3 gros problèmes du marché immobilier
Dans l'après-midi du 3 août, le Premier ministre Pham Minh Chinh a présidé une conférence en ligne pour évaluer les résultats de la mise en œuvre de la résolution n° 33/NQ-CP du 11 mars du gouvernement et proposer des solutions pour éliminer les difficultés et les obstacles du marché immobilier.
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| M. Le Tu Minh, président de la société par actions d'investissement IMG, a pris la parole lors de la conférence. (Source : VGP) |
S'exprimant lors de la conférence, M. Le Tu Minh, président de la société par actions d'investissement IMG, a déclaré que l'essentiel de l'élimination des difficultés du marché immobilier qui intéresse le gouvernement réside dans trois questions.
Le premier est de lutter contre la spéculation foncière.
Selon lui, la spéculation foncière et la manipulation du marché immobilier affectent actuellement l'économie vietnamienne. Les gens achètent des terres en attendant que les prix augmentent, ce qui entraîne une partie de la force de production à « dormir » et à ne pas être efficace, ce qui est un gaspillage.
L’expérience d’autres pays consiste à utiliser les impôts pour réguler la spéculation. Il a donné l’exemple d’une entreprise qui a actuellement un projet en Australie et qui doit payer 2 % de taxe foncière chaque année. Les prix des terrains sont évalués chaque année de manière indépendante par les autorités fiscales.
Chaque année, cette unité doit payer une taxe foncière de 700 000 à 800 000 USD lorsque le projet n'est pas mis en œuvre. Cette année, le gouvernement local a décidé d’augmenter ce taux d’imposition à 4 %.
« Si le Vietnam met en œuvre cette politique, seuls ceux qui réalisent réellement des projets oseront détenir des terres, et lorsqu'ils détiennent des terres, ils doivent réaliser les projets très rapidement. Cette mesure empêche non seulement la spéculation foncière, mais aide également le ministère des Finances à disposer d'une source importante de revenus », a partagé M. Minh.
Les représentants des entreprises ont proposé que le Comité de rédaction de la loi foncière complète et applique un taux d'impôt foncier annuel de 2 % et applique un impôt progressif lorsque les terrains ne sont pas mis en exploitation ou ne génèrent pas de bénéfices, comme cela se fait dans les pays étrangers.
Le deuxième est la politique de gestion des taux d’intérêt de la Banque d’État. Il a déclaré qu'il était temps de réduire les taux d'intérêt à moyen terme à moins de 10 % par an, plus précisément autour de 8,5 % par an plus ou moins comme il y a deux ans, car avec des taux d'intérêt à moyen terme supérieurs à 10 %, aucune économie n'est en bonne santé.
Ce taux d’intérêt dans d’autres pays est de 3 à 5 % par an. Au Vietnam, le taux d’intérêt était d’environ 12 à 14 % par an il y a 5 à 6 mois. Les entreprises ne veulent pas emprunter, n’osent pas emprunter et les clients perdent confiance dans le marché immobilier, ils mettent leur argent dans d’autres domaines.
Il a également proposé des mesures visant à empêcher ou à restreindre la participation des entreprises immobilières dans les banques et vice-versa. Parce que les entreprises qui participent à ces deux domaines mobilisent le capital social principalement pour leurs propres activités et ont peu d’effet sur la société, créant même des magnats qui monopolisent l’économie.
Troisièmement , il faut supprimer les obstacles juridiques et gérer les procédures administratives.
La plus grande difficulté pour les entreprises immobilières aujourd’hui est d’ordre juridique, et non bancaire. Il y a un chevauchement juridique, la même problématique, la même réglementation mais de nombreuses interprétations, le niveau d'application ne met pas en œuvre et n'ose pas le faire, principalement au niveau local.
Il a donc recommandé de finaliser rapidement le système juridique afin que les fonctionnaires puissent travailler en toute sérénité. Il faut un décret clair sur la décentralisation de l’autorité et de la responsabilité de tous les niveaux, stipulant clairement : le contenu à compléter, le délai de réalisation et la responsabilité en cas de retard.
Les dirigeants de l'entreprise ont également proposé que le ministère du Plan et de l'Investissement autorise les entreprises vietnamiennes à appliquer l'article 44.3 de la loi sur l'investissement et l'article 126 de la loi foncière, à prolonger la durée du bail foncier ou à permettre aux entreprises de payer un loyer foncier pendant 70 ans afin que les parcs industriels aient une durée suffisante et soient suffisamment attractifs pour les partenaires de location foncière. C’est à la fois légal et cela augmente les recettes locales.
Les villas et les terrains sont tous deux à prix réduits
Le rapport sur le marché immobilier, publié récemment par le ministère de la Construction, montre qu'au deuxième trimestre, près de 100 000 transactions ont été réussies. En particulier, le volume des transactions au deuxième trimestre s'est principalement concentré sur le segment foncier avec 67 525 transactions réussies, soit environ 99,9 % par rapport au premier trimestre, et environ 31,5 % par rapport à la même période de l'année dernière.
Les près de 30 000 transactions restantes ont été réussies pour des appartements et des maisons individuelles, ce qui représente 75,61% par rapport au trimestre précédent, soit environ 43,03% par rapport à la même période de l'année dernière.
Cependant, au deuxième trimestre, le segment immobilier des maisons individuelles et des terrains en projets qui intéressent les investisseurs est principalement de nature spéculative. Les acheteurs ne s’intéressent plus autant qu’avant aux segments immobiliers ci-dessus.
En outre, de nombreux investisseurs rencontrent des problèmes de trésorerie, utilisent trop d’effet de levier financier et cessent de soutenir les taux d’intérêt des prêts. Le marché connaît une forte diminution de liquidité, ce qui entraîne de plus en plus de transactions stop-loss.
Le prix de vente du segment des villas et des terrains à bâtir dans de nombreuses localités au cours du trimestre a continué de baisser d'environ 2 à 5 % par rapport au trimestre précédent. En outre, ces propriétés pourront continuer à être ajustées à des valeurs appropriées, proportionnelles à la valeur d’investissement du produit et de l’infrastructure régionale dans les temps à venir.
Certaines zones ont considérablement réduit les prix de transaction, en particulier les districts suburbains et les zones périphériques du quartier telles que : le district de Ha Dong, le district de Me Linh, Hoai Duc (Hanoï) ; District 12, District de Binh Chanh, District de Nha Be (HCMC) ; District de Ngu Hanh Son (Da Nang) ; Ville de Bien Hoa, district de Nhon Trach (Dong Nai).
Vinh Phuc : Appel à investir dans 6 projets de logements sociaux
En fonction des besoins pratiques de la région, le Comité populaire de la province de Vinh Phuc appelle les investisseurs à construire 6 projets de logements sociaux d'une taille d'environ 8 000 appartements et maisons de ville pour les travailleurs.
Vinh Phuc est une province avec une industrie développée, dans la région il y a de nombreux parcs industriels attirant une grande concentration de travailleurs, donc le besoin de logements pour s'installer pour de nombreuses familles de travailleurs en particulier et pour les personnes à faible revenu en général est un problème urgent.
Il est connu que de 2014 à aujourd'hui, le Conseil populaire et le Comité populaire de la province de Vinh Phuc ont publié de nombreux mécanismes, politiques et réglementations sur la gestion et le développement du logement pour les sujets sociaux. Dans lequel, Décision n° 159 du Conseil populaire provincial sur le soutien aux projets de logements sociaux pour les travailleurs et les personnes à faible revenu de la province au cours de la période 2015-2020 ; Décision n° 14 du Comité populaire provincial sur les critères de priorité pour la sélection des sujets éligibles à la location-vente de logements sociaux dans la province ; Décision n° 179 sur le plan de mise en œuvre du programme de développement du logement de la province de Vinh Phuc jusqu'en 2020, avec une vision jusqu'en 2030 ; Décision n° 1247 portant promulgation du plan quinquennal de développement du logement, période 2021 - 2025...
En plus de demander aux départements, aux branches et aux localités de renforcer la gestion et d'attirer les investissements dans les projets de développement de logements, la province de Vinh Phuc accorde également la priorité à l'allocation de capitaux au développement de logements. Rien qu'en 2023, la source de capital pour le développement du logement dans la province s'élève à 8 606 milliards de VND. Dont le capital pour la construction de logements commerciaux est de 2 748 milliards de VND ; Le capital pour la construction de logements sociaux est de 164 milliards de VND et le capital pour que les ménages et les particuliers puissent construire eux-mêmes est de 5 694 milliards de VND.
M. Nguyen Thanh Ha, directeur adjoint du département de la construction de la province de Vinh Phuc, a déclaré que dans la province de Vinh Phuc, cinq projets de logements sociaux sont actuellement en cours de mise en œuvre, notamment : la zone de logements à bas prix Vinaconex Xuan Mai ; Zone d'habitation pour les travailleurs et les personnes à faible revenu dans le quartier de Khai Quang ; Zone de logements sociaux de grande hauteur pour les travailleurs de la zone de Goc Nu, arrondissement de Khai Quang (ville de Vinh Yen) ; Zone d'habitation à faible revenu 8T, quartier de Xuan Hoa, ville de Phuc Yen ; Zone de logements sociaux dans le quartier de Phuc Thang (ville de Phuc Yen).
« Les projets de logements sociaux ci-dessus ont investi et achevé 1 623 maisons d'une superficie de 50 à 70 m2/maison, résolvant les besoins de logement des travailleurs et des personnes à faible revenu de 2015 à aujourd'hui. Actuellement, le Comité populaire de la province de Vinh Phuc continue d'appeler à l'investissement dans 6 projets de logements sociaux d'une échelle d'environ 8 000 appartements et maisons de ville pour les travailleurs. « Les procédures de mise en œuvre du projet sont menées conformément à la réglementation », a déclaré M. Nguyen Thanh Ha.
Selon le projet du Premier ministre « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 », l'objectif de la province de Vinh Phuc est d'achever 28 300 unités de logements sociaux, dont 8 800 unités doivent être achevées au cours de la période 2022-2025 et 19 500 unités doivent être achevées au cours de la période 2026-2030. Il s’agit d’un objectif ambitieux, qui nécessite de grands efforts et une grande détermination de la part des départements et des secteurs concernés pour être atteint.
Thanh Hoa : la liste des projets de logements sociaux en retard
Selon les informations du Département de la construction de Thanh Hoa, il existe actuellement dans la province 18 projets de logements sociaux qui ont été investis et sont en construction, dont 12 projets sont dans les délais, ont mis en service une partie ou la totalité du projet, et 6 projets sont en retard.
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| Projet de logements sociaux dans la rue Bao Ngoai. (Source : BXD) |
Français Il est connu que la raison de la lenteur des progrès est déterminée par les agences fonctionnelles de la province de Thanh Hoa en raison de la lenteur du déblaiement du site du projet, de la lente mise en œuvre des investissements et de la construction par l'investisseur pour la superficie du terrain assignée, et de la capacité non scientifique à gérer les investissements et la construction des projets... Parmi les projets de logements sociaux qui progressent lentement à Thanh Hoa, il faut tout d'abord mentionner le projet de logements sociaux AMC I dans le quartier de Quang Thanh, ville de Thanh Hoa, qui a été « mis en suspens » pendant de nombreuses années.
Le 24 septembre 2014, le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a publié le document n° 8870 approuvant l'investissement dans le projet de développement de logements sociaux de la zone de logements sociaux AMC I dans le quartier de Quang Thanh, ville de Thanh Hoa.
En conséquence, le Comité populaire de la province de Thanh Hoa a approuvé l'investissement de la société par actions AMC Global Development dans le projet de logements sociaux AMC I. L'objectif de l'investissement et de la construction est de créer les conditions permettant aux personnes à faible revenu de la région de disposer d'un logement stable, répondant aux besoins d'environ 900 ménages avec un investissement total de près de 527 milliards de VND, utilisé à partir de capitaux propres et d'autres sources de capitaux mobilisées légalement.
Le projet a été prolongé par le Comité populaire provincial de Thanh Hoa pour une durée de mise en œuvre et de progression d'environ 36 mois. Dans lequel, la période de préparation de l'investissement est de 6 mois à compter de la date d'approbation de l'investissement du projet, la période de mise en œuvre de l'investissement est de 30 mois du 6 août 2020 au 6 février 2023. Après le début officiel des travaux de construction le 21 janvier 2021, jusqu'à présent, la zone de logements sociaux AMC I ne compte que quelques éléments de construction inachevés et les mauvaises herbes poussent sauvagement à l'intérieur du campus du projet.
Vient ensuite le projet de logements sociaux de Bao Ngoai, dans le quartier de Dong Huong, ville de Thanh Hoa, avec une série de violations, faisant que le projet reste « encombré » jusqu'à présent. Le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a publié le document n° 3071 approuvant la politique d'investissement de ce projet en 2018. Construction - Trading Joint Stock Company 379 (située à Hanoi) est l'investisseur.
Fin 2022, bien que les autorités compétentes n'aient pas encore accepté et autorisé la mise en service des appartements, de nombreux ménages ayant acheté des appartements dans l'immeuble 379 y ont emménagé et y ont vécu librement.
Le 9 janvier 2023, le Comité populaire de la province de Thanh Hoa a décidé d'infliger une amende administrative de 80 millions de VND à la société par actions de construction et de développement de logements 379 pour avoir mis le projet en service et en exploitation sans document approuvant les résultats de l'acceptation de la prévention et de la lutte contre les incendies.
Après avoir organisé une inspection de l'acceptation d'achèvement du projet, le ministère de la Construction a récemment envoyé un document au Comité populaire de la province de Thanh Hoa, indiquant que le projet ci-dessus ne remplissait pas les conditions d'approbation des résultats de l'acceptation d'achèvement conformément à la réglementation.
Français Outre les 2 projets de logements sociaux ci-dessus, 4 autres projets sociaux à Thanh Hoa ont également subi le même sort, notamment : Logements sociaux dans le quartier de Quang Thanh, ville de Thanh Hoa, investis par Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited ; Logements ouvriers dans le parc industriel et urbain de Hoang Long, quartier Tao Xuyen, ville de Thanh Hoa, investis par Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company ; Développement de logements sociaux pour les travailleurs dans la zone est du parc industriel de Le Mon, ville de Thanh Hoa, investi par Sunjade Vietnam Shoes Company Limited ; Logements sociaux dans le quartier de Quang Thang, ville de Thanh Hoa, investis par An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.
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