Circulaire 06 – Obstacles à l’accès au crédit
Plus précisément, M. Quyet a déclaré que dans la circulaire 06, la réglementation de la Banque d'État selon laquelle seuls les prêts sont accordés aux projets qui répondent aux conditions commerciales constituera une grande difficulté pour les entreprises. En fait, avant que le projet ne soit vendu aux clients, l'investisseur a besoin de capitaux pour la mise en œuvre initiale et la construction. Sans capital, il sera presque impossible de faire quoi que ce soit.
La plupart des investisseurs d’aujourd’hui ne disposent que de 10 à 20 % de leur capital d’investissement total provenant de leurs propres ressources, et même les entreprises « saines » ne disposent que d’environ 25 % de leur propre capital, les 80 % restants étant mobilisés auprès des banques et des clients.
Entre-temps, pour mettre en œuvre le projet jusqu'à ce qu'il soit éligible à la vente, 30 à 40 % de l'investissement total doivent être dépensés pour payer des dépenses telles que : les frais de déblaiement du site, la taxe foncière, les coûts de construction des infrastructures, etc.
Ainsi, s’ils ne peuvent pas emprunter de capitaux auprès des banques, les investisseurs manqueront de 15 à 25 % de capital pour construire jusqu’à ce que le projet soit qualifié pour être exploité.
« Une telle analyse montre que sans prêts bancaires, presque la majorité des entreprises immobilières ne seront pas en mesure de mettre en œuvre des projets jusqu'à ce qu'elles soient éligibles pour vendre des maisons, à l'exception de quelques entreprises à grand potentiel économique », a déclaré M. Quyet.
C'est pourquoi, selon M. Quyet : « S'il n'y avait pas de particuliers, il faudrait prêter aux investisseurs, car sinon, les investisseurs ne pourraient pratiquement pas réaliser de projets de construction ».
Les dirigeants de Dat Xanh Nord ont également proposé que les projets ne soient soumis qu'à des conditions juridiques suffisantes pour pouvoir prêter des capitaux.
Selon M. Quyet, la plupart des entreprises dépendent actuellement des banques pour leurs capitaux, alors que les conditions d’emprunt sont encore assez strictes. Auparavant, les entreprises pouvaient emprunter sur la base de plans de crédit et d’affaires, ce qui signifie qu’elles n’avaient besoin que d’un plan d’affaires solide et réalisable pour obtenir un prêt. Mais de nos jours, il est très difficile d’obtenir un prêt avec un plan d’affaires viable.
« Si la circulaire 06 entre en vigueur, les emprunts des entreprises seront beaucoup plus difficiles. « Avoir un plan d'affaires réalisable mais manquer de capital deviendra également irréalisable », s'inquiète M. Quyet.
De nombreuses entreprises immobilières s'inquiètent du risque de faillite si la circulaire 06 de la Banque d'État du Vietnam entre en vigueur. (Illustration)
Les difficultés d’emprunt conduiront les entreprises à réduire leur production et leurs activités, au lieu de se développer ou de se développer lentement.
Certains investisseurs ne peuvent même pas réduire leur taille, car ils sont déjà engagés dans le processus d'investissement. S'ils veulent poursuivre la mise en œuvre dans les délais, ils doivent investir dans davantage de machines et de main-d'œuvre. De plus, une fois que vous avez signé un contrat avec un partenaire, vous devez avancer de l’argent et payer le partenaire.
Pendant longtemps, 50 à 60 % de ces fonds ont été empruntés aux banques, ce qui a rendu difficile la réalisation des plans et des opérations.
« Je pense que la circulaire 06 aura le plus fort impact et causera le plus de difficultés aux entreprises qui réalisent des projets. De nombreuses entreprises feront certainement faillite », a déclaré M. Quyet.
La Banque d’État a « injustement interdit » le sujet ?
Selon M. Quyet, la circulaire 06 a créé une barrière protectrice trop prudente pour les banques.
En fait, il y a un gros « nœud » qui n’a pas encore été résolu, c’est la question juridique. Ainsi, de nombreux projets ont été réalisés, les investisseurs ont investi et les banques ont prêté, mais les procédures d'approbation légale sont lentes, au final les banques prêteuses sont en retard, et les entreprises sont également en retard.
Par exemple, le projet devait initialement être opérationnel dans un délai d’un an, mais en réalité, il a fallu attendre deux ans, ce qui a obligé la banque à retarder son plan de redressement de son capital. Les entreprises elles-mêmes ne peuvent pas confirmer quand leurs projets seront éligibles aux opérations, c'est pourquoi les banques font preuve de prudence pour éviter de « détenir » des créances irrécouvrables.
Les procédures pour qu'un projet soit éligible à l'activité doivent passer par de nombreuses étapes telles que : l'évaluation du terrain, l'obtention d'une licence par le Département de la Construction, le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement... La banque ne saura donc pas quand elle pourra récupérer son capital.
« Les banques craignent aussi l’incertitude juridique, car on ne sait pas quand le projet sera mis en service. Si elles prêtent, la banque ne pourra pas récupérer le capital, ce qui entraînera des créances irrécouvrables. » « Je pense donc que le problème fondamental est aujourd'hui de dénouer le nœud juridique », a déclaré M. Quyet.
Partageant le même point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que peut-être la Banque d'État « interdit les mauvais » sujets. Car, les projets immobiliers qui ne répondent pas aux conditions commerciales et les projets immobiliers qui ne répondent pas aux conditions légales sont différents.
Selon M. Le Hoang Chau, lorsqu'un projet immobilier crée un fonds et obtient l'approbation d'investissement, cela signifie que l'entreprise est reconnue comme un investisseur parce qu'elle possède un terrain. Ce serait formidable si le projet avait un permis de construire. C’est la condition juridique du projet mais pas la condition commerciale.
« A l'heure actuelle, les investisseurs ont besoin d'emprunter des capitaux, mais pourquoi est-il interdit de prêter ? Les entreprises ont déjà des projets, ont des garanties et peuvent prouver leur capacité à rembourser leurs dettes. Pourquoi ne pas prêter ? », a demandé M. Le Hoang Chau.
« Pour un projet confié par l'État à un investisseur, il faut au départ un capital d'investissement. Dire qu'emprunter à ce stade n'est pas risqué n'est pas vrai. J'admets que toute activité commerciale comporte des risques, mais le problème est le niveau de risque. Le projet a été formé, ce qui signifie qu'il y a du terrain, l'investisseur a dépensé beaucoup d'argent », a expliqué M. Le Hoang Chau.
Ngoc Vy
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