Le secteur des terres agricoles reste calme

La loi foncière de 2024 permet aux personnes qui ne sont pas directement impliquées dans la production agricole de recevoir des transferts de terres rizicoles. C'est une opportunité pour les investisseurs potentiels, mais ce « morceau de gâteau » n'est pas facile à manger.

Si dans le passé, seuls ceux qui produisaient directement du riz étaient autorisés à recevoir le droit d'utiliser les terres rizicoles, avec la nouvelle réglementation actuelle, les individus qui ne sont pas directement impliqués dans la production agricole, s'ils ont les conditions et la capacité de cultiver du riz, sont également autorisés à recevoir le droit de transférer des terres pour investir dans la production.

Lors d'un récent séminaire sur l'immobilier, M. Le Van Binh, directeur adjoint du département des terres (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a déclaré que lorsque la loi foncière de 2024 entrera en vigueur, ce segment se développera vigoureusement.

En fait, au cours de la période 2020-2022, la situation des transactions foncières agricoles est assez chaude. De nombreuses entreprises et particuliers ont acheté des terres agricoles dans le but de les transformer en parcelles à vendre, créant une fièvre à cette époque.

Même si l’on s’attend à ce que le marché soit plus dynamique, en réalité, le segment des terres agricoles et forestières ne reçoit l’attention que des grands investisseurs organisés tels que les entreprises. Étant donné que les nouvelles réglementations ne créent des conditions favorables que pour les agriculteurs et conviennent aux entreprises qui investissent dans le secteur agricole, les activités de collecte et d'achat de terres agricoles et d'attente de leur conversion, de division et de vente de parcelles de terre pour les petits investisseurs seront très difficiles à mettre en œuvre.

Mme Ha Kien, courtier et investisseur foncier dans de nombreux segments à Hanoi, Hoa Binh, Thai Nguyen, a partagé qu'actuellement le segment des terres agricoles est encore « calme » car les taxes et les frais de conversion pour les terres agricoles et les terres forestières sont assez élevés, donc les petits investisseurs n'investissent pas dans ce segment. Au contraire, les « grands » qui veulent investir jusqu’à des dizaines d’hectares de rizières et de terres forestières, qu’ils réaménageront plus tard en terrains de service, en tourisme, en commerce, en projets de logement, etc., semblent enthousiastes à l’idée de se joindre au jeu.

Le dirigeant d'une société immobilière à Hanoi a partagé que son entreprise envisageait de « chasser » des terres forestières et agricoles à grande échelle à Hoa Binh et Thai Nguyen, et même de « pêcher loin du rivage » en se rendant dans les hauts plateaux du centre pour acheter des terres.

Concernant la conversion des terres agricoles, M. Le Van Binh a souligné qu'il est nécessaire de suivre la planification et de respecter l'objectif de plus de 3 millions d'hectares de terres rizicoles pour assurer la sécurité alimentaire nationale. Par conséquent, les investisseurs immobiliers doivent être prudents et comprendre les dispositions de la loi pour éviter un investissement inefficace, acheter à des prix élevés mais avoir des difficultés à liquider.

Selon l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, au cours des 6 premiers mois de 2024, le segment foncier s'est amélioré avec des terrains vendus aux enchères et des terrains subdivisés. Pendant ce temps, pour les terrains de projets et les terres agricoles et forestières, il n'y a toujours aucun signe de reprise, la liquidité est morose et les transactions sont lentes. Même de nombreux investisseurs détenant des terres agricoles souhaitent vendre leurs biens à ce moment-là, mais c'est difficile.

Le directeur d'une agence immobilière a analysé que la marge bénéficiaire d'investissement de ce segment est d'environ 25 à 30 %/an, s'il peut être converti en terrain résidentiel, elle atteindra 35 à 40 %/an. La possibilité que les terres agricoles voient leur valeur augmenter au cours de la décennie peut être de 3 à 5 fois plus élevée, voire plus élevée. Mais selon la liste des prix des terrains prévus, pour préparer les documents de conversion de terrains résidentiels en terrains agricoles, le coût augmentera de 9 fois par rapport à la situation actuelle.

Par exemple, si un investisseur souhaite modifier l'usage prévu et séparer une parcelle agricole de 1 000 m2 à Dong Anh (Hanoï), les frais d'utilisation du terrain actuels sont de 6,6 milliards de VND, mais s'ils sont calculés selon le prix du nouveau projet de liste de prix, ce montant augmentera à 61,8 milliards de VND. Ainsi, rien que pour les frais d'utilisation du terrain, un terrain de 100 m2 coûte plus de 6 milliards de VND. À ce prix, il est moins cher pour les gens d’acheter des terrains résidentiels disponibles que de payer des impôts lors de la conversion de terres agricoles.

En outre, la loi foncière de 2024 stipule que les terres agricoles laissées en jachère ou inutilisées de manière continue pendant 12 à 24 mois seront soumises à des sanctions administratives et pourront être révoquées. Ainsi, les investisseurs détenant des terres agricoles devront rapidement accomplir des démarches pour les convertir en terres résidentielles ou les convertir en terres agricoles s’ils ne veulent pas tout perdre.

« Si vous achetez des terres pour profiter de la vague d'investissement, conformément à la planification, mais que celle-ci est suspendue, lente à être mise en œuvre ou ajustée, les investisseurs risquent de se retrouver dans le pire des scénarios : vendre sans aucun acheteur. De plus, l'achat de terres agricoles, en particulier de parcelles non convertibles, peut entraîner un risque de faillite en cas d'effet de levier financier », a expliqué un investisseur aujourd'hui au sujet des risques liés à la détention de terres agricoles.

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