Giá nhà đất tại TP.HCM vẫn tiếp đà tăng trong thời gian tới

Từ đầu năm đến nay, giá chung cư mới tại TP.HCM liên tục lập đỉnh. Một trong những dự án hiếm hoi được mở bán giai đoạn này là Eaton Park trên đường Mai Chí Thọ (TP. Thủ Đức), do Tập đoàn Gamuda Land làm chủ đầu tư.

Dự án được chào bán đợt đầu tiên ra thị trường với giá từ 130 triệu đồng/m2, nếu tính cả thuế và phí sẽ tăng lên 146 – 155 triệu đồng/m2. Dù tăng cao hơn so với mặt bằng chung khu vực, nhưng đợt mở bán đầu tiên đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần 90% rổ hàng.

Tương tự, tại Dự án Metropole Thủ Thiêm, nếu như giai đoạn I được chủ đầu tư mở bán với giá khoảng 160 triệu đồng/m2, thì giai đoạn II được chào bán với giá 250 triệu đồng/m2.

Số liệu từ DKRA Group cho thấy, trong quý II/2024, giá bán chung cư sơ cấp tại TP.HCM cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2. Sự xuất hiện của một số dự án thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang đang khiến mặt bằng giá chung cư bình quân tăng cao.

Lượng tiêu thụ căn hộ cũng rất khả quan. Theo DKRA Group, trong quý vừa qua, lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường đạt 3.349 căn, tăng 88% so với quý trước và tăng 82% so với cùng kỳ năm 2023. Phần lớn giao dịch rơi vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng ghi nhận giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng 5 – 6,5% trong quý II/2024 và tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán, mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã sử dụng nhiều năm.

Những dự án có giá thứ cấp tăng mạnh tại TP.HCM có thể kể đến như dự án căn hộ chung cư City Garden (quận Bình Thạnh) rao bán trung bình 85 triệu đồng/m2, tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái; dự án Antonia (quận 7) và Masteri Thảo Điền (TP. Thủ Đức) lần lượt tăng 11% và 10%.

Bộ Xây dựng cũng cho rằng, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới do nguồn cung dự án mới triển khai ra thị trường khan hiếm.

Một số địa phương lân cận cũng ghi nhận giá tăng đều đặn từ đầu năm đến nay. Tại Bình Dương, nếu như cách đây 2 năm, mức giá công bố chỉ dao động 20 – 30 triệu đồng/m2, thì gần đây tăng lên 45 – 50 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn, dự án căn hộ Sycamore tại Thành phố mới Bình Dương, do Capital Land làm chủ đầu tư, có mức giá trung bình dự kiến khoảng 50 triệu đồng/m2. Hay dự án căn hộ Uni Complex tại TP. Thủ Dầu Một, do Công ty TDC làm chủ đầu tư, dù chưa công bố chính thức, song giá cũng dự kiến quanh mức này.

Ngoài hai dự án trên, những dự án được công bố trước đó như Phú Đông Sky One; giai đoạn II, dự án Astral City; Picity Sky Park… đều có mức giá trung bình 35 – 45 triệu đồng/m2.

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, kiêm Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M (Savills Việt Nam) đánh giá, thị trường TP.HCM hiện không còn các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng, 90% giao dịch đều thuộc phân khúc 2 – 5 tỷ đồng/căn. Dù vậy, trong giai đoạn 2024 – 2026, số lượng căn hộ giá 2 – 5 tỷ đồng sẽ ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5 – 10 tỷ đồng/căn.

Theo các chuyên gia, thị trường thiếu hụt nguồn cung, trong khi cầu rất lớn, khiến giá nhà khó giảm. Thời gian tới, bảng giá đất mới sẽ cao hơn, đồng nghĩa với việc tính tiền sử dụng đất cao hơn và tất nhiên, chi phí sẽ được cấu thành vào giá bán.

Tại TP.HCM, theo dự thảo bảng giá đất đang được lấy ý kiến, mức giá mới được đưa ra tăng trung bình 10  – 15 lần, có nơi tăng 51 lần, được nhiều doanh nghiệp, chuyên gia đánh giá là sẽ tác động không nhỏ lên giá bán trong tương lai.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận, nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng. Số tiền bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ không còn thấp như trước đây – giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Điều này sẽ kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên.

Vị này thông tin thêm, cách đây 2 năm, khi tính sơ bộ chi phí đầu tư cho một dự án tại Bình Dương, tiền sử dụng đất cho dự án được tính chưa đến 20 tỷ đồng, nhưng khi làm việc lại với các cơ quan chức năng thì đã tăng lên hơn 80 tỷ đồng. “Ở Bình Dương đã vậy, thì ở TP.HCM, mặt bằng giá nhà chắc chắn vẫn tăng bởi các chi phí đầu vào đều đi lên”, ông nói.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội nhận xét, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, cho phép các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm. Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường cùng với các quy định đền bù chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào của dự án bất động sản tăng lên, từ đó đẩy giá thành sản phẩm tăng cao.

Bà Vân dự báo, trong ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung trên thị trường còn hạn chế.