Giá chung cư Hà Nội cao ngất, cách tận dụng cơ hội ‘tiền rẻ’, người gốc Việt được trực tiếp mua nhà, đất

Bất động sản vẫn là một trong những thị trường quan trọng nhất được người dân quan tâm đầu tư ở thời điểm hiện tại. Trong ảnh: Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

Không cấm cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai

Trước lo ngại cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 41/2016/TT-NHNN có hiệu lực từ 1/7/2024 quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không hạn chế quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Thông tư 22 không thay đổi quy định với cho vay loại nhà này, cũng như không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo các quy định hiện hành, cho vay để mua, thực hiện dự án BĐS và được bảo đảm bằng chính BĐS, dự án hình thành từ khoản vay, được định nghĩa là cho vay đảm bảo bằng BĐS. Còn khoản cho vay được định nghĩa là cho vay thế chấp nhà phải đáp ứng các điều kiện như nguồn tiền trả nợ không phải từ tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản vay, nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán, nhà hình thành từ khoản cho vay phải được định giá độc lập…

Theo đó, khoản cho vay mua BĐS, nhà ở và thế chấp bằng chính tài sản hình thành trong tương lai áp dụng hệ số rủi ro từ 30% đến 120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm.

Cũng theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, Thông tư mới giảm hệ số rủi ro khi cho vay mục đích mua nhà ở xã hội so với vay mua BĐS, nhà ở khác. Theo đó, các khoản cho vay mua nhà ở xã hội sẽ được xếp hệ số rủi ro thấp hơn khi tính tỷ lệ an toàn vốn cho ngân hàng. Động thái này nhằm tạo dư địa và khuyến khích ngân hàng giải ngân cho các mục đích vay mua nhà ở xã hội theo chính sách, dự án của Chính phủ.

Bên cạnh đó, Thông tư 22 cũng giảm hệ số rủi ro với hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh BĐS khu công nghiệp từ 200% xuống 160%. Các khoản vay phục vụ mục đích phát triển nông nghiệp, nông thôn đồng thời cũng được áp dụng hệ số rủi ro ở là 50%.

Còn các quy định về cho vay mua BĐS và nhà ở khác, phía Ngân hàng Nhà nước khẳng định không thay đổi so với trước đây.

Theo quy định mới của Ngân hàng Nhà nước, điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng BĐS khác).

Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41.

Như vậy, Ngân hàng Nhà nước khẳng định quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật đầu tư 2020, Luật các Tổ chức tín dụng 2024).

Giá căn hộ chung cư cao ngất ngưởng

Theo Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, theo số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường thì giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại hai TP lớn là Hà Nội và TPHCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.

Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá 25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Cụ thể, tại Hà Nội, trong quý IV/2023, theo tổng hợp báo cáo thì một số dự án có mức độ tăng giá bình quân tại các khu vực như: Quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%…

Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức giá 25-35 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư trung cấp, có mức giá khoảng 35-50 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức giá 60-70 triệu đồng/m2.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) – cho biết, giá chung cư Hà Nội thị trường sơ cấp liên tục tăng cao do giai đoạn này có rất ít chủ đầu tư có dự án. Các chủ đầu tư có nguồn cung giai đoạn này hầu hết là các chủ đầu tư lớn, không gặp khó khăn về tài chính nên giá chào bán ở mức cao để thu hồi tối đa lợi nhuận. Giá chung cư Hà Nội ở thị trường sơ cấp trung bình là 51,7 triệu đồng/m2.

Cũng theo ông Đính, mặt bằng giá sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng mỗi năm tăng khoảng 6%). Cùng với đó, lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Ngoài ra, số lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, quỹ đất tại các khu vực trung tâm cũng không còn nhiều.

Ngoài ra, vị chuyên gia này đánh giá, mặc dù giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp không giảm nhưng người mua nhà vẫn được hưởng lợi về giá từ các chính sách ưu đãi chưa từng có trong cuộc đua chính sách của các chủ đầu tư.

“Người mua được thanh toán theo nhiều đợt, hưởng ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc với thời gian gấp 2, 3 lần so với những năm trước. Chính điều này đang thúc đẩy thanh khoản của phân khúc căn hộ trên thị trường sơ cấp”, ông Đính chia sẻ.

BĐS vẫn là kênh đầu tư được quan tâm

Chia sẻ về những lưu ý cho người mua nhà tận dụng tốt cơ hội “tiền rẻ” năm 2024, ông Mạnh Quân, người đồng sáng lập Diễn đàn Người mua nhà nhận định, bên cạnh các thị trường khác như chứng khoán, vàng, thị trường BĐS vẫn là một trong những thị trường quan trọng nhất được người dân quan tâm về đầu tư ở thời điểm hiện tại. Mặc dù chưa sẵn sàng để xuống tiền ngay, người dân vẫn rất quan tâm tới thị trường BĐS để có thể ra những quyết định trong tương lai.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

Thị trường đang xuất hiện những diễn biến mới, đặc biệt về chuyển dịch dòng tiền. Hiện nay, theo định hướng điều hành chính sách tiền tệ của Nhà nước, lãi suất huy động của các ngân hàng đang xuống rất thấp, thậm chí một số ngân hàng chỉ có 3%/năm, thấp hơn cả lạm phát mục tiêu.

“Điều này có nghĩa nhiều người dân gửi tiền vào ngân hàng không những không sinh lãi, thậm chí còn bị mất giá, vậy thì họ sẽ phải tìm ra những kênh đầu tư mới, tất nhiên có BĐS. Do đó, họ sẽ quan tâm đến những dự án BĐS mở mới, đặc biệt là các dự án về chung cư. Thay vì gửi tiền vào ngân hàng thì họ phải tìm ra kênh để đầu tư để giữ được giá trị đồng tiền”, ông Mạnh Quân cho biết.

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội năm 2023 tăng trưởng 16,3% so với năm ngoái ở cả 3 phân khúc bình dân, trung, cao cấp. Điều này không chỉ phản ánh hoạt động đầu tư để mua bán sinh lời, mà còn cho thấy nhu cầu ở thực của người dân.

Trong những năm qua, các số liệu báo cáo đều cho thấy nguồn cung hạn chế, các dự án nhà ở chung cư ở Hà Nội hoàn thành cũng rất ít, chỉ lác đác một vài dự án do tình trạng chậm chạp trong việc cấp phép xây dựng. Giá chung cư tăng lên cũng là điều tất yếu.

“Mặc dù giá chung cư tăng cao, nhưng những người có điều kiện về thu nhập hoặc vì nhu cầu thiết yếu không thể gác lại – như việc lập gia đình mới họ phải tách hộ, họ vẫn quyết định mua”, ông Quân nhận định.

Mặt khác, từ việc giá chung cư tăng trong vài tháng gần đây, theo quan sát của ông Quân, thị trường đang có xu hướng chuyển dịch mới, nhiều người chuyển sang lựa chọn nhà mặt đất, thổ cư vì loại hình BĐS này ở một số vị trí, giá trên diện tích sử dụng vẫn thấp hơn chung cư và giá BĐS cũng không tăng nhiều – các báo cáo về thị trường BĐS đều cho thấy điều này.

Ông Quân cho rằng, đây cũng là một xu hướng chuyển dịch dễ hiểu do giá nhà chung cư càng ngày càng cao nên người dân phải có sự thay đổi lựa chọn, lựa chọn mua nhà phố, thổ cư cũng không phải là lựa chọn tệ. Vì thổ cư có sổ đỏ vĩnh viễn, nhiều người cũng thích mua vì giá loại hình BĐS này ổn định, thậm chí là một dạng tài sản trong tương lai và có thể để lại qua nhiều thế hệ.

Người gốc Việt được trực tiếp mua nhà, đất

Ngày 18/1, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Một trong những nội dung được nhiều người chú ý là những thay đổi liên quan đến quyền của người sử dụng đất.

Quyền của người sử dụng đất cơ bản được giữ chính sách như pháp luật về đất đai hiện hành. Luật Đất đai sửa đổi quy định sửa đổi, bổ sung, mở rộng thêm quyền cho người sử dụng đất trong đó có đối tượng là người gốc Việt Nam.

Cụ thể, về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Hoàn thiện theo hướng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai (không chỉ riêng quyền đối với đất ở) như công dân Việt Nam ở trong nước (cá nhân trong nước) và giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm góp phần thúc đẩy đầu tư và thu hút kiều hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài vào trong nước.

Theo quy định tại Khoản 4 điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Như vậy có thể hiểu đơn giản, con cháu của người từng có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài dù không có quốc tịch Việt Nam vẫn có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước.

Vì mở rộng đối tượng có quyền sử dụng đất nên Luật cũng mở rộng các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền có thu tiền sử dụng đất. Trên cơ sở kế thừa các đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Điều 55 Luật Đất đai 2013, Điều 119 của Luật Đất đai sửa đổi đã bổ sung một số đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Trong đó có 2 trường hợp liên quan đến người gốc Việt Nam gồm:

Thứ nhất, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai sửa đổi.

Luật cũng quy định UNND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.