100万戸の社会住宅が資本と土地基金に滞留

供給ボトルネック

建設省は5月19日、2021年から2030年にかけて低所得者層と工業団地労働者（IP）向けに少なくとも100万戸の社会住宅（CH）を建設するための投資プロジェクト（プロジェクト）を展開するための会議を開催した。建設省によれば、社会住宅政策の実施により、社会住宅開発のための土地資金の計画と割り当てにいくつかの欠陥があることが明らかになった。社会住宅、労働者住宅（NOCN）の開発を促進するためのメカニズムと政策...建設省は、低所得者と工業団地労働者のための社会住宅の開発を国の社会経済開発の主要課題の1つとして特定するプロジェクトを提出し、首相はそれを発布しました。 2030年までにCH合計約100万台を目指す。

社会住宅の供給が不足しているため、120兆ドンの優遇融資パッケージによって未払いの債務は発生していない。

そのうち、2021年から2025年の期間には約428,000CHが完成します。フェーズ2025 - 2030では約634,200CHが完成します。同時に、各期間（2022～2025年および2025～2030年）に地域ごとに具体的な社会住宅完成目標を設定します。プロジェクトを成功させるには、困難や障害を特定し、解決策を見つけ、「適切な病気を見つけて適切な治療薬を見つける」必要があります。

会議で、ベトナム国家銀行経済部門信用局のグエン・スアン・バック副局長は、政府は社会住宅や産業住宅の投資家や購入者に優遇融資を提供する120兆ドンの信用パッケージを承認したが、実施から2か月が経過したが、まだ融資が実行できていないと述べた。現在まで、国家銀行は建設省の指示に従ってプロジェクトのリストを受け取っていないため、120兆ドンの融資プログラムに基づく未払いの債務は発生していない。

バック氏によると、社会住宅の購入条件に関する現在の規制も、住宅条件や個人所得税の対象とならない収入条件が、高騰し続ける住宅価格の状況にもはや適していないなど、多くの苦情に直面している。これらの困難と問題は、120兆VNDの信用プログラムを吸収する能力に影響を及ぼす主な原因にもなります。

120兆ドンのパッケージを実行するために、国家銀行の代表は各省庁や支局に、社会住宅や産業住宅の投資と建設における法的障害、手順、手続きを排除し、市場へのこの不動産セグメントの供給を増やして人々の真のニーズを満たすために、関連する法的文書の見直しと修正を要請した。各省市の人民委員会は社会住宅の開発に注意を払い、土地資金を手配する必要がある。受益者が商業銀行からの融資を受けられるようにプロジェクトリストを早期に公表する。社会住宅や産業住宅プロジェクトの投資家や地元住民に対し、120兆ドンの融資プログラムに関する宣伝を推進する。

一方、天然資源・環境省は、社会住宅が不足している原因は、土地基金の20％が新都市部や商業住宅プロジェクトに割り当てられているが、それが十分に実施されていないか、適切な目的に使用されていないためだと指摘した。大都市や工業団地の好立地における社会住宅建設への投資用地の不足は依然として一般的です。多くの省人民委員会は社会住宅開発のための土地基金にあまり注意を払っていませんので、この問題に指導的責任を課す必要があります。現在、土地法改正案では、国が国益のために開発のために土地を干拓する場合の社会住宅プロジェクトは土地使用料を免除すると規定されている。土地使用料免除の場合は、競売手続きや土地使用料の計算などが不要となり、大変便利です。

ハノイでは社会住宅の供給が不足しており、ナム・トゥー・リエム区のNHSチュンヴァンと呼ばれる社会住宅プロジェクトには購入希望者が何千人もおり、人々は列に並ぶ必要がある。

地元の人々は多くの困難について不満を漏らしている。

会議で、ホーチミン市建設局長のトラン・ホアン・クアン氏は、同市における社会住宅の開発には複雑な投資手続きなど依然として多くの問題があると述べた。縮尺1/500の詳細計画、土地の割り当て、土地使用料の計算を承認するための手順。また、社会住宅プロジェクトでは、商業住宅のような土地使用料や保証金の免除手続きに加え、販売価格の査定、購入者の確認、分割払い、標準利益の決定のための原価監査などの追加手続きも行う必要がある。商業住宅プロジェクトや、社会住宅建設のために土地基金の20％を留保している都市部では、用地造成補償費用、インフラ投資費用の決定、およびこれらの費用の社会住宅建設用土地基金への配分に関する規制はない。

ビンディン省では、わずか5億ドンから購入できるアパートが登場する。

5月19日午前、ビンディン省人民委員会は労働組合機関地区計画における住宅プロジェクトの起工式を開催した。起工式には、政治局員、書記局常任委員、中央組織委員会委員長のチュオン・ティ・マイ氏をはじめ、中央委員会とビンディン省の指導者らが出席した。

ビンディン省労働組合機関地区の住宅プロジェクトは、ベトナム労働総連合がビンディン省で開発した唯一のプロジェクトであり、IEC建設電気機械投資株式会社が投資家となっている。総面積37,617㎡、総投資額1兆1,000億VND超で、ロンヴァン都市圏トランクアンディウ区（クイニョン市）に建設されました。このプロジェクトの目的は、工業団地で働く労働者、組合員、労働者専用の住宅エリアを建設することです。このプロジェクトは、首相の承認を得てベトナム労働総連合が実施した「工業団地および輸出加工区における労働組合機関の建設への投資」プロジェクトの一環として形成された。

このプロジェクトには、1,500戸のアパートメントを備えた4つの高層ビルが含まれ、アパートメントの面積は50〜70㎡で柔軟に設計され、販売価格は1戸あたり5億〜7億VNDです。最初のアパートは2024年第4四半期に引き渡される予定です。

ビンディン省人民委員会のファム・アイン・トゥアン委員長は、「今後、省は計画に従って社会住宅プロジェクト、特に労働者向け住宅の建設を継続します。2023年4月3日に承認された、首相がビンディン省に割り当てた「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅を建設するための投資プロジェクト」のスケジュールを5年前倒しし、2025年までの期間に約1万2,900戸の社会住宅を建設するための投資を行うことを決意しています」と付け加えた。

タン・クアン

クアン氏によると、一部の社会住宅プロジェクトにおける補償や敷地整地作業は非常に困難かつ長期にわたるため、プロジェクトの進捗は遅く、場合によっては不可能になることもあるという。投資家が借り入れて社会住宅プロジェクトに投資すること、および社会住宅政策の受益者に住宅を購入するための融資を行うことを支援するための優遇金利の長期資金は、不安定で、タイムリーではなく、手続きが非常に複雑で、基準を満たすのが困難です。 1/2000 スケールのゾーニング計画と 1/500 スケールの詳細計画を調整する手順は非常に困難で時間がかかります。国には、銀行、信用基金、住宅貯蓄基金モデルを通じて、社会住宅を必要とする対象者から資源を動員し、社会住宅建設のための投資資本を形成するメカニズムがありません...

解決策について、クアン氏は、ホーチミン市は法律の規定に従って社会住宅や産業住宅プロジェクトを実施するために十分な土地資金を確保するための土地利用計画を検討・計画していると述べた。企業に研究や投資提案のために社会住宅投資用地ファンドを公開紹介します。市はまた、社会住宅建設投資プロジェクトを実施する目的で、稲作地やその他の種類の土地（住宅地ではない）の割り当て、土地のリースと転換に関する行政手続きを短縮するための具体的な解決策と手順を発表しました。

ハノイ市人民委員会のドゥオン・ドゥック・トゥアン副委員長は、ハノイ市は2025年までに約120万^{平方メートル}の新たな住宅床面積を開発するという目標を掲げており、いくつかの社会住宅の集中地区への投資を準備していると語った。トゥアン氏は、社会住宅開発のための土地確保に関する強制規制には依然として多くの欠陥があると述べた。たとえば、バヴィ、ウンホア、ミードゥック地区などハノイの中心部から遠く離れた場所にあるプロジェクトは、社会住宅の手配には適していません。あるいは、2ヘクタールを超える規模の商業住宅プロジェクトであっても、依然として土地の20％を社会住宅用に確保しなければならないのは不適切であり、断片化している。しかし、この取り決めを希望しない場合でも、家を建てる代わりに土地使用料を支払うことを検討するよう首相に報告する必要があり、不必要に長い手続きを強いられることになる。ハノイは、社会住宅が集中する地域でのこれらのプロジェクトのために、社会住宅建設のための代替用地基金を積極的に手配したいと考えています。同時に、ハノイ市は賃貸用社会住宅建設のための土地資金を補充するために工業団地や輸出加工区の計画を調整する権限を与えられている。

まだ達成されていない、魅力のないインセンティブ

グエン・タン・ギ建設大臣は、近年、社会住宅の開発目標は目標に比べて達成されていないことを認めた。社会住宅の発展を規制する政策メカニズムには、対応力が不足し、現実に追いついていない内容があり、速やかに補充する必要がある。投資構築、売買管理、売買政策の手続きは多くのステップと段階を経て実行され、実施には長い時間がかかります。投資家に対する優遇政策は十分魅力的ではなく、国家予算は依然として優遇融資の手配に困難を抱えており、地方自治体はより注意を払う必要がある。同省は、低所得者や労働者向けの住宅開発における党の指導力を強化するため、社会住宅に関する決議案を起草し、政府と事務局に提出して公布する予定である。

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地方自治体は社会住宅にもっと注意を払う必要がある

地方自治体は、プロジェクトの設立、承認、土地の割り当て、土地の賃貸、敷地の整地、建設投資手続きなどの行政手続きを短縮するための具体的なメカニズムとソリューションを備える必要があります。地方予算のバランスを取り、配分することで、企業が社会住宅建設に投資することを支援、奨励、誘致するための追加インセンティブを奨励および提供します。さらに、地方自治体は、これらのリソースを解放するために、最近法的問題に遭遇したプロジェクト、特にきれいな土地があり、すぐに建設段階に移行して市場に供給できるプロジェクトを解決するために、関係省庁や部門と検討および調整を行う必要があります。

グエン・バン・シン建設副大臣

社会住宅の義務を支払うためにお金をどのように使うかについての指示はありません。

法律には、金銭を支払って社会住宅を開発する義務を果たしている商業プロジェクトから集められた資金の使用に関する指示はまだない。したがって、中央省庁や支局は、この資金の管理と使用について早急に指示を出す必要がある。住宅プロジェクト全般、特に社会住宅建設投資プロジェクトにおける投資家選定の時間を短縮するプロセスが必要です。入札により投資家を選定する場合、社会住宅型については別途入札手続き規制（手続きの簡素化、短縮、実施時間）を設ける必要がある。

ハノイ人民委員会副委員長ドゥオン・ドゥック・トゥアン氏

社会住宅開発には多くの欠陥がある

社会住宅や地元労働者向け住宅の需要は非常に大きいが、こうした住宅を開発するための仕組みには、受益者の範囲が狭い、社会住宅の売買手続きが複雑であるなど、依然として多くの欠陥がある。州の予算資本が投入されたプロジェクトを販売、リース、または分割購入する前に社会住宅の価格を決定するには、州政府機関による評価が必要であり、これにも時間と費用がかかります。社会住宅プロジェクトへの資本動員は、政府の支援資本が限られていることや、社会住宅プロジェクトの投資家が資金にアクセスしにくい仕組みのために、多くの困難に直面しています...

ビンズオン省人民委員会副委員長 グエン・ヴァン・ダン氏

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建設省のグエン・ヴァン・シン副大臣によると、同省は住宅法改正案を完成させ、政府の承認を得て、第15期国会第5回会議で国会に提出する予定だ。したがって、建設部は、改正住宅法の発効後（2024年1月1日から予定）、受益者と条件に関する一連の政策を含む社会住宅政策を速やかに発効できるよう、政府が国会に提出することを提案した。社会住宅開発のための計画および土地割り当て。投資家の選定;プロジェクト実施手順。国家の優遇政策...同時に、労働者の宿泊施設と軍隊の住宅に関する別個の政策があり、開発に対するインセンティブメカニズムとインセンティブを持っています。

シン氏は、「今後、各省庁は国会関係機関と連携し、改正土地法、改正入札法、税法等と併せて改正住宅法の完成・公布に努める。首相に報告し、国会常任委員会に提出して社会住宅政策の実施に向けた2021～2025年及び2026～2030年中期公共投資計画の審議・補足を求める。地方自治体及び信用機関に対し、法に基づき条件を満たす事業及び不動産プロジェクトについて、重点分野及び適切な対象に重点を置き、迅速な融資・支払いを行うよう指導・調整する。社会保障を確保するため、社会住宅プロジェクトへの融資ポートフォリオを優先する」と述べた。

ソースリンク: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm