Calculez soigneusement le taux d'intérêt du prêt

Dans ce contexte, récemment, dans le projet de résolution sur le capital préférentiel pour le développement du logement social, le ministère de la Construction a proposé un ensemble de crédits de 100 000 milliards de VND pour des prêts préférentiels, ce qui devrait créer une percée pour le segment du logement social.

Problèmes de décaissement de crédit

Début avril 2023, dans la décision 338/QD-TTg, le gouvernement a approuvé la mise en œuvre du projet « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2025 ». Avec l'objectif d'atteindre d'ici 2030, le nombre total d'appartements achevés par localité est d'environ 1 062 200 unités. Dont la phase 2021-2025 permettra de réaliser 428 000 unités ; La phase 2025-2030 prévoit la réalisation de 634 200 unités.

La proposition du ministère de la Construction d'un programme de crédit de 100 000 milliards de VND est appropriée dans le contexte d'un manque de capitaux pour le développement de logements sociaux. Photo : Thanh Hai

Pour mettre en œuvre le projet, le gouvernement a également approuvé la proposition de la Banque d'État du Vietnam (SBV) d'allouer 120 000 milliards de VND à 4 banques commerciales par actions désignées par l'État, avec un taux d'intérêt de prêt de 8,7 %/an pour les investisseurs et de 8,2 %/an pour les acheteurs et les locataires de logements sociaux. À partir du 1er juillet 2023, tous les 6 mois, la Banque d'État annoncera les taux d'intérêt préférentiels des prêts pour les banques commerciales participantes, ce qui signifie que les taux d'intérêt peuvent être flottants en fonction du marché.

Alors que la Banque d'Etat stipule un taux d'intérêt de seulement 1,5 à 2 % inférieur par an au niveau général pour les prêts à moyen et long terme, une série de banques commerciales (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank et HD Bank) ont demandé à « partager le gâteau » avec un montant d'inscription pour participer au programme de 5 000 milliards de VND pour chaque banque, portant la source de capital de soutien du taux d'intérêt à 145 000 milliards de VND.

Malheureusement, après près de 20 mois de mise en œuvre, ce programme de crédit a été refusé par les gens parce que les réglementations établies par la Banque d'État ne sont pas adaptées à leur capacité financière. C'est pourquoi, après de nombreuses « pesées à la hausse et à la baisse », la Banque d'État a décidé début septembre 2024 d'abaisser les taux d'intérêt à 7 %/an pour les investisseurs et à 6,5 %/an pour les acheteurs de logements.

Toutefois, selon l'évaluation, la réglementation sur ces taux d'intérêt est encore trop élevée pour les acheteurs de logements, de sorte que jusqu'à présent, ce paquet de crédit est toujours dans un état lent, comme le démontre le rapport détaillé du ministère de la Construction sur la mise en œuvre du paquet de crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND pour le logement social.

Plus précisément, à la fin du troisième trimestre 2024, seulement 34/63 localités disposaient de documents annonçant 83 projets éligibles aux prêts préférentiels sur le portail d'information électronique, avec un total de dettes en cours décaissées de 1 783 milliards de VND (dont clients entreprises : 1 633 milliards de VND ; acheteurs de logements : 150 milliards de VND), représentant environ 1,1 % du total du capital de soutien enregistré.

La mise en œuvre des projets de logements sociaux est actuellement confrontée à de nombreuses difficultés. Rien qu'au troisième trimestre 2024, huit projets ont été mis en œuvre à l'échelle nationale, pour un total de 4 960 unités ; trois projets approuvés au titre de la politique d'investissement, pour un total de 2 676 unités ; et un seul projet partiellement achevé, pour un total de 200 unités. Selon la synthèse des rapports locaux, de 2021 à la fin du troisième trimestre 2024, 79 projets de logements sociaux ont été achevés dans tout le pays, pour un total de 42 414 unités ; 131 projets ont commencé leurs travaux, pour un total de 111 687 unités », a indiqué Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction).

Priorité aux acheteurs de maisons

Sur la base des données agrégées rapportées par le ministère de la Construction, jusqu'à présent, l'ensemble du pays ne compte que plus de 143 000 appartements de logements sociaux achevés et en construction, l'objectif de 428 000 appartements sur la période 2021-2025 du projet est presque impossible, car en moins de 13 mois, seul un « miracle » peut achever jusqu'à 258 000 nouveaux appartements. Le rêve de posséder bientôt une maison pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs doit être reporté.

Selon le président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh -Ville (HoREA), Le Hoang Chau, le logement social est une politique majeure du Parti et de l'État. Cela se manifeste également par la détermination de modifier et de compléter la loi sur le logement de 2023, la loi foncière de 2024 et un certain nombre de décrets d’orientation en vertu de la loi avec synchronisation et cohérence dans la réglementation du logement social.

Cependant, les mécanismes de sources de crédit préférentielles pour le développement du logement social présentent encore de nombreuses lacunes qui méritent d'être préoccupantes, à savoir le manque de « capital d'amorçage » ou, s'il y en a, la réglementation est quelque peu stricte, de sorte que les sujets ne peuvent pas ou ont des difficultés à y accéder.

Français Le décret gouvernemental 100/2024/ND-CP stipule : le niveau de capital, le taux d'intérêt préférentiel, la durée et le décaissement des prêts pour les projets de logements sociaux (7,92 %/an pour les investisseurs en logements sociaux en vente ou en location-achat ; 6,6 % pour les projets en location uniquement), a créé les conditions permettant aux investisseurs d'accéder à des sources de crédit préférentielles pour la mise en œuvre du projet. Cependant, dans le communiqué officiel 4524/NHCS-TDSV du 1er août 2024 de la Banque vietnamienne des politiques sociales, basé sur le décret 100/2024/ND-CP pour les acheteurs de logements, le taux d'intérêt des prêts de 6,6 %/an est élevé », a exprimé M. Le Hoang Chau.

Face à la situation ci-dessus, afin d'élargir les sources de capitaux préférentielles pour le développement du logement social, dans le projet de résolution sur les sources de capitaux préférentielles pour le développement du logement social, qui est en cours de consultation par le ministère de la Construction avec les ministères et les branches avant de le soumettre au gouvernement pour promulgation, il a proposé de mettre en œuvre un paquet préférentiel de 100 000 milliards de VND pour les prêts provenant de sources de capitaux obligataires, applicable pendant 5 ans. C'est la première fois que le ministère de la Construction propose d'appliquer un programme de logement social en émettant des obligations.

En conséquence, le taux d’intérêt de ce programme de crédit préférentiel sera égal au taux d’intérêt pour les ménages pauvres décidé par le Premier ministre à chaque période ; Période de décaissement jusqu'au décaissement complet du crédit, mais ne dépassant pas le 31 décembre 2030.

En discutant de cette question, le vice-président du Hanoi Real Estate Club, Nguyen The Diep, a déclaré que la proposition du ministère de la Construction dans le projet de résolution sur le capital préférentiel pour le développement de logements sociaux est une avancée car elle élargit le capital de développement et crée des opportunités pour les acheteurs de logements sociaux. Il est toutefois nécessaire de clarifier également la réglementation sur les taux d'intérêt des prêts pour ce programme de crédit, dans lequel les acheteurs de logements sont au centre et devraient être prioritaires.

« Si le taux d'intérêt des prêts du paquet de crédit de 100 000 milliards de VND est égal au taux d'intérêt des prêts pour les ménages pauvres décidé par le Premier ministre à chaque période, sur la base du décret 100/2024/ND-CP de 6,6 %/an, il sera difficile d'encourager les gens à emprunter de l'argent pour acheter des logements sociaux à l'heure actuelle, car le taux d'intérêt des prêts selon la décision précédente 486/2023/QD-TTg n'était que de 4,8 %/an », a déclaré M. Nguyen The Diep.

Partageant le même point de vue, le président de l'HoREA, Le Hoang Chau, a proposé que le gouvernement envisage d'autoriser la poursuite de la mise en œuvre de la réglementation sur le taux d'intérêt des prêts de 4,8 %/an conformément à la décision 486/2023/QD-TTg du Premier ministre. Actuellement, la Banque vietnamienne pour les politiques sociales met en œuvre le programme « prêt pour soutenir les ménages pauvres en matière de logement » avec un taux d'intérêt de 3 %/an. Il est donc préférable d'appliquer un taux d'intérêt de prêt pour les acheteurs et les locataires de logements sociaux de 3 à 4,8 %/an, pour encourager les acheteurs de logements, stimuler le marché et motiver les investisseurs à accélérer la mise en œuvre du projet.

 

La proposition du ministère de la Construction d'un ensemble de crédits de 100 000 milliards de VND est très appropriée dans le contexte de la pénurie actuelle de capitaux pour le développement de logements sociaux, mais il est également nécessaire de tirer les leçons évidentes de l'ensemble de crédits de 120 000 milliards de VND en vertu de la résolution 33/2023/NQ-CP sans emprunteurs, dans lequel il est nécessaire d'étudier attentivement les réglementations sur les conditions, les taux d'intérêt des prêts... en fonction des conditions réelles de la population.

Dr Nguyen Huy Thanh - Expert financier

Source : https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html