La loi modifiée sur les activités immobilières a été adoptée par l'Assemblée nationale et entrera en vigueur début 2025, réglementant le dépôt pour les futurs achats de logements.
Plus précisément, l'article 17 de la loi modifiée sur les affaires immobilières stipule que les investisseurs de projets immobiliers ne sont pas autorisés à autoriser d'autres organisations ou individus à signer des contrats de dépôt, d'achat, de vente, de transfert ou de location-vente de maisons dans des travaux de construction, de surfaces de plancher dans des travaux de construction et de droits d'utilisation des terres avec des infrastructures techniques dans des projets immobiliers.
L'article 23, paragraphe 5, de cette loi prévoit également des détails sur les dépôts et les paiements pour les futurs achats de logements. Les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à percevoir des dépôts de garantie d'un montant maximum de 5 % du prix de vente ou de location-vente auprès des clients que lorsque les logements ou les travaux de construction ont rempli toutes les conditions pour être mis en exploitation.
Le projet d'appartements Hanoi Time Tower, dans la zone urbaine de Van Phu (Ha Dong, Hanoi) est abandonné depuis de nombreuses années (Photo : Ha Phong).
Selon les experts, cette réglementation sur les dépôts a mis fin à la longue période où les dépôts se présentaient sous forme d'accords. Dans le même temps, la réglementation sur les dépôts garantit la signature du contrat et protège les droits des acheteurs de logements.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que le secteur immobilier présente les caractéristiques particulières des transactions de dépôt. Entre-temps, la loi sur les affaires immobilières de 2006 et 2014 ne réglemente pas les dépôts effectués avant le moment où les projets immobiliers et les logements sont éligibles pour conclure des contrats ou mobiliser des capitaux pour vendre de futurs logements, en particulier des terrains.
Selon M. Chau, profitant de la clause 1 de l'article 328 du Code civil de 2015 qui ne réglemente pas la valeur et le taux des dépôts, les spéculateurs, les courtiers fonciers et les entreprises malhonnêtes ont reçu des dépôts de grande valeur, dans certains cas jusqu'à 90-95 % de la valeur de la propriété faisant l'objet de la transaction. Les meneurs ont même mis en place des « projets fantômes » sans base légale dans le but de frauder, causant d'énormes pertes aux clients et perturbant l'ordre social, typiquement le cas de fraude qui s'est produit dans la société Alibaba.
Le projet Usilk City (Ha Dong, Hanoi) a pris du retard depuis de nombreuses années, ce qui a fait « partir en fumée » les espoirs de milliers de clients de s'installer et de gagner leur vie (Photo : Ha Phong).
Partageant le même point de vue, le président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, Nguyen Van Dinh, a déclaré que le dépôt montre non seulement la signature du contrat de vente, mais sert également à l'investisseur à déterminer la demande du marché et à assurer la production du produit du projet.
« Les règles de dépôt prévues par la loi sont très raisonnables, mais selon l'expérience des pays développés, ils font appel à des tiers tels que les banques et les établissements de crédit pour superviser et gérer ce montant d'argent avec un compte commun sans que cela ne « coule » dans la poche de l'investisseur. Si l'investisseur ne respecte pas son engagement, le client peut récupérer l'argent et la banque sera responsable de ce montant d'argent », a souligné M. Dinh.
Selon les journalistes de Dan Tri , en réalité, de nombreux projets de logements ont collecté des dépôts et des paiements progressifs auprès des clients par l'intermédiaire de sociétés de courtage, ou directement auprès de l'investisseur. Cependant, l'investisseur n'a pas mis en œuvre le projet ou l'a mis en œuvre à moitié, puis a arrêté pendant des décennies, laissant les acheteurs de maisons dans une situation « à moitié en pleurs, à moitié en rires ».
Le point commun de ces projets est que l'investisseur a retenu les dépôts et les acomptes des clients jusqu'à des centaines de milliards de dongs, sur lesquels de nombreuses personnes doivent supporter le fardeau du paiement des intérêts des prêts bancaires pour acheter des maisons et du paiement du loyer mensuel.
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