La « tendance » paradoxale de la chasse aux terrains et aux maisons avec des restrictions d'urbanisme pour investir de l'argent

Conformément à la réglementation, les terrains en cours d'urbanisme dont la récupération a été décidée ne peuvent être cédés en vue d'un droit d'usage (vente de terrains). Toutefois, pour les terrains en cours d'aménagement mais sans décision de récupération, selon chaque cas spécifique, le propriétaire peut voir certains droits d'utilisation du terrain restreints mais peut toujours vendre le terrain. Sur le marché, les terrains situés dans des zones d’urbanisme sont souvent vendus à des prix moins chers.

Les maisons « surfeuses » touchées par la planification pour faire du profit

Mme Nguyen Ngoc Anh (Nam Dinh) a partagé qu'après de nombreuses recherches, elle a choisi d'acheter un terrain de 40 m2 sur la rue Dong Thien (quartier Vinh Hung, district de Hoang Mai, Hanoi). Le terrain a une façade de 5 m2, une allée de voiture devant la maison de plus de 4 m de large, et est vendu par le propriétaire pour 3 milliards de VND, soit près de 75 millions de VND/m2. Comparé à d'autres terrains au même endroit dont les prix tournent autour de 100 millions de VND/2, ce terrain est 1 milliard de VND moins cher. Mais il convient de mentionner que cela est inclus à 100 % dans la planification routière.

« Les gens ont souvent peur que les terres soient affectées par l’urbanisme, mais je pense différemment. Les parcelles situées sur les axes routiers principaux risquent fortement d'être touchées par le défrichement. Mais avec des parcelles de terrain situées au fond des ruelles et un plan d'urbanisme élaboré depuis près de dix ans mais non mis en œuvre, ce plan est devenu un plan suspendu et devra peut-être être aboli. À ce moment-là, mon terrain sera très rentable. « Actuellement, avec la planification 1/2000, les gens peuvent encore construire des maisons normales », a expliqué Mme Ngoc Anh.

Mme Ngoc Anh a également indiqué que ses parents vivent depuis 30 ans dans une maison sans livre rouge, rue Bach Dang (district de Hai Ba Trung, Hanoi). La maison est également concernée par un projet de construction de route, mais ce projet n'a pas été mis en œuvre depuis des décennies, de sorte qu'il n'a pas eu d'incidence sur leur lieu de résidence.

« Acheter ou non une maison soumise à un plan d'urbanisme dépend du point de vue de chacun. Les prix de l'immobilier sont trop élevés actuellement, seuls les terrains soumis à un plan d'urbanisme sont bon marché et adaptés aux revenus de ma famille », a expliqué Mme Ngoc Anh.

Les terrains et les maisons concernés par l'urbanisme sont recherchés par de nombreuses personnes. (Illustration : Ngoc Vy).

Selon de nombreux agents immobiliers, ces derniers temps, non seulement les personnes ayant de réels besoins en matière de logement, mais aussi les investisseurs ont tendance à acheter des terrains présentant des problèmes d'urbanisme en attendant une compensation et à acheter des terrains en attendant que le plan soit supprimé.

M. Pham Van Ho, un investisseur spécialisé dans la recherche de terrains présentant des problèmes d'urbanisme, a déclaré que tous les terrains présentant des problèmes d'urbanisme ne seront pas difficiles à vendre et n'auront pas d'acheteurs. Si 100% de la planification est affectée, les terrains situés sur une route principale ou dans une zone résidentielle à long terme peuvent toujours être achetés pour y habiter ou pour construire des maisons dans des lots à vendre. Si le terrain est couvert par le plan d'urbanisme 1/2000, il est encore possible d'y construire une maison, il n'y a donc aucun problème. Quant aux terrains au 1/500ème, évitez-les absolument.

Il a déclaré qu'en 2022, il gagnerait encore des milliards grâce au commerce immobilier dans les zones touchées par la planification. Plus précisément, il a acheté 3 appartements à Dinh Cong (district de Hoang Mai, Hanoi), chaque appartement a une superficie de 35 m2, a construit 5 étages neufs mais le prix n'est que de 4,6 milliards de VND/appartement en raison d'une planification à 100%. Dans le même temps, les parcelles de terrain au même endroit coûtent environ 150 millions de VND/m2, soit environ 5,3 milliards de VND/unité.

Après cela, M. Ho l'a revendu pour 5 milliards de VND par maison, calculant qu'à partir des 3 maisons, il a réalisé un bénéfice de plus d'un milliard de VND.

M. Ho a également ajouté qu'il venait d'acheter un terrain de 500 m2 dans le district de Long Bien. Selon le plan, ce terrain deviendra un parc vert. Il a indiqué que cette zone avait été approuvée pour la planification il y a près de 15 ans. Actuellement, de nombreuses maisons y sont construites, donc la possibilité de transformer ce terrain en terrain résidentiel est très élevée.

« Si la planification est supprimée et convertie en terrain résidentiel, je peux obtenir un gros profit », a partagé M. Ho.

Attention aux risques, risque d'enfouissement du capital

M. Nguyen Anh Tuan - Directeur de Tuan Anh Real Estate Floor a déclaré que la tendance à la recherche de maisons et de terrains présentant des problèmes d'urbanisme convenait depuis longtemps au « goût » de nombreux investisseurs, mais récemment, surtout depuis le début de 2021, il y a eu une nette tendance « fébrile ».

« Il y a beaucoup de projets de planification suspendus à Hanoi, donc les clients avec peu d'argent acceptent de chercher ce segment pour acheter des biens immobiliers bon marché. En fait, il existe des plans sur 50 ans qui n’ont pas encore été mis en œuvre, alors qu’au même endroit, les terrains prévus peuvent être deux fois moins chers que les terrains non inclus dans le plan. « Si la planification a la chance d'être supprimée, les clients seront gagnants », a déclaré M. Tuan.

De nombreuses propriétés et terrains concernés par la planification ont des prix assez bon marché, adaptés aux budgets de nombreuses personnes. (Illustration).

De plus, selon M. Tuan, récemment, les maisons et les terrains partiellement couverts par un plan d'urbanisme sont recherchés par de nombreux investisseurs car leurs prix sont bien moins chers que ceux des terrains situés dans des endroits similaires. Ils ont la mentalité de rester et d’attendre que les plans soient réalisés afin que les prix des terrains montent en flèche.

M. Tuan a toutefois averti que même si l'achat de terrains prévus est rentable, les risques sont également très élevés.

M. Tuan a analysé que, fondamentalement, la planification « suspendue » est un terme utilisé pour désigner la situation de non-mise en œuvre ou de lente progression des plans relatifs à l'utilisation des terres. En conséquence, tous les biens immobiliers de la zone que l'agence d'État a annoncé vouloir récupérer à des fins déterminées, mais qui ne sont pas réalisés conformément au plan, sont des produits immobiliers faisant l'objet d'une planification « suspendue ».

Le délai pour déterminer si un projet est « suspendu » ou non est clairement stipulé dans l'article 49, clause 8, de la loi foncière de 2013, modifiée et complétée en 2019. Concrètement, après l'annonce de la révocation, au maximum trois ans après, s'il n'y a pas de décision officielle pour effacer ou modifier le but d'utilisation, l'autorité d'approbation compétente devra ajuster ou annuler la planification.

Cependant, en réalité, ce processus ne se déroule pas en quelques jours ou quelques semaines. Les acheteurs devront peut-être attendre des années avant de connaître le sort du projet. Si vous choisissez un terrain dont la planification est suspendue comme canal d’investissement, cela signifie enterrer du capital.

De plus, si vous achetez une maison ou un terrain avec une planification « suspendue » qui dispose d'un plan d'occupation des sols annuel au niveau du district, l'acheteur sera limité dans l'exploitation, l'utilisation, la construction, la rénovation et la réparation de la maison.

De plus, dans le cas d'avoir investi dans des produits immobiliers en planification « suspendue » et de vouloir s'en séparer, les acheteurs rencontreront de nombreuses difficultés pour trouver un partenaire de transfert ou de transaction. Parce que, en psychologie générale, la plupart des clients ont encore peur que l'immobilier soit planifié.

Ngoc Vy

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