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| Actualités immobilières : l'offre de nouveaux appartements sur le marché de Hanoi a connu une baisse significative. (Source : Journal XD) |
La consommation s'améliore, la dynamique de reprise reste faible
Le récent rapport de VNDIRECT sur le secteur de l'immobilier résidentiel indique que le sentiment du marché est prudent en raison de l'environnement de taux d'intérêt élevés qui n'est pas vraiment attrayant pour les acheteurs de maisons et les promoteurs immobiliers, ainsi que des goulots d'étranglement politiques restants et de la majeure partie de la nouvelle offre provenant du segment haut de gamme.
Selon CBRE, le nombre d'appartements vendus à Ho Chi Minh-Ville au premier semestre 2023 a diminué de 78 % en glissement annuel (YoY) et de 69 % par rapport au second semestre 2022 pour atteindre environ 2 300 unités dans le contexte d'une baisse de 72 % de l'offre par rapport à la même période et de 2 % par rapport au second semestre 2022 (environ 4 100 unités). Le taux d'absorption au premier semestre 2023 n'est que de 59 % (-11 % en glissement annuel/-133 % en glissement annuel). Le taux d'absorption des appartements à Ho Chi Minh-Ville a considérablement diminué, car sur plus de 4 100 unités proposées sur le marché, les produits du segment des appartements haut de gamme représentaient plus de 70 %.
Le prix primaire moyen des appartements à Ho Chi Minh-Ville a enregistré la première baisse depuis 2018 (en baisse de 4,8 % sur un an) au deuxième trimestre 2023. Le segment haut de gamme et de luxe a diminué de 4 à 6 % en glissement annuel, tandis que les autres segments ont enregistré une augmentation de 2 à 4 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2023. Les prix secondaires des propriétés foncières sont restés inchangés par rapport au trimestre précédent au deuxième trimestre 2023.
Français L'offre nouvelle sur le marché des appartements de Hanoi a connu une baisse significative (-52 % en glissement annuel/-41 % en glissement annuel à 3 900 unités - le plus bas niveau en 5 ans) et la consommation a également diminué (-63 % en glissement annuel/-27 % en glissement annuel à 4 000 unités) au premier semestre 2023. Le taux d'absorption au premier semestre 2023 devrait rester élevé à 109 % (+22 points de pourcentage en glissement annuel au 2e semestre 2022).
Les prix des appartements primaires à Hanoi sont restés inchangés par rapport au trimestre précédent dans tous les segments au deuxième trimestre 2023, à l'exception du segment milieu de gamme (+10 % en glissement trimestriel/15 % en glissement annuel). Parallèlement, le prix secondaire moyen des propriétés foncières et des appartements a enregistré une augmentation de 8 % par rapport au trimestre précédent.
Les experts de VNDIRECT ont commenté que les signes positifs des entreprises immobilières rachetant de manière proactive des obligations d'entreprises d'une valeur de 12 561 milliards de VND à l'avance ont aidé la valeur des obligations arrivant à échéance au second semestre 2023 et 2024 à diminuer de 12 % et 10 % respectivement par rapport à avant le rachat, réduisant ainsi la pression sur l'échéance des obligations bien que la pression reste élevée, en particulier pour les entreprises immobilières confrontées à des difficultés de trésorerie.
Au cours des 6 premiers mois de 2023, les experts de VNDIRECT ont constaté que le risque d'insolvabilité des entreprises immobilières a légèrement diminué lorsque les entreprises ont prolongé l'échéance des obligations et prolongé la dette bancaire conformément au décret n° 08/2023/ND-CP et à la résolution n° 33/2023/NQ-CP.
Concernant les perspectives du marché immobilier résidentiel, les experts de VNDIRECT estiment que le marché restera calme l'année prochaine et que la reprise sera plus claire à partir du second semestre 2024, lorsque la politique monétaire sera assouplie. À l’étape précédente, le marché était dans un état d’offre excédentaire et l’inflation était très élevée, alors qu’actuellement, l’offre de projets est très limitée et la demande reste à un niveau élevé. Par conséquent, les experts de VNDIRECT estiment que le marché actuel se redressera plus rapidement.
Des villas valant des dizaines de milliards de dongs sont mises en vente
Selon la croyance populaire, le septième mois lunaire est souvent considéré comme un mois malchanceux pour effectuer un travail important, notamment l’achat d’une maison ou l’investissement dans l’immobilier. Cependant, les activités de vente de biens immobiliers pendant ce mois fantôme sont toujours animées, dont beaucoup sont des villas et des maisons de ville valant des dizaines de milliards de dongs.
Une enquête menée sur une chaîne de commerce immobilier montre que des dizaines de villas dans la zone urbaine de Ciputra à Hanoi sont proposées à la vente à des prix allant de 44 à 96 milliards de VND, selon la zone et l'emplacement. Plus particulièrement, une villa individuelle d'une superficie de 600 mètres carrés et d'une façade de plus de 80 mètres... est proposée à la vente au prix de 210 milliards de VND.
De même, une autre villa dans la zone urbaine de Ciputra d'une superficie de 300 m2, d'une façade de 12 m et de meubles haut de gamme importés d'Europe est proposée à la vente à 96 milliards de VND, soit près de 300 millions de VND/m2. Ou une villa d'une superficie de 240m2, construite sur 97m2, de 3 étages avec un jardin environnant, deux façades aérées, une large route devant la maison pouvant garer de nombreuses voitures... est à vendre pour 72 milliards de VND.
Selon une enquête, les maisons de ville et les villas de nombreux projets urbains à l'ouest de Hanoi sont également vendues en masse, entraînant de lourdes pertes.
Par exemple, une maison de ville dans la zone urbaine de Nam An Khanh Sudico d'une superficie de 279 mètres carrés, de 3,5 étages avec une construction brute et un extérieur terminé... est vendue à perte pour 14 milliards de VND, soit l'équivalent de 50 millions de VND/mètre carré.
À la fin de l’année dernière, la maison de ville ci-dessus a été mise en vente à 17-18 milliards de VND. De plus, le prix moyen des produits immobiliers dans cette zone urbaine fluctue entre 80 et 120 millions de VND/m2.
Selon une enquête menée dans la région est de Hanoi, de nombreuses villas dont le prix varie de plus de 10 milliards à plusieurs dizaines de milliards de VND sont également vendues à perte.
Notamment, des informations sur la vente à perte de villas et de maisons de ville dans le projet de zone urbaine Vinhomes Ocean Park 2 (Van Giang, Hung Yen) sont apparues fréquemment sur le marché immobilier. Ces produits immobiliers sont annoncés à la vente avec une perte de 15 à 30 % par rapport au prix figurant sur le contrat de vente avec l’investisseur.
En fait, les rapports de marché de nombreuses unités d'études de marché immobilier montrent ces derniers temps qu'en raison du faible sentiment du marché et des difficultés de décaissement, les activités de transaction au cours des premier et deuxième trimestres du marché des villas et des maisons de ville ont presque gelé. Alors que certains projets majeurs ont temporairement suspendu leurs échanges.
Il convient de noter que certains projets ont connu de nombreuses transactions de remboursements ou de retours de dépôts en raison du resserrement de la marge de crédit des banques pour les prêts immobiliers, ce qui rend les acheteurs incapables de payer. De nombreux investisseurs qui ont utilisé un effet de levier financier au-delà de leurs moyens ont été contraints de limiter leurs pertes lorsque le programme de taux d’intérêt préférentiels a expiré.
M. Nguyen The Diep, vice-président du Hanoi Real Estate Club, a déclaré qu'il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les propriétaires de maisons de ville et de villas doivent vendre ou vendre à perte à l'heure actuelle. La raison la plus notable est que de nombreux investisseurs souhaitent retirer leur capital et changer d’orientation d’investissement. Une autre raison est que de nombreux investisseurs utilisent un effet de levier financier important et, lorsqu’ils ne peuvent pas le contrôler, ils doivent vendre massivement.
Émission de règlements sur la gestion et l'utilisation des fonds des villas à Da Lat
Le Comité populaire provincial de Lam Dong vient de publier la décision n° 53/2023/QD-UBND sur la gestion et l'utilisation des fonds des villas appartenant à l'État dans la ville de Da Lat.
Selon la classification du Comité populaire provincial de Lam Dong, dans la ville de Da Lat, il y a 166 villas divisées en trois groupes, dont : Les villas du groupe 1 sont des villas ayant des valeurs typiques en termes d'art architectural, de paysage et de valeurs historiques et culturelles (3 villas) ; Les villas du groupe deux sont des villas qui n'appartiennent pas aux villas du groupe un mais qui présentent des valeurs artistiques architecturales, paysagères, historiques et culturelles (dont 69 villas) ; Les villas du groupe trois sont des villas qui n'appartiennent pas au groupe un et aux villas du groupe deux (comprenant 94 villas).
Des 166 villas appartenant à l'État, 30 ont été démolies, 25 ont été rénovées, réparées, modernisées et entrecoupées de constructions pour répondre aux besoins des agences affectées aux villas ou des particuliers et entreprises louant les villas.
La Décision promulguant le règlement sur la gestion et l'utilisation des fonds des villas appartenant à l'État dans la zone comprend 16 articles, 3 chapitres comprenant le règlement général, le règlement spécifique et l'organisation de la mise en œuvre.
Le Comité populaire provincial a chargé le Département de la construction de prendre l'initiative et de coordonner avec les agences compétentes l'examen, l'ajustement et la détermination de la liste des villas conformément à la réglementation ; guider la mise en œuvre du présent règlement afin que les organisations et les particuliers le connaissent et le mettent en œuvre.
Parallèlement, il faut coordonner étroitement avec les agences compétentes l'annonce publique de la liste des villas classées et inspecter régulièrement et exhorter à la mise en œuvre de ce règlement.
Le Comité populaire provincial charge le Département des ressources naturelles et de l'environnement, le Département de la culture, des sports et du tourisme, le Département des finances, le Département de la planification et de l'investissement, le Comité populaire de la ville de Da Lat et le Centre de gestion du logement de la ville de Da Lat, en fonction de leurs fonctions et tâches, de prendre l'initiative et de coordonner avec les départements et unités concernés pour guider la mise en œuvre des procédures d'attribution des terres, de location des terres, de récupération des terres, et d'inspecter et d'examiner la gestion foncière des villas conformément à la réglementation.
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| Le Palais du Gouverneur n'est plus répertorié dans les villas du groupe 1. (Source : BXD) |
Parallèlement à cela, examiner le fonds des villas appartenant à l'État pour constituer un dossier scientifique afin de conseiller et de proposer au Comité populaire provincial de reconnaître comme villa relique avec des valeurs historiques, culturelles et architecturales typiques ; Rechercher et proposer l'allocation de fonds pour la gestion, l'entretien, la rénovation et la reconstruction de villas selon la réglementation.
Vérifier et surveiller régulièrement l’avancement des investissements dans les villas ; Conseiller sur la révocation des politiques d'investissement, la cessation des activités d'investissement, la révocation des certificats d'enregistrement d'investissement (le cas échéant) en cas de violation des lois sur les investissements...
Notes pour les acheteurs d'appartement pour la première fois
L'achat et la vente d'appartements sont des transactions de grande valeur. Trouver un appartement qui réponde aux exigences de sécurité, de commodité et de financement est un problème difficile pour de nombreuses jeunes familles. Sans expérience et connaissances, cela peut conduire à l'achat d'un appartement qui n'est pas juridiquement complet, à une crise financière...
Considérations financières
Le montant d’argent dont vous avez besoin pour acheter un appartement est toujours un sujet d’intérêt public car la demande d’accession à la propriété est toujours très élevée. Presque tout le monde a des difficultés à ne pas avoir suffisamment de financement pour acheter une maison, mais aujourd'hui, de nombreuses banques sont prêtes à prêter jusqu'à 70 % de la valeur de l'appartement.
Toutefois, selon de nombreux experts, l’achat d’une maison ne devrait avoir lieu que lorsque la situation financière est positive. Plus le montant du prêt est élevé, plus l’obligation de payer le capital et les intérêts est élevée. Les acheteurs doivent donc également tenir compte d’un ratio de prêt approprié.
Vérification juridique du projet
L'achat d'un appartement nécessite une somme d'argent relativement importante. Les jeunes couples ne sont souvent pas financièrement solides, ils doivent donc vérifier soigneusement les documents juridiques pour éviter de se faire arnaquer et de perdre de l'argent.
Actuellement, sur le marché immobilier, il existe de nombreux cas de projets d'appartements et de maisons de ville où, bien que les gens y vivent depuis des décennies, ils n'ont pas encore obtenu de livres rouges ni de contrats de vente signés... Ces cas laisseront d'énormes risques et avantages juridiques aux acheteurs de maisons.
En outre, il existe de nombreux cas où les clients ont déposé et payé 50 à 70 % du prix d'achat de la maison, mais le projet est en retard et n'a pas été remis aux clients à la date limite.
Choisissez un investisseur réputé
Une autre expérience lors de l’achat d’un appartement qui ne peut être ignorée est de savoir si l’investisseur est réputé et digne de confiance ou non. Parce que l’investisseur, ainsi que l’entrepreneur et l’unité de construction, affecteront directement la légalité, la qualité de la maison et l’avancement de la construction de l’ensemble du projet.
Tenir compte des installations internes et externes
La raison pour laquelle les gens choisissent de vivre dans un appartement est d'utiliser les installations extérieures qui l'accompagnent telles que les parcs, les piscines, les zones commerciales, etc.
Vous devez donc privilégier le choix d’appartements qui répondent à ces conditions. Si votre situation financière ne vous le permet pas, envisagez alors des appartements qui répondent uniquement aux besoins de logement et ne disposent pas d'équipements extérieurs.
Système de sécurité d'appartement
Le système de sécurité est l’une des expériences les plus partagées lors de l’achat d’un appartement. Parce que cela affecte directement la santé, la vie et la qualité de vie de chaque membre de la famille.
Il faut veiller à ce que le système de protection incendie de l'appartement soit garanti et régulièrement entretenu. L'unité de gestion et l'équipe de sécurité surveillent-elles et exploitent-elles strictement l'immeuble ? Existe-t-il notamment une réponse rapide pour gérer rapidement les situations d’urgence ?
Frais de gestion et coûts associés
Les frais de gestion et les frais annexes tels que les frais de ramassage des ordures ménagères, les frais de stationnement, les frais de nettoyage général, etc. sont jugés satisfaisants pour la qualité et sont cohérents avec le niveau général par rapport aux appartements de la même gamme de prix dans le même secteur.
Source
![[Photo] Le Premier ministre Pham Minh Chinh préside une conférence gouvernementale avec les localités sur la croissance économique](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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