Selon un rapport de Batdongsan.com.vn, le marché immobilier a enregistré un boom au cours des six premiers mois de 2024, l'immobilier se classant au premier rang en termes de rendement d'investissement, surpassant à la fois l'or et les actions.
L'effet de marché a enregistré la poursuite de la tendance au déplacement vers les zones suburbaines, dans lesquelles les terrains sont progressivement devenus un segment attractif pour les acheteurs.
La loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières, qui sont entrées en vigueur par anticipation à partir du 1er août, devraient aider le marché immobilier à prospérer grâce à des ajustements positifs.
Mais en réalité, dès les premiers jours d'application de la nouvelle loi, le marché immobilier est devenu tout de suite brûlant lorsqu'il y a eu une augmentation soudaine des prix dans certaines ventes aux enchères de terrains de banlieue.
À partir d'un prix de départ de quelques millions de VND/m2 seulement, les terrains situés à la périphérie de Hanoi sont vendus aux enchères jusqu'à des centaines de millions de VND/m2, même si beaucoup de gens considèrent qu'ils ne sont pas exceptionnels en termes d'infrastructures, de trafic et de potentiel de profit lent.
Le prix de départ est la source ?
S'exprimant sur cette question, l'avocat Dang Van Cuong - Cabinet d'avocats Chinh Phap, Barreau de Hanoi, a déclaré qu'en raison des changements continus des prix de l'or, du marché boursier lent, des activités commerciales affectées par la chaîne d'approvisionnement et des fluctuations du marché mondial, l'immobilier reste le choix prioritaire des investisseurs comme refuge sûr pour les flux de trésorerie.
Selon M. Cuong, les lois relatives à l'immobilier entrées en vigueur partiellement le 1er août 2024 stipulent que les particuliers et les entreprises ne sont pas autorisés à acheter des terrains, à diviser des parcelles ou à vendre des terrains ; seul l'État est autorisé à diviser des parcelles et à organiser des enchères.
Cela crée une pénurie d’offre, affectant la psychologie des clients et des investisseurs, qui se concentreront fortement sur des ventes aux enchères de terrains comme celle récente.
En outre, l'avocat a déclaré que la raison pour laquelle les prix des terrains augmentent est que le principe de la vente aux enchères est que celui qui paie le prix le plus élevé remporte l'enchère.
Entre-temps, la vente aux enchères des terrains susmentionnés a attiré l’attention de milliers de personnes qui se sont inscrites et ont directement participé à la vente aux enchères. « Cela prouve qu'il y a beaucoup de gens intéressés, il est donc tout à fait possible que le prix soit augmenté », a analysé M. Cuong.
En outre, l'avocat Dang Van Cuong a également évoqué un cas possible que « jusqu'à présent les autorités n'ont pas conclu » à une situation d'inflation des prix des terrains avec pour motif la manipulation du marché immobilier par certains individus ou organisations.
Avocat Dang Van Cuong - Cabinet d'avocats Chinh Phap, Barreau de Hanoi.
L'avocat Dang Van Cuong a déclaré qu'une partie de la faute de la situation ci-dessus provenait du fait que le prix de départ de l'enchère avait été fixé à un niveau trop bas.
Auparavant, le prix de départ de l’enchère était basé sur le prix donné par le Conseil consultatif. Toutefois, selon le décret n°12 publié en février 2024, le prix de départ sera déterminé par la localité sur la base de la liste des prix des terrains multipliée par le coefficient.
« Actuellement, nous sommes dans la période de transition de mise en œuvre des nouveaux documents de la loi foncière de 2023, qui ne sont entrés en vigueur que partiellement, et dont la plupart n'entreront pleinement en vigueur que le 1er janvier 2025.
Le problème est que le règlement sur la suppression du barème des prix des terrains n’est pas encore entré en vigueur, donc le règlement sur l’ancien barème des prix des terrains sera appliqué jusqu’à la fin de cette année. « Par conséquent, la formule de calcul est toujours basée sur l'ancienne liste de prix des terrains multipliée par le coefficient K pour obtenir le prix de départ, ce qui rend ce prix bas », a déclaré l'avocat Cuong.
Les avocats affirment que la hausse soudaine des prix des terrains aux enchères est en partie due au fait que le prix de départ a été fixé trop bas. (Photo : Huu Thang)
Cependant, M. Cuong a également souligné que la disposition du décret du gouvernement n'était pas erronée, mais qu'à ce moment-là, les documents n'étaient pas encore entrés en vigueur de manière uniforme, ce qui a conduit à l'histoire selon laquelle la nouvelle liste de prix des terrains n'avait pas été établie, ce qui a conduit à la situation ci-dessus.
À partir du prix de départ bas, les investisseurs n'auront besoin de déposer qu'une très petite somme d'argent, ce qui continue de provoquer le risque de profiter de ce point pour certaines organisations participant à l'enchère pour faire monter le prix souhaité, en tirer un avantage personnel et ensuite pouvoir annuler le dépôt.
Entre-temps, il se murmure que la loi sur les ventes aux enchères immobilières n'entrera pas en vigueur avant début 2025, ce qui réduira les cas de défaut de dépôt en interdisant la participation aux ventes aux enchères de 6 mois à 5 ans.
Actuellement, la réglementation sur le traitement des participants aux enchères qui abandonnent leurs dépôts est encore trop administrative, manquant de dissuasion et de traitement approfondi, de sorte que de nombreux individus ou organisations ont profité de cette faille pour perturber le marché.
Il ne faut pas collecter toutes les recettes budgétaires par le biais d’enchères foncières.
Exprimant son opinion sur les enchères foncières nocturnes, l'avocat Vu Ngoc Bang - directeur adjoint du cabinet d'avocats Galaxy, Barreau de Hanoi, a déclaré que bien que non publique, la vente aux enchères sans limitation du nombre de tours pendant la nuit pour finaliser le prix final était peut-être un précédent, pas la première fois.
L’avantage de cette forme d’enchères est qu’elle rapporte au budget des revenus importants et presque « soudains » car le prix augmente considérablement à chaque tour, et le prix final permet à l’État de rapporter des centaines de milliards de dongs à chaque enchère.
Avocat Vu Ngoc Bang - Directeur adjoint du cabinet d'avocats Galaxy, Barreau de Hanoi.
Du côté positif, cela contribuera à compléter le budget grâce à des enchères qui garantissent que toutes les réglementations légales sont respectées.
Cependant, au contraire, l'avocat Vu Ngoc Bang a déclaré que « les conséquences d'une vente de terrains à un prix trop élevé sont plus terribles que les avantages économiques qu'elle apporte ».
Dans le même temps, l'avocat a également affirmé que les organisations de vente aux enchères de terrains lors des récentes enchères à chaud se sont entièrement conformées aux dispositions de la loi, mais que les participants aux enchères aient ou non un esprit de respect de la loi est une autre histoire, et nous devons attendre la conclusion de l'agence d'enquête.
« Si les participants aux enchères se trouvent dans une situation de « équipe bleue, équipe rouge » pour leur profit personnel, participer aux enchères dans le but de manipuler le marché entraînera des conséquences à long terme, provoquant une hausse des prix des terrains dans cette zone jusqu'à une « bulle » immobilière. Résoudre ce problème sera bien plus difficile que de tirer profit du budget collecté à court terme », a analysé M. Bang.
Partageant le même point de vue, l'avocat Dang Van Cuong a déclaré que l'État n'a pas besoin de collecter toutes les terres lors des ventes aux enchères foncières.
« Parce que si le prix est élevé, l'État obtiendra un bénéfice immédiat d'un montant d'argent légèrement supérieur, mais ensuite le terrain sera abandonné et les spéculateurs gonfleront le prix, donc le terrain ne sera pas utilisé ou exploité, même s'il s'agit d'une ressource précieuse, les conséquences seront beaucoup plus graves », a déclaré l'avocat.
Les ventes aux enchères de terrains devraient être temporairement suspendues et les prix des terrains devraient être plus proches des prix du marché.
En conséquence, pour éviter que des cas similaires de fièvre foncière ne se reproduisent, l'avocat Dang Van Cuong a déclaré que la suspension temporaire des ventes aux enchères de terres pour procéder à des inspections est tout à fait raisonnable.
Surtout dans le contexte où les lois sont entrelacées mais pas encore synchronisées, « complètement modifiées », il existe donc encore de nombreuses échappatoires dont des individus ou des organisations mal intentionnées peuvent profiter à des fins lucratives.
En outre, M. Cuong a également proposé un plan visant à revoir rapidement la méthode de calcul des prix de départ lors des enchères, accélérant ainsi le processus d’établissement des listes de prix des terrains proches des prix du marché.
Les avocats suggèrent que les ventes aux enchères de terrains soient temporairement suspendues et que les prix des terrains soient plus proches des prix du marché (Photo : Huu Thang).
Pour les investisseurs, l'avocat a également suggéré qu'ils devraient clairement déterminer le moment où investir de l'argent, le moment où il faut le retirer et déterminer comment le marché dans ce domaine augmentera et diminuera.
Évitez la situation où vous vous précipitez pour investir selon la psychologie du marché et finissez par ne pas pouvoir « vous échapper » à temps, ce sera comme détenir une dette, la possibilité de perte est très élevée.
En outre, l'expert a déclaré que les investisseurs doivent également se méfier des zones où les prix de l'immobilier montent en flèche, mais où il n'y a pas de nouvelles infrastructures ou de nouvelles politiques ou de fluctuations démographiques.
Pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier, M. Cuong conseille de choisir le bon moment et le bon endroit pour choisir le bon produit immobilier pour une installation à long terme.
Source: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm
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