El Sr. Nguyen Van Tuan, corredor de bienes raíces en Hai Duong, compartió que desde finales de 2023, muchos inversores le han pedido repentinamente que los ayude a encontrar y comprar bienes raíces sin libros rojos pero sin disputas ni violaciones. Por lo general, estos terrenos son muy baratos en comparación con otros terrenos pero la compra y venta se realizará mediante documentos escritos a mano.
Muchas zonas rurales de Hai Duong se han urbanizado, y el precio de la tierra en algunos lugares alcanza casi los 20 millones de VND/m². Mientras tanto, terrenos en la misma ubicación, pero sin registro de propiedad, cuestan solo la mitad, o incluso un tercio, del precio, afirmó el Sr. Tuan.
El Sr. Tuan citó un terreno de más de 200 metros cuadrados sin libro rojo en el distrito de Cam Giang (Hai Duong) que actualmente se vende por alrededor de 7 millones de VND/metro cuadrado. Mientras tanto, a unos 500m2 de distancia, otro terreno con libro rojo se vende por 14-15 millones de VND/m2.
En previsión de la revisión de la Ley de Tierras, muchas personas están buscando comprar terrenos sin libro rojo. (Ilustración: Trabajo)
Al explicar por qué muchas personas han estado buscando comprar tierras sin un libro rojo recientemente, el Sr. Tuan dijo que se debe a la psicología de anticipar la entrada en vigor de la Ley de Tierras revisada, que hará que la emisión de libros rojos sea más conveniente.
" Ampliar el período de uso de la tierra en 10 años, en comparación con la antigua normativa, también facilita la emisión de certificados. Tras comprar terrenos sin certificados a bajo precio, los inversores pueden crear fácilmente libros rojos y revenderlos a un precio más alto para obtener ganancias", afirmó el Sr. Tuan.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Tran Van Hung, un cliente de Hanoi, también compartió que antes del Tet, decidió comprar un terreno sin libro rojo en el distrito de Thanh Tri (Hanoi) por 800 millones de VND. El terreno tiene una superficie de 50m2, la familia del propietario vive de forma estable desde 2003.
" Dado que el período de uso de la tierra se ha extendido hasta 2014, la emisión de un libro rojo para esta tierra también será más conveniente ", compartió el Sr. Hung.
Sin embargo, según el Sr. Hung, hacer un libro rojo para terrenos sin papeles sigue siendo complicado y arriesgado, por lo que, aunque el propietario aceptó reducir el precio en 100 millones de VND si pagaba todo de una vez, el Sr. Hung todavía se negó, solo aceptó un depósito del 50% del valor total y pagó el resto cuando el propietario hizo el libro rojo y transfirió el nombre. Este coste correrá íntegramente a cargo del comprador.
" Aunque el terreno es barato y depositar dinero es arriesgado, si el terreno tiene un libro rojo, ya no tendrá ese precio. Al invertir, solo hay que ver una buena oportunidad y aceptar el riesgo", dijo el Sr. Hung.
Comprar un terreno sin certificado conlleva muchos riesgos potenciales. (Ilustración)
¿A qué hay que prestar atención al comprar un terreno sin certificado?
Según el Sr. Nguyen Van Dinh, experto legal en bienes raíces, el artículo 138 de la Ley de Tierras de 2024 aprobada recientemente por la Asamblea Nacional estipula la concesión de certificados de derechos de uso de la tierra y de propiedad de los activos vinculados a la tierra (llamados "libros rojos") a hogares e individuos que utilicen tierras sin documentos sobre derechos de uso de la tierra sin violar las leyes de tierras y no en casos de asignación de tierras más allá de la autoridad.
En consecuencia, el proyecto se ha ampliado, permitiendo la emisión de libros rojos para los casos de uso de la tierra antes del 1 de julio de 2014, ahora confirmados por el Comité Popular a nivel comunal como que no tienen disputas, entonces se reconocerán los derechos de uso de la tierra.
Esta regulación se está aplicando actualmente, extendiendo únicamente el plazo desde antes del 1 de julio de 2004 hasta antes del 1 de julio de 2014, lo que supone 10 años adicionales en comparación con la Ley de Tierras de 2013. Cabe destacar que el Artículo 138 regula la emisión de certificados para casos que no violan las leyes de tierras ni asignan tierras fuera de su jurisdicción; es decir, en esencia, no existen irregularidades como la usurpación de tierras.
Esta ley se ocupa principalmente de los casos en que la tierra fue dejada por nuestros antepasados y ha sido utilizada durante mucho tiempo. Sin embargo, esto puede deberse a que las personas viven en zonas con condiciones socioeconómicas difíciles, a que su comprensión de la ley es limitada o a que no tienen la necesidad de transferir la tierra, por lo que no se registran para obtener un libro rojo.
" Estoy de acuerdo con esta ampliación para garantizar la armonía de los intereses de la población. Lo más importante es que las personas no violen las leyes territoriales ni se les asigne tierras sin autorización, por lo que sus derechos deben ser protegidos", enfatizó el Sr. Dinh.
Sin embargo, según el Sr. Dinh, en realidad no será fácil completar la emisión de libros rojos a la gente.
Por ejemplo, si las personas todavía no presentan documentos para realizar los trámites de otorgamiento de certificados de derecho de uso de tierras, los organismos estatales no tienen base para realizar los trámites.
Además, algunos casos en que la tierra había sido asignada previamente por el Comité Popular de la comuna, lo que era un caso de asignación de tierras fuera de la autoridad, también encontraron dificultades para solicitar libros rojos.
Además, el procedimiento para solicitar al Comité Popular a nivel comunal que confirme que la tierra no está en disputa también surge en casos en que hay disputas civiles entre usuarios de la tierra (normalmente casos en que la tierra se transfiere a través de muchas personas mediante documentos escritos a mano o casos en que los padres dejan una herencia o regalan derechos de uso de la tierra a sus hijos, pero hay conflictos o disputas entre los hijos sobre los derechos de herencia...).
Con respecto a la compra y venta mediante contrato de depósito, el Sr. Dinh dijo que la transacción de depósito para transferir los derechos de uso de la tierra como se mencionó anteriormente es legal, no ilegal, sin embargo, las partes deben acordar claramente por escrito, firmar un contrato de depósito con términos detallados y específicos sobre los derechos y obligaciones de las partes.
La información a la que los clientes deben prestar atención es la información sobre el terreno transferido; Monto del depósito y método de transferencia del depósito; Precio de transferencia de derechos de uso de tierras, forma y plazo de pago; Obligaciones financieras al emitir libros rojos a la Parte A y quién es responsable de esta obligación; período de ejecución del contrato; Responsabilidades de la Parte A y la Parte B si no cumplen con sus obligaciones (monto de la multa por depósito); derechos y obligaciones de las partes...
Según la ley, los contratos de depósito no requieren la certificación notarial. Sin embargo, para contratos de gran valor, las partes deben optar por la certificación notarial para garantizar sus derechos y evitar controversias. La entrega del depósito también deberá realizarse a través del banco, con comprobante de entrega.
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