Les transactions stagnent mais le prix de vente des appartements à Hanoi continue d'augmenter comme "possédé"

(Dan Tri) - Les experts affirment que récemment, les prix des appartements n'ont cessé d'augmenter, ce qui a poussé les gens à suspendre temporairement leurs projets d'achat. Cependant, les prix des appartements continuent d'augmenter malgré les difficultés dans les transactions.

Les acheteurs de maisons en difficulté face à la tempête des prix

Selon une enquête menée par les journalistes de Dan Tri , au cours du mois dernier, le prix de vente des appartements à Hanoi a continué à maintenir une tendance à la hausse.

Une maison de 64 m2 avec 2 chambres dans le projet Vinhomes Smart City a été mise en vente à la mi-octobre pour environ 4,2 milliards de VND. Jusqu'à présent, le prix de cet appartement a continué d'augmenter jusqu'à atteindre 4,6 milliards de VND.

Ou dans le projet Thang Long numéro 1, un appartement d'une superficie de 87 mètres carrés, conçu avec 2 chambres, a été mis en vente début octobre pour 5,7 milliards de VND. Cependant, jusqu'à présent, le prix de cet appartement a été augmenté à 6 milliards de VND.

Selon les données d'une unité de recherche, le prix de vente moyen des appartements principaux sur l'ensemble du marché de Hanoi a considérablement augmenté, passant de 40 millions de VND/m2 début 2022 à environ 72 millions de VND/m2 au troisième trimestre de cette année.

En particulier, le prix moyen des projets nouvellement ouverts au cours de ce trimestre a atteint environ 70 millions de VND/m2 (hors TVA et frais d'entretien), car l'offre d'appartements nouvellement ouverts au cours du trimestre a été principalement enregistrée comme segments haut de gamme et de luxe, représentant 100 % de la part de marché.

Ayant besoin d'acheter une maison, M. Nguyen Van Ngu (de Nam Dinh) a déclaré qu'au cours des trois derniers mois, sa famille a continuellement visité de nombreux appartements dans les districts de Nam Tu Liem et de Ha Dong. Avec 3 milliards de VND, M. Ngu envisage d'acheter un appartement d'environ 65-70 m2, conçu avec 2 chambres, mais plus il va voir, plus il a l'impression d'être pris dans une "matrice de prix des appartements".

« Le même appartement invendu, mais le prix proposé par le propriétaire est plus élevé qu'avant. Par exemple, une maison d'une superficie de 68 mètres carrés à My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) a été mise en vente en septembre pour environ 3,3 milliards de VND. Le propriétaire propose toujours cette maison à la vente à 3,7 milliards de VND », a-t-il déclaré. Alors que les prix de vente des appartements continuaient de « danser », M. Ngu a temporairement mis son projet d’achat de maison en suspens et a attendu que les prix baissent.

Ou comme l'a dit M. Tran Van Cuong (de Bac Giang), au cours des deux derniers mois, sa famille est allée voir des maisons dans de nombreux projets d'appartements à Hanoi. Cependant, M. Cuong a été choqué car le prix de vente de l'appartement proposé par le propriétaire augmentait de plus en plus rapidement.

Certaines personnes ont abandonné leur projet d’achat d’une maison parce que le prix demandé a augmenté rapidement (Illustration : Tran Khang).

Il y a 10 jours, M. Cuong s'est vu proposer un devis de 4,3 milliards de VND par le propriétaire d'un appartement dans le district de Hoang Mai (Hanoï) d'une superficie de 72 mètres carrés, conçu avec 2 chambres, soit l'équivalent de 60 millions de VND/mètre carré. Cependant, récemment, le propriétaire de cet appartement a informé M. Cuong que le prix avait augmenté à 4,7 milliards de VND.

« L'augmentation rapide des prix des appartements me fait me demander si je dois acheter maintenant ou attendre que la situation se stabilise. Si j'achète maintenant, les prix pourraient baisser à nouveau, car ils ont déjà beaucoup augmenté auparavant. Si je n'achète pas, j'ai peur que les prix des appartements continuent d'augmenter », a-t-il déclaré.

Selon les données d'une unité d'études de marché, le prix de vente moyen des appartements à l'échelle nationale au premier trimestre 2021 était de 35 millions de VND/m2. Au troisième trimestre 2024, le prix de vente est passé à 51 millions de VND/m2. Ainsi, en 4 ans, les prix des appartements ont augmenté de 45%, soit une hausse de plus de 10% chaque année.

Pourquoi les prix des appartements sont-ils « élevés » ?

L'expert immobilier Nguyen Quoc Anh a déclaré que de nombreuses raisons expliquent la forte augmentation des prix du segment des appartements.

Premièrement, le marché immobilier est cyclique. Plus précisément, les prix des appartements ont augmenté en raison de la nature du marché qui est en phase de reprise. Auparavant, à la mi-2024, cette unité avait prédit la reprise de chaque type de biens immobiliers, le premier type à se redresser étant les produits résidentiels.

Après avoir traversé une période difficile, le sentiment des investisseurs sur le marché immobilier est très faible. La chose la plus redoutée lors d’un investissement n’est pas la baisse du prix de l’immobilier mais la peur que le produit soit illiquide. Par conséquent, les investisseurs recherchent désormais des types de propriétés qui ont un certain statut juridique, des flux de trésorerie et qui peuvent au moins être louées comme des appartements.

La deuxième raison est que l’offre n’a pas répondu à la demande du marché, alors que la demande est très importante. Par exemple, à Hanoi, environ 100 000 à 170 000 nouveaux appartements sont nécessaires chaque année, alors que l'offre du début de l'année ne couvrira qu'environ 30 000 appartements, et environ 10 000 appartements en 2023.

Dans le même temps, la densité de population des zones urbaines est très élevée. Certains pays comme la Corée, la Chine, etc. disposent de bons systèmes de transport et permettent de se rendre facilement dans toutes les provinces et villes. Cependant, les gens vivent et travaillent principalement dans les grandes villes. Le Vietnam ne fait pas exception. Acheter une maison dans les grandes villes n’a jamais été facile. À mesure que de plus en plus de personnes se rassemblent, il est difficile de voir le niveau des prix baisser.

Par ailleurs, les produits immobiliers sont de plus en plus concentrés dans des segments de prix élevés. La preuve en est qu’au début de l’année 2020, le segment haut de gamme et supérieur (prix supérieur à 55 millions de VND/m2) ne représentait qu’environ 6 % de l’offre totale. Au troisième trimestre de cette année, ces produits représentaient environ 60 %.

Selon l'expert, dans le contexte de faible offre sur le marché, après avoir résolu les problèmes juridiques et lancé les produits, les investisseurs se concentrent principalement sur le segment de milieu de gamme et supérieur (prix supérieurs à 35 millions de VND/m2).

« Il faut beaucoup de temps pour lancer un projet, alors que les prix des terrains continuent d'augmenter chaque jour, il est donc logique que les investisseurs décident de lancer des appartements à des prix moyens et supérieurs », a déclaré M. Quoc Anh.

Un immeuble d'appartements à Hanoi (Photo : Duong Tam).

La troisième raison est la psychologie du marché. Plus précisément, lorsque les prix des appartements n’ont pas beaucoup augmenté, les gens ont tendance à attendre des baisses de prix. Mais quand ils ont vu le prix augmenter d'environ 10 à 20 %, tout le monde s'est précipité pour acheter parce qu'ils avaient peur que le prix continue d'augmenter. Cela a ajouté un coup psychologique qui a fait grimper à nouveau le marché.

« En fait, le marché a été très chaud au cours de l'année écoulée. La raison vient donc aussi du fait que les gens sont assez impatients après avoir attendu que les prix des appartements baissent », a conclu M. Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh, président de l'Association des agents immobiliers du Vietnam (VARS), a estimé que les prix des appartements ont augmenté de manière anormale au cours de la période récente, en particulier à Hanoi. Ce phénomène est certainement influencé par des groupes d'intérêt alors que le contexte économique, le marché et les revenus des gens ne se sont pas encore rétablis.

« Les prix de l'immobilier augmentent, mais il n'y a pas de transactions. Cela pourrait être un stratagème d'un groupe d'investissement aux intentions peu claires », a déclaré M. Dinh avec franchise.

Selon lui, ces groupes d'intérêt sont capables de mener des opérations d'inflation des prix en se basant sur le fait que l'offre d'appartements connaît des problèmes. Ces dernières années, le marché n’a connu aucun nouveau projet approuvé pour une licence d’investissement. Les projets sur le marché sont principalement des projets anciens et sont achetés et revendus. L'offre est à la fois insuffisante et de mauvaise qualité, l'offre pour les personnes à faibles revenus est très faible, la structure du produit n'est pas adaptée.

En outre, la plupart des nouvelles offres continuent d'être réalisées selon des normes élevées, avec des coûts d'investissement et des coûts fonciers élevés, et les investisseurs s'attendent également à des bénéfices plus élevés qu'auparavant. Il est donc très difficile de baisser le niveau de prix des appartements primaires. Le prix élevé des appartements sur le marché primaire a entraîné une forte augmentation des prix sur le marché secondaire.

Actuellement, la psychologie des acheteurs de maisons s’est progressivement affaiblie alors que les prix des appartements n’ont cessé d’augmenter depuis le début de l’année.

Les transactions d'appartements ont ralenti, mais devraient être difficiles à diminuer à court terme (Photo : Tran Khang).

M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Property, a déclaré que récemment, les prix des appartements n'ont augmenté que localement à Hanoi en raison de la différence entre l'offre et la demande. Jusqu’à présent, les prix des appartements à Hanoi ont dépassé leur sommet.

« J'ai un groupe d'amis qui ont tous des revenus élevés, mais en regardant les prix actuels des appartements, ils pensent tous qu'ils sont trop élevés, pas proportionnels à la valeur et très difficiles d'accès », a-t-il déclaré.

Les prix des appartements sont si élevés que de nombreuses personnes ont reporté leur projet d’achat d’une maison, pensant que les prix ne sont pas raisonnables. Par conséquent, la liquidité des appartements a été très faible récemment. M. Toan prédit que d’ici la fin de l’année, les prix des appartements n’augmenteront plus guère. Cependant, il sera également très difficile de faire baisser les prix des appartements, sauf dans le cas de ceux qui ont besoin d’argent pour réduire le prix afin de vendre rapidement.

Nguyen Van Dinh a déclaré que pour réduire les prix des appartements à Hanoi, des efforts doivent être faits pour accélérer la progression des projets de construction de logements sociaux. Réguler de manière proactive l’offre en utilisant efficacement les outils de planification, en ajustant la planification et en allouant des fonds fonciers propres supplémentaires pour aider les investisseurs à mettre en œuvre des projets de logements sociaux dès que la planification est établie.

À long terme, pour stabiliser les prix des appartements en particulier et les produits immobiliers en général, il faut une forte participation de l’État. Il est notamment nécessaire de continuer à promouvoir le développement des infrastructures de transport, en raccourcissant le temps de trajet des zones satellites vers le centre-ville, et l'offre en provenance des zones suburbaines permettra de réduire les prix des logements.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm