Profond déclin en 2023
Si le marché immobilier est affecté par la conjoncture économique générale, le segment des villas et des maisons de ville n’est pas à l’abri du même sort. Les investisseurs « tournent progressivement le dos » à ce segment lorsque les flux de trésorerie stagnent et que la liquidité stagne.
En 2023, le groupe DKRA a déclaré que la nouvelle offre de maisons de ville/villas à Ho Chi Minh-Ville et dans ses environs a récemment enregistré une forte baisse par rapport à 2022. Au cours des 4 trimestres, le marché a accueilli 907 maisons de ville/villas provenant de 28 projets, soit une baisse de 87 % par rapport à l'année précédente. En particulier, les marchés comme celui de Ho Chi Minh-Ville et certaines provinces voisines connaissent la plus forte baisse de l’offre.
L’offre de maisons de ville et de villas va diminuer en 2023.
La nouvelle consommation du marché est très faible, environ 315 unités, soit 35% de l'offre nouvelle, seulement 8% par rapport à 2022. Les transactions ont principalement eu lieu dans des groupes de produits avec un prix moyen de 1,9 à 2,4 milliards de VND/unité et se sont principalement concentrées sur les 6 premiers mois de l'année.
Hô Chi Minh-Ville et ses environs représentent environ 47 % de l’offre et 45 % de la nouvelle consommation sur l’ensemble du marché.
Une autre unité d'études de marché, JLL Vietnam, a également enregistré que l'offre de villas et de maisons de ville au quatrième trimestre 2023 n'a atteint que 180 unités, atteignant un niveau record au cours des dix dernières années. La principale raison vient du fait que les investisseurs retardent le lancement de leurs projets en période de faiblesse du marché ; et en partie en raison de retards dans les procédures juridiques ou dans l’avancement des travaux de projets qui n’ont pas encore rempli les conditions de signature des contrats de vente.
Concernant le taux d'absorption, l'unité a enregistré un nombre limité de transactions avec 58 unités vendues au quatrième trimestre 2023, en baisse de 74,8% sur un an. Le taux d'absorption au cours du trimestre s'est amélioré mais est resté faible à 15,1 %, tandis que le taux d'absorption sur l'année n'était que de 30,9 % (en baisse de 60 points de pourcentage sur un an).
Le manque de liquidité dans le segment des villas et des maisons de ville est dû à l’impact général de l’économie de marché.
Selon les données de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), en 2023, les terrains de grande valeur et les villas/maisons de ville subiront une perte de 30 à 40 % par rapport au pic. Toutefois, cette situation est globalement sous contrôle et se stabilise progressivement au fil du temps. Dans les localités montrant des signes clairs de reprise, les prix de vente de ces segments sont restés stables, augmentant même légèrement de 3 à 5 % dans certains endroits.
Bien que la situation économique générale ne soit pas optimiste, le marché immobilier enregistre également des difficultés, mais la base de prix est toujours considérée comme relativement élevée par rapport à la valeur réelle et à la capacité financière de la population.
Attentes du marché d'ici fin 2024
Selon Nguoi Dua Tin , en 2023, le segment des villas et des maisons de ville sera confronté à des difficultés, avec une faible offre de produits en raison de nombreuses procédures juridiques et du resserrement des prêts, ce qui entraînera un manque de liquidité sur le marché général, en particulier pour le segment des villas et des maisons de ville, qui nécessite un potentiel financier très élevé.
Cependant, avec la mise en œuvre par le gouvernement de nombreuses politiques visant à stabiliser le marché immobilier, la Banque d’État a réduit les taux d’intérêt sur les dépôts et les prêts pour faire circuler les flux de trésorerie. De nombreux experts estiment que le marché immobilier va se redresser et que le segment des villas et des maisons de ville reviendra sur son orbite.
DKRA Vietnam prévoit que la nouvelle offre et la nouvelle demande pour le segment des maisons de ville/villas devraient augmenter légèrement, atteignant environ 1 200 à 1 500 unités. Les marchés des provinces limitrophes de Ho Chi Minh-Ville pourraient être à la source de la nouvelle offre.
En particulier, le groupe de produits avec des procédures juridiques achevées, des projets d’infrastructure achevés, développés par des investisseurs réputés, bénéficiera d’une grande attention de la part des clients. Les prix de vente primaires resteront stables en 2024. Dans le même temps, les politiques de relance du marché continueront d’être appliquées par de nombreux investisseurs.
En parlant à Nguoi Dua Tin , M. Nguyen Duc Luan (résidant dans la ville de Thu Duc, Ho Chi Minh-Ville, consultant) a déclaré qu'actuellement, les clients sont très prudents lorsqu'ils cherchent à acheter des projets de villas et de maisons de ville. Bien que le marché général soit lent et que la liquidité soit faible, il y a eu de nombreux acheteurs depuis fin 2023 et début 2024.
Cependant, les prix connaîtront une différence plus marquée par rapport à la période de « pointe » du marché. Selon M. Luan, ce segment est toujours recherché par les clients ayant des conditions économiques. En 2024, les villas et les maisons de ville seront toujours l'un des produits immobiliers les plus populaires.
Des maisons de ville valant des dizaines de milliards à Thu Duc City, Ho Chi Minh-Ville.
Mme Pham Thi Nguyen Thanh, directrice générale de Dat Xanh Services, a commenté : « L'immobilier de villas et de maisons de ville est l'un des canaux d'investissement les plus développés et les plus importants du segment et stimule le marché depuis de nombreuses années. En 2023, l’offre limitée et la faible liquidité affecteront ce segment.
Cependant, avec l'autorisation légale et l'émergence de l'offre à Ho Chi Minh-Ville et dans les provinces voisines, le marché des maisons de ville et des villas s'améliorera et deviendra plus dynamique à partir du premier semestre ou de la fin de 2024.
Partageant le même point de vue, Mme Trang Le, directrice principale du conseil et de la recherche chez LL Vietnam, a estimé que le marché des maisons de ville et des villas améliorera l'offre en 2024.
« Grâce au processus de purification, la santé interne et la capacité à répondre aux difficultés et aux défis des entités existantes sur le marché seront améliorées. Bien que les changements apportés par la nouvelle loi n’aient pas encore été appliqués, ils constitueront un signal positif pour que les entités accordent leur confiance et ravivent leur esprit pour la phase de préparation dans la période à venir. En 2024, les entreprises immobilières disposeront également de nombreuses nouvelles stratégies pour mettre leurs produits sur le marché.
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