Banque d'État : la circulaire 22 n'interdit pas les hypothèques sur les futurs logements

ANTD.VN - La Banque d'État a affirmé : la circulaire 22 n'empêche pas les particuliers d'acheter des maisons avec des hypothèques sur un futur logement. La condition « maison achevée dans le cadre d'un contrat d'achat de maison » s'applique uniquement aux prêts hypothécaires résidentiels qui sont soumis à un facteur de risque inférieur à celui des autres prêts garantis par des biens immobiliers.

Auparavant, l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville avait envoyé un document au Premier ministre et à la Banque d'État, proposant de modifier et de compléter la clause 1 de l'article 1 de la circulaire n° 22/2023/TT-NHNN.

En particulier, HoREA a exprimé sa profonde inquiétude quant à la réglementation selon laquelle les banques commerciales et les succursales de banques étrangères ne sont autorisées à prêter aux particuliers que pour acheter des maisons « achevées pour la remise » (c'est-à-dire des maisons disponibles - selon HoREA).

HoREA estime que cela signifie que la circulaire n° 22/2023/TT-NHNN n'autorise pas les banques commerciales et les succursales de banques étrangères à prêter aux particuliers pour acheter des logements commerciaux inachevés à remettre (c'est-à-dire des logements commerciaux formés à l'avenir) garantis (hypothéqués) par cette maison elle-même.

Cette association estime que si le règlement ci-dessus n'est pas modifié immédiatement, lorsque la circulaire n° 22 entrera en vigueur à partir du 1er juillet 2024, cela pourrait entraîner de mauvaises conséquences, provoquant des difficultés et entravant le fonctionnement normal du marché immobilier, ce qui aura un impact négatif sur le processus de reprise et de développement du marché immobilier à court et à long terme.

La circulaire 22 n’est pas un document guidant les opérations d’octroi de crédit.

En réponse à ces informations, la Banque d'État a affirmé que la circulaire 22 n'empêche pas les particuliers d'acheter des maisons avec des hypothèques sur un futur logement.

Selon la Banque d'État, la circulaire 41/2016/TT-NHNN (modifiée et complétée par la circulaire 22/2023/TT-NHNN) réglementant le ratio de sécurité du capital des banques commerciales et des succursales de banques étrangères n'est pas un document guidant les opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit.

En particulier, la circulaire fournit des orientations sur la détermination et l’application de coefficients de risque à chaque type d’actifs bancaires (y compris les prêts garantis par des biens immobiliers et les prêts hypothécaires).

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

Les acheteurs de maisons peuvent toujours hypothéquer leur futur logement

Français Plus précisément, la clause 10, article 2 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN stipule : « Un prêt garanti par un bien immobilier est un prêt accordé à une personne physique ou morale pour acheter un bien immobilier, réaliser un projet immobilier et est garanti par le bien immobilier lui-même , le projet immobilier formé à partir du prêt conformément aux dispositions de la loi sur les transactions garanties ».

La circulaire 22/2023/TT-NHNN ne modifie ni ne complète ce contenu. Les organisations et les particuliers qui ont besoin d'acheter une maison et de sécuriser (hypothéquer) cette future maison appliqueront un coefficient de risque de 30% à 120% en fonction du ratio de garantie (LTV) calculé par le rapport entre le solde du prêt et la valeur de l'actif garanti. En l'absence d'informations sur le ratio LTV, le coefficient de risque est de 150 %.

Les maisons achevées recevront une cote de risque faible.

Français L'article 2, clause 11 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN stipule : « Un prêt hypothécaire au logement est un prêt garanti par un bien immobilier permettant aux particuliers d'acheter une maison qui remplit pleinement les conditions suivantes : a) La source des fonds pour rembourser la dette n'est pas la source des fonds pour la location de la maison constituée par le prêt ; b) La maison a été achevée conformément au contrat d'achat de la maison ; c) La banque ou la succursale d'une banque étrangère a tous les droits légaux pour gérer la maison hypothéquée lorsque le client ne peut pas rembourser la dette conformément aux dispositions de la loi sur les transactions garanties ; d) La maison constituée par ce prêt hypothécaire doit être évaluée de manière indépendante (évaluée par un tiers ou par un service indépendant du service d'approbation de crédit de la banque ou de la succursale d'une banque étrangère) avec le principe de prudence (le prix n'est pas supérieur au prix du marché au moment de l'approbation du prêt) conformément aux règlements de la banque ou de la succursale d'une banque étrangère. »

La clause 1, article 1 de la circulaire 22/2023/TT-NHNN modifie et complète la clause 11, article 2 comme suit : « 11. Un prêt hypothécaire au logement est un prêt garanti par un bien immobilier permettant aux particuliers d'acheter une maison, y compris :

a) Les prêts garantis par des biens immobiliers destinés à l'achat de maisons par des particuliers doivent répondre aux conditions suivantes : i) La source des fonds pour rembourser la dette n'est pas la source des fonds pour la location des maisons générée par le prêt ; ii) La maison a été achevée pour la remise conformément au contrat de vente et d’achat de la maison ; iii) Les banques et les succursales de banques étrangères ont pleinement le droit légal de gérer les maisons hypothéquées lorsque les clients ne peuvent pas rembourser leurs dettes conformément aux dispositions de la loi sur les transactions garanties et de la loi sur le logement ; iv) La maison constituée à partir de ce prêt hypothécaire doit être évaluée de manière indépendante (évaluée par un tiers ou par un service indépendant du service d'approbation de crédit de la banque ou de la succursale de banque étrangère) avec le principe de prudence (la valeur n'est pas supérieure au prix du marché au moment de l'approbation du prêt) conformément aux règlements de la banque ou de la succursale de banque étrangère.

b) Les prêts destinés à l'achat de logements sociaux et de logements dans le cadre de programmes et de projets de soutien du gouvernement sont déterminés conformément aux dispositions de la loi sur le logement et répondent aux conditions des points a(i), a(iii), a(iv) de la présente clause".

Ainsi, les prêts hypothécaires au logement comprendront : les prêts hypothécaires au logement pour acheter des maisons qui répondent aux conditions prescrites, y compris la condition d'achèvement pour la remise des clés, et les prêts pour acheter des logements sociaux, acheter des maisons dans le cadre de programmes et de projets de soutien du gouvernement.

Le facteur de risque appliqué à un prêt hypothécaire résidentiel variera de 20 % à 100 % en fonction du ratio LTV et DSC.

Pour les prêts destinés à l'achat de logements sociaux, l'achat de maisons dans le cadre des programmes et projets de soutien du gouvernement, il n'est pas nécessaire de remplir la condition selon laquelle la maison a été achevée pour la remise et le coefficient de risque est inférieur à celui des autres prêts hypothécaires au logement, à seulement 20 % -50 %, afin de mettre en œuvre la politique du gouvernement visant à encourager le logement social.

Ainsi, la Banque d'État a déclaré que la condition d'une maison achevée selon un contrat d'achat de maison ne s'applique qu'aux prêts hypothécaires au logement (qui sont soumis à un coefficient de risque inférieur à celui des autres créances garanties par des biens immobiliers).

Dans le cas où une organisation ou un particulier a besoin de construire ou d'acheter une future maison et hypothèque la future maison, il s'agira d'un prêt garanti par un bien immobilier tel que prescrit dans la clause 10, article 2 de la circulaire 41 et le coefficient de risque correspondant tel que prescrit dans la clause 10, article 9 de la circulaire 41 sera appliqué.

« Ainsi, ce règlement ne restreint pas les droits des organisations et des particuliers à acheter des logements futurs et n'est pas contraire aux réglementations en vigueur (droit civil, droit du logement, droit des affaires immobilières, droit des investissements de 2020, loi sur les établissements de crédit de 2024) » – a affirmé la Banque d'État.

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