Dans un rapport sur le marché immobilier et du logement récemment publié, le ministère de la Construction a déclaré que les entreprises immobilières sont confrontées à de nombreuses difficultés. En particulier, le nombre d’entreprises immobilières déclarant faillite et dissolution en 2022 a augmenté de 38,7 % par rapport à 2021.
Difficulté après difficulté
Cette agence a estimé que 2022 est une année où les entreprises opérant dans le secteur immobilier seront confrontées à de nombreux défis, certaines sociétés réduisant jusqu'à 50 % de leurs effectifs pour faire face aux difficultés. La principale raison est la difficulté d’accéder aux prêts de crédit, d’émettre des obligations et de mobiliser des capitaux auprès des clients, ce qui conduit de nombreuses entreprises à manquer de capitaux et à devoir retarder ou suspendre temporairement la mise en œuvre de leurs projets.
En outre, les taux d’intérêt des prêts, les taux de change, les prix de l’essence et les prix des matériaux de construction ont augmenté, ce qui a entraîné une augmentation des coûts des entreprises et a affecté leurs opérations. Le fait que les acheteurs de biens immobiliers aient des difficultés à accéder aux prêts bancaires affecte également indirectement la liquidité des produits et projets immobiliers ; Les entreprises ne peuvent pas vendre de produits pour récupérer du capital et réinvestir.
En outre, depuis fin 2022 jusqu’à aujourd’hui, certaines entreprises sont toujours sous pression pour rembourser par anticipation les obligations aux investisseurs pour de nombreuses raisons, notamment les changements de politique de contrôle des obligations émises par les entreprises.
Un rapport sur le marché obligataire vietnamien de l'Association du marché obligataire du Vietnam (VBMA) montre que le volume total des émissions d'obligations d'entreprises a atteint l'année dernière 255 163 milliards de VND, en baisse de 66 % par rapport à l'année précédente. La valeur d'émission de la plupart des groupes industriels en 2022 a diminué par rapport à l'année précédente, notamment l'émission d'obligations par les entreprises immobilières a diminué de 80,8 % par rapport à la même période dans le contexte de nombreux facteurs macroéconomiques défavorables.
Les difficultés en matière de sources de capitaux affectent considérablement les activités d’achat et de vente sur le marché immobilier. Photo : TAN THANH
Dans le même temps, les entreprises ont dû racheter à l'avance des obligations d'une valeur maximale de 210 830 milliards de VND, soit une augmentation de 46 % par rapport à 2021. Parmi celles-ci, le groupe immobilier a racheté à l'avance environ 35 400 milliards de VND. Cela signifie que le capital pour l'immobilier est non seulement restreint, mais aussi considérablement réduit par rapport à avant, ce qui place de nombreuses entreprises du secteur dans une situation difficile. Une série d'entreprises qui ont récemment annoncé des pertes montrent cette difficulté, comme Phat Dat Real Estate qui a perdu près de 230 milliards de VND au dernier trimestre 2022, Cen Land a également signalé une perte après impôts au quatrième trimestre 2022 pouvant atteindre 58,6 milliards de VND ou Dat Xanh Group a enregistré une perte nette de plus de 400 milliards de VND..., de nombreuses autres grandes entreprises ont également connu de fortes baisses de revenus et de bénéfices.
Le président du conseil d'administration d'une société immobilière avec une dette obligataire de plus de 200 milliards de VND a déclaré que sa société a accepté « la perte et la douleur » pour réorganiser son portefeuille d'investissement, vendre des projets pour échapper à la situation de dette et d'intérêt... mais trouver des partenaires à qui vendre pendant cette période est extrêmement difficile, car la plupart des sociétés immobilières ont épuisé leurs sources de capital, et tout actif est difficile à vendre, pas seulement l'immobilier.
« Le resserrement trop rapide et trop brutal du marché des obligations d'entreprises nous a empêchés de réagir à temps. Ce qui nous préoccupe actuellement, c'est de ne pas savoir comment trouver les capitaux nécessaires à la mise en œuvre des projets, alors que de nombreuses politiques liées aux procédures n'ont pas été résolues. Il est donc essentiel que le gouvernement trouve rapidement un moyen de supprimer les politiques visant à soutenir les entreprises dans la mise en œuvre de leurs projets », a-t-il expliqué.
De nombreuses solutions
S'adressant aux journalistes du journal Lao Dong, le Dr Nguyen Huu Huan, de l'Université d'économie de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que le marché immobilier est confronté à des difficultés tant au niveau des entrées que des sorties, en particulier les sources de capitaux sont étroitement contrôlées. Par conséquent, pour résoudre les difficultés de capital de ce marché, il est nécessaire que la politique de la Banque d'État soit démontrée en donnant des messages spécifiques et en soutenant dans une certaine mesure le capital de crédit à court terme pour économiser la liquidité des entreprises immobilières.
« Les difficultés liées aux obligations d'entreprises ne peuvent être résolues du jour au lendemain, tandis que les entreprises immobilières ont un besoin urgent de fonds de roulement pour poursuivre la mise en œuvre des projets inachevés. Elles peuvent rechercher d'autres sources de financement, comme des prêts étrangers, mais elles seront confrontées à des risques de change, car elles doivent emprunter en dollars américains et toutes les entreprises ne remplissent pas les conditions de mobilisation de capitaux internationaux. Par conséquent, le problème à court terme reste le besoin de capitaux de crédit pour soutenir et contribuer à la reprise des entreprises immobilières », a déclaré le Dr Nguyen Huu Huan.
Selon le Dr Nguyen Huu Huan, non seulement le capital de crédit pour les entreprises immobilières est confronté à des difficultés, mais les clients individuels qui empruntent pour acheter des maisons pour vivre ou pour investir sont également limités dans l'accès au capital ou ont des taux d'intérêt élevés d'environ 15 à 16 % par an. Il est donc nécessaire de trouver rapidement une solution pour stabiliser ou réduire les taux d’intérêt des prêts.
Concernant la solution au problème des obligations d'entreprise, le Dr Le Dat Chi, directeur adjoint de la Faculté de Finance d'Entreprise de l'Université d'Economie de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré qu'il est nécessaire de le reconnaître comme un canal important de mobilisation de capitaux pour les entreprises en plus du crédit bancaire, afin de disposer de mesures pour organiser et gérer le marché des obligations d'entreprise de la même manière que les banques doivent se conformer aux réglementations de prêt pour protéger les déposants.
Dans le même temps, l'expert financier et boursier Lam Minh Chanh a déclaré que le récent marché des obligations d'entreprises a fait perdre confiance à de nombreux investisseurs et qu'ils n'ont aucune intention d'y participer à nouveau. Pour restaurer le rôle important des obligations d’entreprises, les conditions suivantes doivent être assurées :
Tout d’abord et surtout, toutes les obligations d’entreprise doivent être notées par des organismes de notation réputés. À ce moment-là, les investisseurs connaîtront le niveau de risque de chaque type d’obligation d’entreprise. Deuxièmement, les régulateurs doivent contrôler étroitement la distribution des obligations. Évitez absolument de contourner la loi et de distribuer au public des obligations émises par des particuliers. Troisièmement, seuls ceux qui possèdent un certificat de courtier en valeurs mobilières sont autorisés à conseiller et à vendre des obligations aux investisseurs. Évitez les conseils de vente d’obligations prodigués par des non-professionnels tels que les employés de banque.
Quatrièmement, les conseillers et vendeurs d’obligations doivent suivre un processus de consultation détaillé et strict pour garantir que les investisseurs comprennent clairement dans quelles obligations d’entreprise ils investissent et les risques potentiels de ces obligations d’entreprise. « Si nous y parvenons, les obligations d'entreprises se redresseront progressivement et se développeront fortement, devenant un canal d'approvisionnement en capitaux pour les entreprises, en particulier les entreprises immobilières », a souligné l'expert Lam Minh Chanh.
Du point de vue de l'agence de gestion, M. Hoang Hai, directeur du département de la gestion du marché du logement et de l'immobilier - ministère de la Construction, a déclaré que le ministère de la Construction a proposé au ministère des Finances de soumettre au gouvernement une modification et un complément au décret 65/2022/ND-CP réglementant l'offre et la négociation d'obligations d'entreprises individuelles sur le marché intérieur et l'offre d'obligations d'entreprises sur le marché international ; Renforcer l’orientation et les conseils sur l’offre et la négociation d’obligations d’entreprises sur le marché intérieur et l’offre d’obligations d’entreprises sur le marché international conformément aux réglementations légales ; Contrôler les activités de mobilisation de capitaux des entreprises immobilières en bourse, éviter la spéculation, la manipulation et l’inflation des prix.
Avec la Banque d’État, le Ministère de la Construction a proposé d’étudier et de proposer un plan de gestion du plafond de crédit adapté pour soutenir l’économie ; Diriger et guider les établissements de crédit pour créer les conditions permettant aux entreprises, aux acheteurs de logements et aux investisseurs d’accéder aux sources de crédit. Guider et diriger les établissements de crédit pour qu'ils prêtent et décaissent rapidement aux entreprises et aux projets immobiliers qualifiés conformément aux dispositions de la loi ; Donner la priorité aux prêts aux projets de logements sociaux, aux logements pour travailleurs, aux logements commerciaux à bas prix et à d’autres types de biens immobiliers servant à des fins de production et de sécurité sociale avec une grande efficacité et la capacité de rembourser les dettes.
Pour les localités, il est nécessaire de passer en revue et de répertorier les projets de logements et d’immobilier sur le territoire ; Évaluer spécifiquement les raisons et les causes des projets qui ont été approuvés pour investissement mais qui n’ont pas été mis en œuvre ou qui tardent à être mis en œuvre. Sur cette base, il faut se concentrer sur l’élimination des difficultés et des problèmes juridiques ainsi que sur les procédures de préparation des investissements dans les projets de logement afin d’augmenter l’offre sur le marché. Accélérer la réforme des procédures administratives, éviter de se soustraire à ses responsabilités ou de retarder le traitement des procédures de mise en œuvre des projets immobiliers dans la région.
Rechercher une expérience internationale
Le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a déclaré avoir soigneusement étudié 16 solutions pour sauver le marché immobilier chinois et a constaté que le Vietnam pourrait étudier et appliquer 10 d'entre elles.
« En fait, nous avons mis en œuvre certaines solutions, comme le report d'impôts, le report de dettes... Nous avons également consulté le ministère de la Construction, le ministère des Finances et le gouvernement pour étudier d'autres solutions et trouver une direction adaptée à la situation actuelle du pays.
Par exemple, les entreprises doivent accepter des remises pour vendre certains actifs afin de payer leurs dettes à temps ; Négocier avec les détenteurs d'obligations pour prolonger la dette dans des circonstances difficiles, ce qui est autorisé par le décret 65. Échanger de l'argent contre des biens, échanger des obligations contre des biens immobiliers, cette solution doit être guidée par l'État pour éviter les problèmes juridiques qui pourraient survenir. Les entreprises sont autorisées à renouveler leur dette, c'est-à-dire à émettre de nouvelles obligations pour rembourser leurs anciennes dettes... " - a déclaré M. Luc.
(*) Voir le journal Lao Dong du numéro du 30 janvier
Source : https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm
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