La méthode du surplus devrait-elle être abandonnée dans l’évaluation foncière ?

En tant que méthode la plus populaire et reflétant clairement la nature financière des projets immobiliers, l'élimination de la méthode du surplus constitue un pas en arrière dans l'évaluation foncière, entraînant des conséquences à long terme sur l'offre et le marché immobilier, selon les experts.

Commentant cette question, le Dr Nguyen Tien Thoa, président de l'Association vietnamienne d'évaluation, a déclaré que ce n'était pas faux, mais seulement partiellement correct. Car plus important encore, lorsqu’il permet aux terres à potentiel de développement d’atteindre l’utilisation la plus élevée et la meilleure, l’État doit également connaître le prix du terrain selon les principes du marché pour atteindre cet objectif, comme base pour déterminer les obligations financières entre l’État et les organisations et les individus qui utilisent le terrain. Et la méthode appropriée pour évaluer ce type de terrain à développer est la méthode du surplus.

« Pour déterminer le prix, il faut se baser sur des bases légales (planification, licence...) et sur des données de marché objectives disponibles, et non sur des données de calcul sans fondement », a souligné le Dr Thoa.

Les experts estiment que la méthode du surplus ne devrait pas être abandonnée dans l’évaluation foncière.

En discutant davantage de cet aspect, un expert juridique en immobilier a déclaré que la méthode du surplus reflète clairement la nature financière du projet immobilier : quel est le coût, quel est le revenu, quel est le profit, de manière très scientifique et objective. Cette méthode reflète clairement la manière d’exploiter, d’allouer et de partager la « différence de rente foncière ». Il s’agit également d’une méthode moderne d’évaluation immobilière, conforme à la pratique internationale.

« L'agence de rédaction estime qu'en raison de l'absence de base de données pour l'évaluation foncière, celle-ci doit se baser sur des facteurs hypothétiques et un manque de précision. L'abandon de cette méthode n'est donc pas, à mon avis, convaincant. Si le problème réside dans l'absence de base de données, la solution doit être de créer une base de données fiable et de qualité, plutôt que d'abandonner la méthode des excédents (qui détruit l'appareil productif). Par conséquent, l'abandon de cette méthode constituerait un recul dans l'évaluation foncière », a-t-il commenté.

La méthode du surplus devrait être conservée.

Avec la proposition d'éliminer la méthode de l'excédent, le projet de décret modifiant le décret 44 ne comporte que 3 méthodes : la comparaison, le revenu et le coefficient d'ajustement du prix du terrain. Toutefois, on constate immédiatement que ces trois méthodes ne suffisent pas à remplacer la méthode du surplus lors de l’évaluation des terrains à potentiel de développement.

En analysant spécifiquement, les experts ont souligné trois lacunes. Premièrement, la détermination du prix du terrain est basée sur l’utilisation future potentielle, et non sur l’utilisation actuelle telle que calculée par la méthode de comparaison et la méthode des revenus.

Deuxièmement, les types de terrains ayant un potentiel de développement commun ne disposent pas d'actifs similaires et comparables qui ont été négociés avec succès sur le marché pour appliquer la méthode de comparaison (à la condition qu'il y ait au moins 3 actifs comparables, sauf cas exceptionnels), de sorte que la méthode de comparaison ne peut pas être appliquée pour l'évaluation.

Troisièmement, la méthode du revenu est une méthode qui détermine le revenu futur en supposant que le revenu est stable, permanent et que le risque de revenu futur est fixe. En revanche, la méthode du surplus est exactement l’inverse. Par conséquent, la méthode du revenu ne peut pas être utilisée à la place de la méthode du surplus.

Selon l'expert juridique en immobilier, si la méthode du surplus est éliminée, un écart apparaîtra dans l'évaluation foncière. Quelle méthode les agences d'État devraient-elles utiliser pour évaluer les terrains lors de l'attribution de terrains à des investisseurs pour la réalisation de projets sans enchères ? Actuellement, dans la grande majorité des projets immobiliers, lors de l'attribution de terrains à des investisseurs, les agences d'État appliquent la méthode du surplus pour évaluer les terrains (à l'exception de certains fonds fonciers de faible valeur qui appliquent la méthode du coefficient d'ajustement) ; même en cas d'adjudication de droits d'utilisation des terres, le prix de départ doit être déterminé selon la méthode du surplus .

Commentant davantage cette question, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement , a déclaré qu'il était nécessaire de supprimer la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain des méthodes d'évaluation foncière et de maintenir/ajouter la méthode du surplus pour évaluer les projets de développement immobilier sur le terrain.

En conséquence, la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est simplement une multiplication entre la valeur figurant sur la liste des prix des terrains prescrite par le Comité populaire provincial et un coefficient également décidé par le Comité populaire provincial. « Le prix du terrain adapté au marché est une quantité objective ; on ne peut exiger qu'il soit égal au produit de deux quantités subjectives, toutes deux réglementées et décidées par le Comité populaire provincial. On peut donc conclure qu'il s'agit d'une méthode de détermination du prix du terrain dénuée de toute théorie scientifique », a affirmé le professeur Vo.

Le Premier ministre a récemment publié un télégramme demandant au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et aux dirigeants des provinces et des villes de lever rapidement les difficultés et les obstacles à l'évaluation des terres. En particulier, il y a un contenu important concernant la nécessité pour le Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement de soumettre au Gouvernement avant le 31 juillet pour examen et promulgation un Décret modifiant et complétant le Décret n° 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains, ainsi que complétant l'amendement et le supplément de la Circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT détaillant les méthodes d'évaluation des terrains, de construction, d'ajustement des tableaux de prix des terrains, d'évaluation spécifique des terrains et de conseil en matière de détermination des prix des terrains.
Toutefois, selon les experts, la modification du décret 44 et de la circulaire 36 présente des lacunes majeures, qui entraîneront des conséquences importantes sur l'évaluation foncière ainsi que sur le développement du marché immobilier. Autrement dit, l’agence de rédaction a éliminé la méthode de l’excédent dans l’évaluation foncière, qui est la méthode la plus pratique et qui dispose d’une base de données d’informations d’entrée complète, stable et transparente.

Hai Anh

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