Supprimer les obstacles aux obligations et à l'immobilier.

Dans son rapport récemment publié sur le marché immobilier et du logement, le ministère de la Construction a indiqué que les entreprises du secteur immobilier sont confrontées à de nombreuses difficultés. En particulier, le nombre d'entreprises immobilières ayant déposé le bilan ou fait faillite en 2022 a augmenté de 38,7 % par rapport à 2021.

Des difficultés qui s'accumulent.

Cette agence a qualifié l'année 2022 d'année difficile pour les entreprises du secteur immobilier, certaines ayant réduit leurs effectifs jusqu'à 50 % pour faire face aux difficultés. Les principales raisons étaient les difficultés d'accès au crédit, d'émission d'obligations et de levée de fonds auprès des clients, ce qui a conduit de nombreuses entreprises à manquer de capitaux et à devoir reporter ou suspendre temporairement la mise en œuvre de leurs projets.

Par ailleurs, la hausse des taux d'intérêt, des taux de change, des prix des carburants et des matériaux de construction a entraîné une augmentation des coûts d'exploitation, impactant ainsi les activités des entreprises. La difficulté d'accès aux prêts bancaires pour l'acquisition de biens immobiliers affecte également indirectement la liquidité des produits et projets immobiliers ; les entreprises se trouvent dans l'incapacité de vendre leurs biens pour recouvrer leur capital et le réinvestir.

Par ailleurs, depuis fin 2022, certaines entreprises ont également subi des pressions pour rembourser leurs obligations aux investisseurs par anticipation pour diverses raisons, notamment des changements dans les politiques régissant l'émission d'obligations d'entreprises.

D'après un rapport de l'Association vietnamienne du marché obligataire (VBMA) sur le marché obligataire vietnamien, le volume total des émissions d'obligations d'entreprises a atteint 255 163 milliards de VND l'an dernier, soit une baisse de 66 % par rapport à l'année précédente. La valeur des émissions de la plupart des secteurs a diminué en 2022 par rapport à l'année précédente, notamment les émissions obligataires des sociétés immobilières, qui ont chuté de 80,8 % sur un an, dans un contexte macroéconomique défavorable.

Les difficultés d'accès au capital ont fortement impacté les activités d'achat et de vente sur le marché immobilier. (Photo : TAN THANH)

Parallèlement, les entreprises ont dû racheter des obligations pour un montant allant jusqu'à 210 830 milliards de VND par anticipation, soit une hausse de 46 % par rapport à 2021. Le secteur immobilier a racheté à lui seul environ 35 400 milliards de VND de ce montant. Cela signifie que le financement du secteur immobilier est non seulement restreint, mais également considérablement réduit par rapport à la période précédente, ce qui fragilise encore davantage de nombreuses entreprises du secteur. Plusieurs annonces récentes de pertes témoignent de cette situation : Phat Dat Real Estate a enregistré une perte de près de 230 milliards de VND au dernier trimestre 2022, Cen Land a également fait état d'une perte nette de 58,6 milliards de VND au quatrième trimestre 2022, et le groupe Dat Xanh a perdu plus de 400 milliards de VND. De nombreuses autres grandes entreprises ont également subi de fortes baisses de leur chiffre d'affaires et de leurs bénéfices.

Le président du conseil d'administration d'une société immobilière dont la dette obligataire dépasse 200 milliards de VND a déclaré que son entreprise avait accepté des « pertes et des difficultés » pour restructurer son portefeuille d'investissements et céder des projets afin de sortir du cycle de la dette et des paiements d'intérêts. Cependant, trouver des acquéreurs potentiels en cette période est extrêmement difficile, car la plupart des sociétés immobilières sont à court de capitaux et tous les actifs, et pas seulement l'immobilier, sont difficiles à vendre.

« Le resserrement trop rapide et brutal du marché des obligations d'entreprises nous a pris au dépourvu. Notre principale préoccupation est de trouver les capitaux nécessaires à la réalisation de nos projets, alors que de nombreuses politiques et procédures connexes restent à définir. Il est donc essentiel que le gouvernement trouve rapidement des solutions pour lever les obstacles réglementaires et soutenir les entreprises dans la mise en œuvre de leurs projets », a déclaré cette personne.

De nombreuses solutions permettent de surmonter ce problème.

S'adressant à un journaliste du quotidien Nguoi Lao Dong, le Dr Nguyen Huu Huan, de l'Université d'économie de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le marché immobilier est confronté à des difficultés tant au niveau de l'offre que de la demande, notamment en raison du contrôle strict des capitaux. Par conséquent, afin d'atténuer les contraintes de financement sur ce marché, la Banque d'État du Vietnam doit mettre en œuvre des politiques de soutien claires, incluant un soutien au crédit à court terme, pour préserver la liquidité des entreprises immobilières.

« Les difficultés liées aux obligations d'entreprises ne peuvent être résolues du jour au lendemain, tandis que les entreprises immobilières ont un besoin urgent de fonds de roulement pour poursuivre la réalisation des projets en cours. Elles peuvent certes se tourner vers d'autres sources de financement, comme les prêts étrangers, mais elles s'exposent alors à des risques de change, car elles doivent emprunter en dollars américains. Or, toutes les entreprises ne remplissent pas les conditions requises pour lever des capitaux internationaux. Par conséquent, à court terme, le crédit reste indispensable pour soutenir l'activité et contribuer à la reprise du secteur immobilier », a déclaré le Dr Nguyen Huu Huan.

Selon le Dr Nguyen Huu Huan, non seulement les entreprises immobilières rencontrent des difficultés d'accès au crédit, mais les particuliers qui empruntent pour acquérir un logement, que ce soit pour y vivre ou pour investir, sont également confrontés à des restrictions d'accès au capital ou à des taux d'intérêt élevés, de l'ordre de 15 à 16 % par an. Il est donc nécessaire de trouver des solutions pour stabiliser, voire réduire, les taux d'intérêt des prêts dans les plus brefs délais.

Concernant les solutions au problème des obligations d'entreprises, le Dr Le Dat Chi, directeur adjoint du département de finance d'entreprise de l'Université d'économie de Hô Chi Minh-Ville, estime qu'il est nécessaire de les reconnaître comme un important canal de mobilisation de capitaux pour les entreprises, au même titre que le crédit bancaire. Par conséquent, des mesures devraient être prises pour organiser et gérer le marché des obligations d'entreprises, à l'instar des réglementations que les banques doivent respecter en matière de prêts afin de protéger les déposants.

Par ailleurs, Lam Minh Chanh, expert en finance et en valeurs mobilières, estime que le marché des obligations d'entreprises a récemment engendré une perte de confiance chez de nombreux investisseurs, qui n'ont plus l'intention d'y participer. Pour que les obligations d'entreprises retrouvent leur rôle prépondérant, les conditions suivantes doivent être réunies :

Premièrement, et surtout, toutes les obligations d'entreprises doivent être notées par des agences de notation reconnues. Cela permettra aux investisseurs d'appréhender le niveau de risque de chaque type d'obligation. Deuxièmement, les autorités de réglementation doivent contrôler strictement la distribution des obligations. Aucune faille ne doit être exploitée pour distribuer des obligations émises par des organismes privés au public. Troisièmement, seules les personnes titulaires d'une licence de courtier en valeurs mobilières doivent être autorisées à conseiller les investisseurs et à leur vendre des obligations. Il est impératif d'éviter que des personnes non qualifiées, comme des employés de banque, ne donnent des conseils en matière de vente d'obligations.

Quatrièmement, les professionnels de la vente et du conseil en obligations doivent suivre un processus de conseil détaillé et rigoureux afin de garantir que les investisseurs comprennent clairement les obligations d'entreprises dans lesquelles ils investissent et les risques potentiels qui y sont associés. « Si ces mesures sont prises, les obligations d'entreprises se redresseront progressivement et se développeront fortement, devenant un canal de financement des entreprises, notamment du secteur immobilier », a souligné l'expert Lam Minh Chanh.

Du point de vue de l'autorité de régulation, M. Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du logement et du marché immobilier du ministère de la Construction, a déclaré que son ministère avait proposé au ministère des Finances de soumettre au gouvernement des amendements et des ajouts au décret 65/2022/ND-CP régissant l'offre et la négociation d'obligations d'entreprises privées sur le marché intérieur et l'offre d'obligations d'entreprises sur le marché international ; de renforcer les orientations et les directives relatives à l'offre et à la négociation d'obligations d'entreprises sur le marché intérieur et à l'offre d'obligations d'entreprises sur le marché international, conformément à la loi ; et de contrôler les activités de levée de capitaux des entreprises immobilières en bourse, en évitant la spéculation, la manipulation et l'inflation des prix.

Le ministère de la Construction propose à la Banque d'État du Vietnam d'élaborer un plan de gestion du plafond du crédit adapté afin de soutenir l'économie ; il demande également aux établissements de crédit de faciliter l'accès au crédit pour les entreprises, les acquéreurs de logements et les investisseurs. Il sollicite en outre des orientations pour que ces établissements accordent et décaissent rapidement des prêts aux entreprises et projets immobiliers éligibles, conformément à la loi ; en accordant la priorité aux projets de logements sociaux, de logements pour travailleurs, de logements commerciaux abordables et autres biens immobiliers à vocation productive et sociale, présentant une forte capacité de remboursement.

Il est nécessaire, pour les collectivités territoriales, d'examiner et de recenser les projets de logement et immobiliers sur leur territoire, et d'évaluer précisément les raisons et les causes des projets ayant obtenu une autorisation d'investissement mais n'ayant pas été mis en œuvre ou ayant subi des retards. Sur cette base, il convient de s'attacher à résoudre les difficultés juridiques et procédurales liées à la préparation des investissements pour les projets de logement, afin d'accroître l'offre sur le marché. Il est également essentiel d'accélérer la réforme administrative et d'éviter tout dérogation aux responsabilités ou tout retard dans le traitement des procédures de mise en œuvre des projets immobiliers sur le territoire.

Étudier l'expérience internationale

Le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a déclaré avoir étudié en profondeur 16 solutions pour sauver le marché immobilier chinois et a constaté que le Vietnam pourrait envisager d'en appliquer 10.

« En fait, nous avons déjà mis en œuvre certaines solutions, telles que des reports d'impôts et de dettes… Nous avons également conseillé au ministère de la Construction, au ministère des Finances et au gouvernement de rechercher et de trouver des approches adaptées à la situation réelle du pays. »

« Par exemple, les entreprises doivent accepter des décotes pour vendre certains actifs afin de rembourser leurs dettes à temps ; négocier des reports d’échéance avec les obligataires en cas de difficultés, ce que permet le décret 65. Échanger de l’argent contre des biens, échanger des obligations contre des biens immobiliers : ces solutions nécessitent un encadrement de l’État pour éviter d’éventuels problèmes juridiques. Les entreprises sont autorisées à restructurer leur dette, c’est-à-dire à émettre de nouvelles obligations pour rembourser les dettes existantes… », a déclaré M. Luc.

(*) Voir le journal Nguoi Lao Dong à partir du numéro daté du 30 janvier.

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm