Le rapport de synthèse sur la question des questions et réponses envoyé aux délégués par le Secrétaire général de l'Assemblée nationale, Bui Van Cuong, a récemment évalué que le Gouvernement a pris de nombreuses mesures et publié de nombreux documents pour éliminer les difficultés de ce marché, tels que des télégrammes et des documents exhortant le Premier ministre à demander aux ministères et aux localités de restructurer le marché immobilier. Toutefois, ce marché, y compris celui de l’immobilier, est toujours confronté à des difficultés et à des goulets d’étranglement en raison des procédures juridiques, des fonds fonciers et des capitaux d’investissement.
Non approuvé en raison du manque de « terrains résidentiels »
Certaines procédures administratives d’investissement sont lourdes et contraignantes, les segments de marché sont encore biaisés et les capitaux de crédit investis sur ce marché présentent encore de nombreux risques potentiels. En raison des difficultés, les entreprises immobilières doivent cesser d'investir et de construire des projets, ce qui entraîne également des difficultés pour les entrepreneurs, les fournisseurs de matériaux et de nombreuses autres industries. « Les problèmes juridiques liés au foncier, tels que la détermination des prix des terrains, les frais d'utilisation des terres, le déblaiement des sites ou les réglementations sur la sélection des investisseurs qui se chevauchent avec les réglementations sur l'investissement, les appels d'offres, le foncier... sont des obstacles majeurs à la reprise et au développement du marché du logement » - a estimé l'agence d'évaluation.
À Ho Chi Minh-Ville, en plus de plus de 100 projets immobiliers confrontés à des difficultés qui ont été et sont à l'étude pour être résolus, le Département de la planification et de l'investissement a récemment fait rapport au Comité populaire de la ville sur la mise en œuvre des approbations d'investissement pour les projets immobiliers dans la région.
En conséquence, sur 117 dossiers de projets demandant l'approbation des politiques d'investissement que traite cette agence, 62 projets ne remplissent pas les conditions pour être investisseurs de projets de logements commerciaux (NƠTM) car ils ne disposent pas de terrains résidentiels ou ne reçoivent pas le transfert de tous les terrains résidentiels conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2014.
Par conséquent, le Département de la planification et de l'investissement a recommandé au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville de ne pas approuver la politique d'investissement car elle ne respecte pas les dispositions de la loi sur l'investissement et de la loi sur le logement. Cela inquiète les entreprises immobilières car cela pourrait entraîner le blocage du processus de mise en œuvre du projet.
La suppression des obstacles juridiques permettra de faciliter la mise en œuvre des projets immobiliers et de favoriser le développement du marché. Photo : HOANG TRIEU
Selon Maître Nguyen Nhat Khanh, professeur à la Faculté de droit de l'Université d'économie et de droit (VNU-HCM), d'un point de vue juridique, ne pas approuver la politique d'investissement de ces 62 projets est tout à fait approprié. Cependant, d'un point de vue économique et de l'évolution du marché immobilier, cela comporte de nombreux points qui ne sont pas vraiment adaptés.
Car pour mettre en œuvre un nouveau projet rural, les entreprises doivent disposer d'un fonds foncier suffisamment important, mais en réalité, le nombre de projets comportant 100 % de terrains résidentiels ou une partie de terrains résidentiels ne représente pas plus de 5 % du nombre total de nouveaux projets ruraux sur le marché.
Par conséquent, les réglementations strictes ci-dessus sur la forme d'utilisation des terres entraînent de nombreuses difficultés lorsque les entreprises proposent de construire un nouveau projet de zone rurale. Si nous ne trouvons pas de solution à ce problème, des centaines de milliers de milliards de dongs investis dans ces projets risquent de rester bloqués, ce qui entraînera un gaspillage de capitaux d’investissement et ne résoudra pas le problème de l’offre de logements.
Pour résoudre les projets ci-dessus, selon Maître Nguyen Nhat Khanh, des solutions juridiques et de gestion sont nécessaires. D'un point de vue juridique, l'Assemblée nationale doit bientôt étudier et modifier la réglementation sur les formes d'utilisation du sol pour mettre en œuvre les projets NƠTM dans la loi sur le logement afin de ne pas limiter les formes d'utilisation du sol pour les projets au lieu de se limiter uniquement aux terrains résidentiels comme c'est le cas actuellement, mais doit assurer le respect de l'aménagement du territoire local et de la planification de la construction.
« Du point de vue de la gestion, dans un avenir proche, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville peut soutenir les investisseurs de ces 62 projets en organisant des appels d'offres pour des projets utilisant des terres afin de sélectionner les investisseurs qui remplissent les conditions pour mettre en œuvre le projet NƠTM (en remportant l'appel d'offres, l'État attribuera ou louera des terres pour mettre en œuvre le projet NƠTM) ou convertir l'objectif du projet NƠTM en logement social afin de ne pas être lié par la forme d'utilisation des terres », a exprimé Maître Khanh.
De nombreuses réglementations doivent être révisées
Français Dans le message officiel « Proposant d'amender le Point b, Clause 1, Point a, Clause 4 et Clause 6, Article 128 du projet de Loi foncière (amendée) afin de créer les conditions permettant aux investisseurs de négocier l'obtention de droits d'utilisation du sol pour les types de terrains adaptés à la planification de la mise en œuvre des projets NƠTM » envoyé à l'Assemblée nationale, M. Le Hoang Chau, Président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a proposé d'amender le Point b, Clause 1, Point a, Clause 4 et Clause 6, Article 128 du projet de Loi foncière (amendée) afin de créer les conditions permettant aux entreprises et aux investisseurs de négocier l'obtention de droits d'utilisation du sol ou l'obtention de droits d'utilisation du sol pour les types de terrains ou l'obtention de droits d'utilisation du sol adaptés à la planification de l'utilisation du sol, à l'urbanisme, à la planification de la construction pour la mise en œuvre des projets NƠTM.
M. Chau a également souligné que la réglementation du point b, clause 1, article 128 du projet de loi foncière (amendé) autorise uniquement les accords sur l'obtention du droit d'utiliser un terrain résidentiel ou doit avoir le droit d'utiliser un terrain résidentiel ou un terrain résidentiel et d'autres terrains, de sorte qu'elle a un contenu plus restreint que la réglementation actuelle de la loi foncière de 2013, ne créant ainsi pas de conditions favorables à l'accès des investisseurs au terrain, ne garantissant pas les droits et intérêts légaux et légitimes des personnes utilisant le terrain.
Selon M. Chau, si ce règlement est adopté, dans les 10 prochaines années, les investisseurs ne seront plus autorisés à « accepter de recevoir le droit d'utiliser des terrains résidentiels et d'autres terrains » pour mettre en œuvre le nouveau projet de développement rural, de sorte qu'il n'y aura aucun cas où un investisseur remplira la condition de « disposer du droit d'utiliser des terrains résidentiels et d'autres terrains » comme prescrit dans la clause 6 de l'article 128 du projet de loi foncière (amendé).
Français En ce qui concerne les problèmes liés au futur logement, lors de l'atelier de commentaires sur le projet de loi sur les affaires immobilières (amendée) organisé récemment par le Comité économique de l'Assemblée nationale et le ministère de la Construction, le vice-président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a déclaré que dans la ville récemment, lors de la mise en place de logements commerciaux et de futurs projets de construction, de nombreux problèmes sont apparus. En conséquence, l'autorité compétente doit disposer d'un document approuvant le projet éligible à la vente de futurs logements, ce qui entraîne de nombreuses conséquences, notamment la délivrance de certificats de propriété des acheteurs NƠTM en se référant aux dispositions de la loi foncière.
Selon M. Bui Xuan Cuong, la clause 2 de l'article 25 du projet de loi sur les affaires immobilières (amendé) stipule les conditions pour que les maisons et les ouvrages de construction formés à l'avenir aient l'un des types suivants de documents d'utilisation du sol (décision d'attribution du sol, bail foncier ; contrat de bail foncier ; certificat de droit d'utilisation du sol ; certificat de propriété du logement et de droit d'utilisation du sol ; certificat de droit d'utilisation du sol, de propriété du logement et d'autres biens attachés au terrain...).
Entre-temps, conformément à la loi foncière actuelle, les utilisateurs fonciers sont autorisés à transférer, louer, sous-louer, donner, hypothéquer et apporter des capitaux aux droits d'utilisation des terres lorsqu'ils disposent d'un certificat.
Si l'utilisateur du terrain est autorisé à retarder l'exécution de ses obligations financières ou est autorisé à devoir des obligations financières, il doit s'acquitter de ses obligations financières avant d'exercer ses droits. Autrement dit, si l'investisseur se voit attribuer un terrain mais ne s'acquitte pas de ses obligations financières concernant les frais d'utilisation du terrain, il ne peut pas exercer les droits de l'utilisateur du terrain conformément aux dispositions de la loi foncière, y compris le droit de transférer les droits d'utilisation du terrain.
Par conséquent, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville recommande au comité de rédaction d'étudier et d'ajuster le contenu des conditions foncières pour la procédure d'approbation des futurs travaux de logement et de construction à mettre en œuvre, car « l'investisseur a rempli ses obligations financières et dispose d'un certificat de droit d'utilisation du sol ». Il s’agit de limiter les problèmes juridiques qui pourraient survenir à l’étape suivante, notamment la délivrance de certificats aux personnes.
Autoriser l'ajustement de la planification après le transfert
Le vice-président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a déclaré que le projet de loi sur les affaires immobilières stipule que le principe de transfert de projets immobiliers est que le transfert de tout ou partie du projet doit garantir que les objectifs et la planification du projet ne changent pas, ce qui n'est « pas favorable » car de nombreux investisseurs, après avoir reçu le projet, doivent ajuster la planification pour améliorer le projet. Selon M. Bui Xuan Cuong, l'ajustement du projet vise à optimiser le projet et la clé finale est d'augmenter le coefficient d'utilisation du sol et de se conformer aux dispositions de la loi sur l'urbanisme. L’investisseur s’adapte à la réglementation et contracte des obligations financières supplémentaires. Le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a proposé de réviser ce règlement pour éviter les conflits avec les dispositions de la loi sur l'urbanisme pendant le processus de mise en œuvre, sinon cela affectera le processus de mise en œuvre après avoir reçu le transfert du projet.
Séminaire « Supprimer les obstacles juridiques à l'immobilier »
Le 9 novembre, le journal Nguoi Lao Dong a organisé un séminaire sur « Résoudre les obstacles juridiques pour l'immobilier » pour écouter et absorber les opinions des invités, trouvant ainsi des solutions pour éliminer les goulots d'étranglement, débloquer le flux du marché immobilier, promouvoir une croissance économique stable et durable...
(*) Voir le journal Lao Dong du 8 novembre
Source : https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
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