Giải mã số liệu hàng tồn kho bất động sản

Căn cứ vào đâu để xác định hàng tồn kho?

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý I/2024 của 56 tỉnh, thành phố trên cả nước vào khoảng 23.029 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư có 3.706 căn; nhà ở riêng lẻ có 8.468 căn; đất nền có 10.855 nền. Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Bộ Xây dựng cho biết hiện có 3.706 căn hộ chung cư là hàng tồn kho, tuy nhiên số lượng này trên thực tế lớn hơn nhiều.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Group cho biết, tồn kho bất động sản được hiểu là số lượng sản phẩm tại dự án bất động sản chưa được giao dịch thành công. 

Cũng theo ông Thắng, số liệu về hàng tồn kho được thực hiện từ số liệu do các doanh nghiệp bất động sản báo cáo theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 44/2022/NĐ-CP. Theo Nghị định, tồn kho bất động sản là số lượng bất động sản của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo.

Kỳ báo cáo sẽ thực hiện hàng quý và chủ đầu tư thực hiện báo cáo thông tin dự án, tình hình giao dịch (trong đó có thông tin tồn kho bất động sản) theo Biểu mẫu số 10, 12 kèm theo Nghị định 44/2022/NĐ-CP.

Trong đó, biểu mẫu số 10 gồm thông tin, dữ liệu về dự án bất động sản và sản phẩm bất động sản đủ điều kiện giao dịch; Biểu mẫu số 12 gồm thông tin, dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản của dự án.

Thực tế khác số liệu

Các doanh nghiệp bất động sản cho rằng, số liệu hàng tồn kho mà Bộ Xây dựng công bố chưa thực sự chính xác. Ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Tập đoàn bất động sản Trần Anh Group cho biết, hiện nay, các doanh nghiệp báo cáo số liệu hàng tồn kho là các doanh nghiệp được niêm yết trên sàn chứng khoán.

Doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết sẽ chỉ báo cáo trong báo cáo tài chính năm. Thậm chí, có thông tin chưa được xác thực về cách “lách” của doanh nghiệp bất động sản, rằng có chủ đầu tư chưa bán được sản phẩm nên để nhân viên của công ty đứng tên mua sản phẩm đó, rồi đi vay ngân hàng để có dòng tiền. Khi nào có khách mua các sản phẩm này, doanh nghiệp sẽ quyết toán khoản vay với ngân hàng để bán cho khách hàng mua thực, như vậy vẫn tính là sản phẩm đã mở bán thành công, nhưng thực tế đây vẫn là hàng tồn kho. Chính vì vậy, số liệu về tồn kho công bố có thể chưa chính xác.

Cũng theo ông Thiện, hàng tồn kho thực tế lớn hơn số liệu báo cáo, vì các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết trên sàn chứng khoán là rất lớn, các doanh nghiệp này có số lượng dự án ở các tỉnh khá nhiều và lượng hàng bán kéo dài trong nhiều năm.

Đơn cử tại Bình Dương, có khá nhiều dự án chung cư đã đủ pháp lý, tuy nhiên, lượng hàng bán ra lại rất thấp. Cụ thể như Tập đoàn Danh Khôi với dự án Astral City, dự án có số lượng 4.966 căn chung cư, được mở bán từ năm 2020, tuy nhiên, hiện mới chỉ bán được khoảng 40% số sản phẩm trên. Tập đoàn Lê Phong có 3 dự án đang mở bán với đầy đủ pháp lý và đang trong giai đoạn bàn giao nhà tại 2 dự án, số sản phẩm chưa bán hết còn gần 1.000 căn…

Bên cạnh đó, hiện Bình Dương đang có hàng chục dự án được mở bán từ lâu và đã xây dựng gần xong nhưng chủ đầu tư vẫn đang chào bán hàng tồn kho. Trong khi đó, theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện thị trường đang tồn kho khoảng 3.706 căn chung cư. Như vậy có thể thấy số liệu đã lệch nhau rất lớn.

Hay như tại TP.HCM, năm 2023, dù thị trường có ít dự án được mở bán, tuy nhiên lượng hàng cũng không ít. Đơn cử dự án MT Eastmark City tại TP. Thủ Đức, với gần 2.000 sản phẩm nhà chung cư, được bán từ năm 2021 tới nay vẫn đang được chủ đầu tư mở bán. Dự án tại quận 1 của Tập đoàn Novaland được bán từ năm 2019 tới nay vẫn còn lượng hàng chưa bán hết, dự án chung cư tại huyện Bình Chánh của Tập đoàn An Gia dù đã được bàn giao nhưng vẫn còn số lượng lớn hàng tồn kho… Tuy nhiên, đầu năm 2024, Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra báo cáo TP.HCM hiện không có hàng tồn kho.

Ngoài ra, một câu chuyện về hàng tồn kho cần nhắc tới đó là sau thời gian khó khăn về tài chính từ năm 2022 tới nay, có nhiều khách hàng đã đặt mua sản phẩm bất động sản nhưng không đủ khả năng tài chính đã phải trả lại hàng cho chủ đầu tư nên lượng hàng tồn kho này cũng đang khá lớn. 

Bên cạnh đó, việc căn cứ vào khoản 1 Điều 3 Nghị định 44/2022/NĐ-CP áp dụng cho dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật để tính là hàng tồn kho cũng là một vấn đề.

Đơn cử tại TP.HCM hiện có rất nhiều dự án đã mở bán, đã xây dựng, đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng chưa đủ điều kiện pháp lý giao dịch nên giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn chỉ ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ dù đã thu số tiền tới 95% giá trị sản phẩm nhà. Và các dự án này do chưa đủ điều kiện pháp lý nên vẫn tính là dự án chưa hình thành và chưa thể tính vào hàng tồn kho nếu sản phẩm chưa bán hết.