M. Dao Trung Chinh
Thanh Nien a eu un entretien avec M. Dao Trung Chinh, directeur du département de la planification et du développement des ressources foncières du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (TN-MT) sur cette question.
Pourriez-vous nous dire sur quelle base le projet d’amendement au décret 44 supprime la méthode de l’excédent ? Si elles étaient abandonnées, quelles autres méthodes d’évaluation foncière pourraient constituer des alternatives plus viables ?
Sur la base du résumé de la mise en œuvre de la loi foncière de 2014 et du décret 44 du gouvernement sur les méthodes d'évaluation foncière, nous constatons que dans la période actuelle, la méthode de l'excédent présente encore de nombreuses limites, qui peuvent entraîner des erreurs dans le processus d'évaluation. En fait, de nombreuses localités rencontrent encore des difficultés majeures dans l’utilisation de cette méthode d’évaluation des surplus, notamment après un certain nombre de cas récents où l’évaluation des terres a été bloquée. Il existe même des projets pour lesquels des terres ont été attribuées et louées au cours des 5 à 6 dernières années, mais dont le prix n'est pas encore fixé. C'est pourquoi le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a proposé que le Gouvernement et l'Assemblée nationale n'utilisent pas temporairement la méthode de l'excédent pour déterminer les prix des terrains.
Conformément à la réglementation, nous disposons de 5 méthodes d'évaluation foncière : la comparaison, la déduction, l'excédent, le revenu et le coefficient d'ajustement du prix du terrain. Le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a proposé d’inclure la méthode de déduction dans la méthode de comparaison. Ensuite, seules les méthodes : comparaison, revenu, coefficient d'ajustement du prix du terrain seront utilisées pour déterminer le prix du terrain. En conséquence, dans la méthode de comparaison, les facteurs de surplus potentiel de développement seront également intégrés.
Mais les experts et les entreprises s'accordent à dire que la méthode de l'excédent est supérieure aux autres. Sa suppression entraînera des embouteillages dans la mise en œuvre des procédures juridiques des projets, une perte de recettes fiscales pour l'État et le chômage de nombreuses industries et de nombreux travailleurs…
Si je suis inquiet de la sorte, je voudrais aussi poser la question inverse : pourquoi les localités ont-elles tardé à déterminer les prix des terrains ces derniers temps alors que la méthode du surplus n’a pas été abandonnée ? De nombreux projets ont attribué et loué des terres, mais ne peuvent toujours pas calculer les obligations financières. La raison est-elle due à la méthode de l'excédent ?
L’objectif du gouvernement en modifiant le décret 44 est de créer des méthodes d’évaluation simples, transparentes et faciles à mettre en œuvre qui protègent le personnel d’évaluation et évitent les erreurs malheureuses qui peuvent survenir afin que les localités puissent être plus proactives dans la détermination des prix des terrains. Le personnel effectuant des travaux d’évaluation se sent également plus en sécurité dans son travail. L’objectif du gouvernement d’accélérer l’évaluation foncière est ainsi également atteint.
Le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a indiqué qu’il fallait le supprimer, et nous avons nos propres raisons. Actuellement, le gouvernement discute de cette question et n’a pas encore décidé s’il faut l’abolir ou non. Quelle que soit la méthode, l’important est l’information saisie. Si le gouvernement décide de ne pas abandonner la méthode de l’excédent, il devra également mettre en place des réglementations plus strictes sur les informations d’entrée, les paramètres et les références. Comment atteindre deux objectifs : l’un est d’être clair et cohérent afin que le personnel effectuant le travail d’évaluation puisse travailler en toute sérénité ; Deuxièmement, il est plus stable et précis, plus adapté à la pratique.
Compte tenu des caractéristiques de nombreux types de terres au Vietnam, limiter le nombre de méthodes rendra l’évaluation insuffisante pour couvrir tous les différents types de terres et les différentes conditions d’application dans la pratique. Sans compter que la méthode de l'excédent représente actuellement 90 % de l'évaluation foncière. Si nous l'abandonnons pour adopter une autre méthode, cela entraînera certainement une congestion du marché, gelé depuis un an. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a-t-il envisagé cette possibilité ?
Je pense que la méthode du surplus est une combinaison d’autres méthodes d’évaluation foncière. La méthode du surplus contient la méthode de comparaison. Si vous ne comparez pas, vous ne pouvez pas déterminer quelles sont les recettes et les dépenses. En même temps, il contient également la méthode de déduction. Si vous ne comparez pas et ne déduisez pas, vous ne pouvez pas quantifier ou estimer les coûts des intrants. Ce que nous disons est la direction hypothétique du développement, nous devons imaginer à quoi cela ressemblera dans le futur dans 5 ans et il faut avoir un modèle du présent pour que nous puissions comparer.
Si le gouvernement décide d'abandonner la méthode de l'excédent, il devra encore réfléchir à la manière de la calculer pour un projet spécifique, un type de terrain ou de nombreux objectifs spécifiques. Il doit être calculé clairement, et non simplement imposer son abandon. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a demandé à l'organisme consultatif d'essayer de calculer en utilisant une autre méthode d'évaluation foncière et a constaté qu'il était toujours possible de calculer, il a donc proposé de cesser d'utiliser la méthode de l'excédent. Si le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement peut calculer, pourquoi le niveau local ne le pourrait-il pas ?
Le ministère a également compilé et rapporté honnêtement au gouvernement les commentaires des experts, des entreprises et des citoyens. Les méthodes d’évaluation foncière sont toutes scientifiques. Le gouvernement examinera et décidera quelle méthode appliquer à l’heure actuelle pour garantir l’objectif d’être facile à faire, facile à appliquer, transparent et de créer la tranquillité d’esprit pour les fonctionnaires et la responsabilité lors de la mise en œuvre de l’objectif le plus important.
Supposons que la méthode du surplus pour déterminer les prix des terrains soit abandonnée comme le propose le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, quels avantages les particuliers et les entreprises en tireront-ils, monsieur ?
Du côté commercial, je pense qu’avec des procédures rapides et simples, une décentralisation et une délégation d’autorité associée à la responsabilité de la personne effectuant le travail d’évaluation, les évaluateurs se sentiront en sécurité lorsqu’ils se verront confier le travail. C’est l’objectif de la modification du décret 44 en général, et pas seulement celui de mettre fin à l’utilisation de la méthode de l’excédent. Pour les personnes, au niveau des ménages, la méthode du coefficient d’ajustement du prix du foncier est essentiellement utilisée. La procédure est si simple et transparente qu’ils peuvent eux-mêmes calculer approximativement les obligations financières de leur famille.
Résoudre rapidement le temps nécessaire pour effectuer les opérations de détermination du prix des terrains afin que les particuliers et les entreprises puissent remplir leurs obligations financières envers l'État tout en garantissant la transparence et la clarté. Les procédures, les chiffres et les données impliqués dans l’évaluation foncière sont également davantage publics.
63 provinces et villes ont besoin d'avis officiels
Récemment, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a envoyé une dépêche officielle à 63 provinces et villes demandant des avis officiels sur la question de savoir s'il fallait ou non supprimer la méthode de l'excédent dans la détermination des prix des terrains et attend une réponse. L'objectif de la modification du décret 44 est que les localités doivent pouvoir fixer le prix des terrains plus rapidement pour éliminer les obstacles dans les projets qui sont bloqués à ce stade, ainsi que pour déployer de nouveaux projets plus rapidement, en veillant à ce que le budget de l'État soit collecté correctement et suffisamment.
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