La « tendance » paradoxale de la chasse aux terrains et aux maisons avec des restrictions d'urbanisme pour investir de l'argent

Conformément à la réglementation, les terrains en cours d'aménagement dont la récupération a été décidée ne peuvent pas être cédés en vue d'une utilisation du sol (vente de terrains). Toutefois, pour les terrains en cours de planification mais dont la récupération n'a pas encore été décidée, selon chaque cas spécifique, le propriétaire foncier peut voir certains droits d'utilisation du terrain restreints, mais peut toujours vendre le terrain. Sur le marché, les terrains situés dans des zones d’urbanisme ont souvent des prix de vente moins chers.

Les maisons « surfeuses » touchées par la planification du profit

Mme Nguyen Ngoc Anh (Nam Dinh) a partagé qu'après de nombreuses recherches, elle a choisi d'acheter un terrain de 40 m2 sur la rue Dong Thien (quartier Vinh Hung, district de Hoang Mai, Hanoi ). Le terrain a une façade de 5 m2, une allée de voiture devant la maison de plus de 4 m de large, et est vendu par le propriétaire pour 3 milliards de VND, soit près de 75 millions de VND/m2. Comparé à d'autres terrains au même endroit avec des prix autour de 100 millions de VND/2, ce terrain est 1 milliard de VND moins cher. Mais il convient de mentionner que cela est inclus à 100 % dans la planification routière.

« Les gens ont souvent peur que des terrains soient concernés par l'urbanisme, mais je pense différemment. Les terrains situés sur les grands axes routiers présentent un risque élevé de défrichement. Or, les terrains situés au fond des ruelles, et dont le plan d'urbanisme est établi depuis près de dix ans sans être appliqué, sont en suspens et pourraient devoir être abrogés. À ce moment-là, mon terrain générera d'importants bénéfices. Actuellement, avec le plan d'urbanisme 1/2000, il est encore possible de construire des maisons classiques », a expliqué Mme Ngoc Anh.

Mme Ngoc Anh a également déclaré que ses parents vivaient dans une maison sans livre rouge sur la rue Bach Dang (district de Hai Ba Trung, Hanoi) depuis 30 ans maintenant. La maison est également impliquée dans un projet de construction routière, mais le projet n'a pas été mis en œuvre depuis des décennies, il n'a donc pas affecté leur lieu de résidence.

« L'achat d'une maison soumise à permis de construire dépend de chacun. Les prix de l'immobilier sont actuellement trop élevés, seuls les terrains soumis à permis de construire sont bon marché et adaptés aux revenus de ma famille », a expliqué Mme Ngoc Anh.

Les terrains et les maisons concernés par l'urbanisme sont recherchés par de nombreuses personnes. (Illustration : Ngoc Vy).

Selon de nombreux agents immobiliers, ces derniers temps, non seulement les personnes ayant de réels besoins en matière de logement, mais aussi les investisseurs ont tendance à acheter des terrains présentant des problèmes d'urbanisme en attendant une compensation et à acheter des terrains en attendant que la planification soit supprimée.

M. Pham Van Ho, un investisseur spécialisé dans la recherche de terrains présentant des problèmes d'urbanisme, a déclaré que tous les terrains présentant des problèmes d'urbanisme ne seront pas difficiles à vendre et n'auront pas d'acheteurs. Si 100% de la planification est affectée, les terrains situés sur une route principale ou dans une zone résidentielle à long terme peuvent toujours être achetés pour y vivre ou pour construire des maisons dans des lots à vendre. Si le terrain est couvert par le plan d'urbanisme 1/2000, il est encore possible de construire une maison, il n'y a donc pas de problème. Quant aux terrains prévus au 1/500, évitez-les absolument.

Il a déclaré qu'en 2022, il gagnerait encore des milliards grâce au commerce immobilier dans les zones touchées par la planification. Plus précisément, il a acheté 3 appartements à Dinh Cong (district de Hoang Mai, Hanoi), chaque appartement a une superficie de 35 m2, a construit 5 étages neufs mais le prix n'est que de 4,6 milliards de VND/appartement en raison d'une planification à 100 %. Dans le même temps, les parcelles de terrain au même endroit coûtent environ 150 millions de VND/m2, soit environ 5,3 milliards de VND/unité.

Après cela, M. Ho l'a revendu pour 5 milliards de VND par maison, estimant qu'à partir des 3 maisons, il a réalisé un bénéfice de plus d'un milliard de VND.

M. Ho a également ajouté qu'il venait d'acheter un terrain de jardin de 500 m2 dans le district de Long Bien. Selon le plan, ce terrain deviendra un parc vert. Il a déclaré que cette zone avait été approuvée pour la planification il y a près de 15 ans. Actuellement, de nombreuses maisons sont construites ici, donc la possibilité de transformer ce terrain en terrain résidentiel est très élevée.

« Si la planification est supprimée et convertie en terrain résidentiel, je peux obtenir un gros profit », a partagé M. Ho.

Attention aux risques, risque d'enfouissement du capital

M. Nguyen Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate Floor, a déclaré que la tendance à la recherche de maisons et de terrains présentant des problèmes d'urbanisme convenait depuis longtemps à de nombreux investisseurs, mais récemment, surtout depuis le début de 2021, il y a eu une nette tendance « fébrile ».

« De nombreux projets d'urbanisme sont suspendus à Hanoï, ce qui incite les clients à faible budget à se tourner vers ce segment pour acquérir des biens immobiliers à bas prix. En effet, certains projets d'urbanisme sur 50 ans n'ont pas encore été mis en œuvre, alors qu'au même endroit, les terrains planifiés peuvent coûter deux fois moins cher que ceux non prévus. Si le plan est supprimé, les clients en tireront un grand profit », a déclaré M. Tuan.

De nombreuses propriétés et terrains concernés par la planification ont des prix assez bon marché, adaptés aux budgets de nombreuses personnes. (Illustration).

En outre, selon M. Tuan, récemment, les maisons et les terrains partiellement couverts par un plan d'urbanisme sont recherchés par de nombreux investisseurs car leurs prix sont beaucoup moins chers que ceux des terrains situés dans des endroits similaires. Ils ont la mentalité de rester et d’attendre la planification pour que les prix des terrains montent en flèche.

Cependant, M. Tuan a averti que même si l'achat de terrains prévus est rentable, les risques sont également très élevés.

M. Tuan a analysé que, fondamentalement, la planification « suspendue » est un terme utilisé pour désigner la situation de non-mise en œuvre ou de lente progression des plans ayant un contenu en matière d'utilisation des terres. En conséquence, tous les biens immobiliers de la zone que l'agence d'État a annoncé récupérer à des fins déterminées, mais qui ne sont pas mis en œuvre conformément au plan, constituent des produits immobiliers bloqués avec une planification « suspendue ».

Le délai pour déterminer si un projet est « suspendu » ou non est clairement stipulé dans l'article 49, clause 8, de la loi foncière de 2013, modifiée et complétée en 2019. Plus précisément, après l'annonce de la révocation, au maximum trois ans, s'il n'y a pas de décision officielle pour effacer ou modifier le but d'utilisation, l'autorité d'approbation compétente devra ajuster ou annuler la planification.

Cependant, en réalité, ce processus ne se déroule pas en quelques jours ou quelques semaines. Les acheteurs devront peut-être attendre des années avant de connaître le sort du projet. Si vous choisissez un terrain dont la planification est suspendue comme canal d’investissement, cela signifie enterrer du capital.

De plus, si vous achetez une maison ou un terrain avec une planification « suspendue » qui dispose d'un plan d'utilisation du sol annuel au niveau du district, l'acheteur sera limité dans l'exploitation, l'utilisation, la construction, la rénovation et la réparation de la maison.

De plus, dans le cas d'avoir investi dans des produits immobiliers en planification « suspendue » et de vouloir s'en séparer, les acheteurs rencontreront de nombreuses difficultés pour trouver un partenaire de transfert ou de transaction. Parce que, en psychologie générale, la plupart des clients ont encore peur que l’immobilier soit planifié.

Ngoc Vy

Source