Le prix du logement par revenu au Vietnam est plus de 1,6 fois supérieur à la moyenne mondiale.

Selon le Dr Can Van Luc, en 2024, le ratio entre le prix de l'immobilier et le revenu moyen des ménages au Vietnam sera de 23,7, soit plus de 1,6 fois la moyenne mondiale .

Cette information a été partagée par le Dr Can Van Luc, économiste en chef du BIDV , membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, lors du Forum annuel de printemps sur l'immobilier qui s'est tenu le 19 février.

Le Dr Can Van Luc lors de l'événement du 19 février. Photo : Retimes

Les prix élevés de l'immobilier et les causes de cette situation ont été les sujets que M. Luc a longuement expliqués dans son discours lors de l'événement. Selon cet expert, le marché immobilier a connu l'année dernière une évolution plus positive, l'offre de nouveaux projets augmentant de 18% et le nombre d'appartements augmentant de plus de 50%.

M. Can Van Luc a cité une étude de Numbeo (une plateforme de données sur le coût de la vie basée en Serbie) montrant que le ratio entre le prix de l'immobilier et le revenu moyen des ménages (HPR) en 2024 est de 23,7 fois, soit une augmentation de 0,2 par rapport à l'année précédente. Dans le même temps, la moyenne mondiale de cet indice a diminué de 0,5 fois, pour atteindre 14,6 fois l’année dernière. Ainsi, le prix du logement par revenu au Vietnam est environ 1,62 fois plus élevé que la moyenne mondiale.

Le HPR est calculé en divisant le prix médian des maisons par le revenu annuel médian des ménages. Selon le ministère de la Construction , le HPR est la méthode la plus populaire et est utilisée dans de nombreux endroits du monde pour évaluer le niveau « raisonnable » des prix des logements. Cet indice est également recommandé par la Banque mondiale et les Nations Unies.

Selon cet expert, les prix d’ancrage élevés font également hésiter les gens à emprunter de l’argent pour acheter une maison. La preuve de cette affirmation est que la croissance du crédit pour l’investissement immobilier en 2024 atteindra environ 18 %, soit plus de deux fois plus que les prêts personnels à la consommation pour l’immobilier (environ 6,5 %).

M. Luc a déclaré qu’il y a 6 raisons principales pour lesquelles les prix de l’immobilier au Vietnam augmentent. Premièrement, les problèmes juridiques et la crainte de responsabilité rendent l’offre rare. Ensuite, les coûts des intrants tels que le loyer foncier, l’utilisation des terres, les indemnités de déblaiement des sites, les coûts financiers et les matériaux de construction augmentent également, contribuant à la hausse des prix des logements. Cet expert a également souligné la nécessité de trouver des solutions pour réduire davantage les coûts « non officiels » pour les entreprises.

En ce qui concerne la question des frais d'utilisation des terres, M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de GP.Invest, a également estimé qu'il s'agissait toujours d'un goulot d'étranglement important lorsqu'il s'agissait de projets pour lesquels le calcul des prix des terrains prenait 1 à 2 ans. Selon M. Hiep, au début de cette année, 25 provinces et villes avaient publié des listes de prix de terrains ajustées. Mais en raison de facteurs d’intrants inadéquats, les localités ont tendance à se regarder les unes les autres pour augmenter les prix des terrains. Au stade de l’évaluation foncière, certaines localités manquent encore d’initiative pour décider d’augmenter ou de diminuer les prix parce qu’elles ont peur des responsabilités et dépendent des unités de conseil.

Il a également déclaré que d’autres coûts d’intrants tels que les investissements dans les infrastructures et les taux d’intérêt irréalistes entraînent de nombreux problèmes et des prix fonciers inexacts. M. Hiep espère donc que le problème de l'évaluation foncière sera bientôt résolu afin que les entreprises puissent mettre en œuvre plus rapidement leurs projets immobiliers.

M. Nguyen Quoc Hiep lors de l'événement du 19 février. Photo : Reatimes

Du côté de la gestion, M. Le Van Binh, directeur adjoint du département foncier du ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, a déclaré que dès le moment où il a conseillé à l'Assemblée nationale de promulguer la loi foncière révisée, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (anciennement connu sous le nom de ministère fusionné de l'Agriculture et du Développement rural) a identifié les prix des terrains comme le facteur le plus important. La loi modifiée a élargi l’application des tableaux de prix des terrains et des méthodes d’évaluation vers une plus grande transparence.

Toutefois, M. Binh a également reconnu qu’il existe encore de nombreuses lacunes dans la mise en œuvre, notamment au niveau local. Selon lui, il existe encore des divergences d'opinions entre les consultants en évaluation foncière, les conseils d'évaluation foncière et les autorités compétentes qui décident des prix des terrains. Alors que dans d’autres pays, la responsabilité de l’évaluation foncière incombe à l’unité de conseil et elle est légalement responsable de toute erreur. Il s’agit d’une question qui doit être prise en compte pour améliorer la responsabilité et l’efficacité de l’évaluation foncière au Vietnam.

Le représentant du ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a affirmé qu'il continuera à accompagner les localités et les entreprises, à écouter les retours d'expérience pour trouver des solutions pour éliminer les difficultés pratiques.

Dans un contexte de déséquilibre entre l'offre et la demande où le nombre de projets nouvellement autorisés est faible, selon M. Can Van Luc, les entreprises investissent principalement dans le développement de projets haut de gamme pour obtenir des marges bénéficiaires attractives. « Les investisseurs ne peuvent pas courir après le développement de logements sociaux car il y a trop peu de projets », a-t-il déclaré.

Parallèlement à cela, « l’inflation des prix », « suivre la tendance » ou la spéculation sont toujours monnaie courante, ce qui fait que les prix de l’immobilier augmentent pratiquement par rapport à leur valeur réelle. M. Luc a également soulevé la question de savoir si le Vietnam n'a pas encore taxé l'immobilier, alors que les impôts, les frais de mutation, les loyers et les successions sont encore très bas par rapport à d'autres pays, contribuant à cette situation.

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