しようともしない。

そのため、職員が安心して業務を遂行できるよう、法制度を早急に整備することを提言した。すべてのレベルの権限と責任の分散に関する明確な法令が必要であり、完了すべき内容、完了時期、期限を過ぎた場合の責任を明確に規定する必要があります。

同社の幹部らはまた、工業団地が十分な期間を持ち、土地リースパートナーにとって十分魅力的なものとなるよう、計画投資省がベトナム企業に投資法第44.3条および土地法第126条を適用し、土地リース期間を延長するか、企業が70年間の地代を支払うことを認めることを提案した。これは合法であり、地域の収入も増加します。

ヴィラと土地の両方が割引になります

建設省が発表したばかりの不動産市場レポートによると、第2四半期には10万件近くの取引が成立した。特に、第2四半期の取引量は主に土地セグメントに集中しており、取引成立件数は67,525件で、第1四半期と比較して約99.9％、前年同期と比較して約31.5％に相当します。

残りの約3万件はマンションや戸建て住宅の取引が成立し、前四半期比75.61％、前年同期比では約43.03％となった。

しかし、第 2 四半期では、投資家が関心を持つプロジェクト内の個別の住宅や土地の不動産セグメントは、主に投機的な性質を持っています。買い手は、上記の不動産セグメントに対して以前ほど興味を示さなくなっています。

さらに、多くの投資家は、過剰な財務レバレッジの使用や、投資家が融資金利の支持をやめたことで、キャッシュフローに問題を抱えています。市場の流動性が急激に低下し、ストップロス取引が増加します。

当四半期の多くの地域における別荘およびプロジェクト用地不動産セグメントの販売価格は、前四半期と比較して引き続き約 2 ～ 5% 下落しました。さらに、これらの特性は、今後も製品や地域インフラへの投資価値に応じて適切な値に調整され続ける可能性があります。

一部の地域では取引価格が大幅に下落しており、特にハドン区、メリン区、ホアイドゥック区（ハノイ）などの郊外地区や四半期の周辺地域で顕著です。ニャベ地区（ホーチミン市）ビンチャン地区12地区;グーハンソン地区 (ダナン);ビエンホア市、ニョンチャック地区（ドンナイ）。

ヴィンフック首相：6つの社会住宅プロジェクトへの投資を呼びかける

ヴィンフック省人民委員会は、地域の実際的なニーズに基づき、労働者向けに約8,000戸のアパートとタウンハウスの規模の6つの社会住宅プロジェクトを建設するよう投資家に呼びかけている。

ビンフック省は産業が発達しており、その地域には多くの工業団地があり、多くの労働者が集中しているため、特に多くの労働者の家族や一般的に低所得者層が定住できる住宅の必要性は喫緊の課題となっている。

2014年から現在までに、ヴィンフック省人民評議会と人民委員会は、社会主体の住宅管理と開発に関する多くのメカニズム、政策、規制を発行してきたことが知られています。その中で、2015年から2020年までの省内労働者と低所得者向けの社会住宅プロジェクトへの支援に関する省人民評議会の決定第159号は、省人民委員会の省内社会住宅の賃貸購入資格者の選定の優先基準に関する決定第14号。 2030年までのビジョンを持つ2020年までのビンフック省住宅開発プログラムの実施計画に関する決定第179号。 2021年から2025年までの5カ年住宅開発計画を公布する決定第1247号...

ビンフック省は、各部署、支部、地方自治体に住宅開発プロジェクトの管理強化と投資誘致を指示するとともに、住宅開発への資本配分も優先している。 2023年だけでも、同省の住宅開発のための資金源は8兆6,060億ドンとなる。そのうち商業住宅建設のための資本は2,748億VNDです。社会住宅建設のための資本は1,640億ドン、世帯や個人が自ら建設するための資本は5,694億ドンです。

ヴィンフック省建設局副局長グエン・タン・ハ氏は、ヴィンフック省では現在、ビナコネックス・スアン・マイ低所得者向け住宅地区など5つの社会住宅プロジェクトが実施されていると語った。カイクアン地区の労働者と低所得者向けの住宅エリア。ヴィンイエン市カイクアン区ゴックヌー地区の労働者向け高層社会住宅エリア。フックイエン市スアンホア区8Tの低所得者向け住宅地区。フックタン区（フックイエン市）の社会住宅地区。

「上記の社会住宅プロジェクトは、2015年から現在までに、1戸あたり50～70㎡の住宅1,623戸の建設に投資・完了し、労働者や低所得者の住宅ニーズに応えてきました。現在、ビンフック省人民委員会は、労働者向け住宅とタウンハウス合わせて約8,000戸規模の6つの社会住宅プロジェクトへの投資を継続的に呼びかけています。プロジェクト実施の手続きは規定に従って進められています」とグエン・タン・ハ氏は述べた。

首相の「2021年から2030年の間に、低所得者層と工業団地労働者向けの少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトによると、ビンフック省の目標は28,300戸の社会住宅を完成させることであり、そのうち8,800戸は2022年から2025年の間に、19,500戸は2026年から2030年の間に完成させる必要がある。これは大きな目標であり、達成するには関係部門およびセクターからの多大な努力と決意が必要です。

タンホア省：遅延している社会住宅プロジェクトのリスト

タインホア建設局の情報によると、現在同省には投資済みで建設中の社会住宅プロジェクトが18件あり、そのうち12件は予定通り、一部または全部が使用開始されており、6件は遅れている。

バオ・ンゴアイ通りの社会住宅プロジェクト。 （出典：BXD）

プロジェクトの進捗が遅い理由は、タインホア省の機能機関によって、プロジェクトの敷地造成が遅いこと、割り当てられた土地に対する投資家の投資と建設の実施が遅いこと、プロジェクトの投資と建設を管理する能力が科学的でないことが原因であると判断されていることがわかっています...タインホアで進捗が遅い社会住宅プロジェクトの中で、まず、何年も「棚上げ」されている、タインホア市クアンタン区のAMC I社会住宅プロジェクトについて言及する必要があります。

2014年9月24日、タインホア省人民委員会は、タインホア市クアンタン区のAMC I社会住宅地区の社会住宅開発プロジェクトへの投資を承認する文書第8870号を発行しました。

これを受けて、タインホア省人民委員会は、投資家であるAMCグローバル開発株式会社がAMC I社会住宅プロジェクトに投資することを承認した。投資と建設の目的は、自己資本とその他の合法的に動員された資本源から使用される約5,270億ベトナムドンの総投資で、地域の低所得者が安定した住居を持てる条件を整え、約900世帯のニーズを満たすことです。

このプロジェクトは、タインホア省人民委員会によって実施期間と進捗が約36か月延長されました。そのうち、投資準備期間はプロジェクト投資承認日から6か月間、投資実施期間は2020年8月6日から2023年2月6日までの30か月間です。2021年1月21日に正式に建設を開始してから、現在まで、AMC I社会住宅エリアには未完成の建設項目がいくつかあるだけで、プロジェクトキャンパス内には雑草が乱雑に生えています。

次は、タンホア市ドンフオン区のバオゴアイ社会住宅プロジェクトです。一連の違反により、プロジェクトは現在まで「混雑」したままになっています。タインホア省人民委員会は2018年に本プロジェクトの投資方針を承認する文書第3071号を発行しました。投資家は建設・貿易株式会社379（ハノイ市）です。

2022年末時点では、管轄当局の承認や使用許可はまだ出ていなかったものの、379号棟のマンションを購入した多くの世帯が入居し、自由に暮らしていた。

2023年1月9日、タインホア省人民委員会は、消防検査の結果を承認する文書がないままプロジェクトの使用と運営を開始したとして、建設・住宅開発株式会社379社に対して8,000万ドンの行政罰金を科すことを決定した。

最近、建設省はプロジェクトの完了検収検査を実施した後、上記プロジェクトは規定通り完了検収結果の承認条件を満たしていない旨の文書をタインホア省人民委員会に送付した。

上記の 2 つの社会住宅プロジェクトに加えて、タインホア省の他の 4 つの社会住宅プロジェクトも同じ運命をたどった。その中には、ホップ ルック インフラ開発建設投資株式会社が投資したタインホア市クアン タン区の社会住宅などがある。ベトナム住宅不動産投資開発株式会社が投資した、タインホア市タオスエン区ホアンロン工業都市団地の労働者住宅。サンジェイド・ベトナム・シューズ・カンパニー・リミテッドが投資した、タインホア市レモン工業団地東部の労働者向け社会住宅の開発。アンフー建設観光貿易株式会社が投資した、タインホア市クアンタン区の社会住宅。

ソース: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html