¿Por qué los compradores de viviendas se muestran cautelosos y no se atreven a “dar el dinero” cuando los tipos de interés bancarios han disminuido significativamente?

Los préstamos hipotecarios están estancados y el crecimiento es lento

Se espera que el crédito inmobiliario sea la fuerza impulsora que ayude a acelerar el crédito bancario en los últimos meses del año, pero se está desacelerando y se está recuperando más lentamente de lo esperado.

Los precios de las viviendas son demasiado altos, mientras que la liquidez es baja y además las tasas de interés de los préstamos están aumentando, lo que hace que los inversores y los compradores de viviendas sean cautelosos y no se atrevan a desembolsar dinero.

La Sra. Nguyen Duc Thach Diem, Directora General de Sacombank, dijo que el crédito bancario en los primeros nueve meses del año no ha cumplido con las expectativas. Una de las razones de esta situación es que los ingresos de los compradores de inmuebles han disminuido, mientras que la oferta de viviendas a precios razonables no ha satisfecho la demanda, según el periódico Dau Tu.

Según los analistas de VCBS Securities Company, la demanda de compra de viviendas no se ha recuperado debido a la oferta limitada de viviendas. Además, los precios de la vivienda (especialmente los apartamentos en zonas céntricas) han aumentado considerablemente en los últimos tiempos, lo que preocupa a los inversores y compradores de viviendas. En el primer semestre de este año, el crédito a las empresas inmobiliarias aumentó más de un 10%, mientras que el crédito a la vivienda para consumo aumentó sólo más de un 1%.

Vì sao người mua nhà thận trọng, chưa dám — La débil demanda de préstamos hipotecarios provoca una desaceleración del crecimiento del crédito en todo el sistema

Se espera que los préstamos hipotecarios sean el principal motor de crecimiento del crédito minorista en el próximo tiempo, en un contexto de bajas tasas de interés y alta demanda de vivienda e inversión.

“Creemos que el crédito inmobiliario y de construcción seguirá aumentando rápidamente en el próximo tiempo cuando la oferta sea más positiva, con proyectos que seguirán acelerándose después de los esfuerzos por apoyar las tasas de interés y los problemas legales, especialmente después de que entren en vigencia las nuevas leyes inmobiliarias. "Al mismo tiempo, las bajas tasas de interés de los préstamos estimulan la demanda de préstamos de las empresas inmobiliarias así como de los compradores de viviendas", dijeron los analistas de VCBS.

Sin embargo, el Sr. Phan Le Thanh Long, director ejecutivo de AFA Group, compartió en Vnexpress que la realidad no es la esperada. “Muchos corredores inmobiliarios creen que las bajas tasas de interés estimularán el flujo de efectivo hacia el sector inmobiliario, pero en realidad, el efectivo inactivo no fluye hacia el sector inmobiliario, sino que fluye nuevamente hacia los ahorros bancarios. "Los precios de las viviendas son demasiado altos, el mercado se encuentra en una situación de 'difícil comprar, difícil vender', lo que provoca que las transacciones inmobiliarias disminuyan y no atraigan flujo de efectivo", dijo el Sr. Long.

Los préstamos hipotecarios personales son uno de los segmentos más rentables para los bancos hoy en día. Este es también el sector que representa una gran proporción de la deuda pendiente en las carteras de crédito de los bancos. Por ello, los bancos están deseosos de que el crédito se recupere pronto para este segmento.

Sin embargo, según el Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), actualmente, muchos compradores de viviendas tienen "miedo" de pedir dinero prestado a los bancos, en parte porque han experimentado el dolor de estar estancados en el sector inmobiliario en 2023.

A la gente le resulta difícil hacer realidad su "sueño de tener una casa propia"

El crédito hipotecario aumentó considerablemente en 2021 y 2022, en parte debido a que los bancos aplicaron tasas de interés baratas durante la pandemia de Covid-19. Sin embargo, las tasas de interés flotantes aumentaron bruscamente después, junto con una crisis de liquidez en el mercado inmobiliario, lo que obligó a muchos inversores a vender y reducir pérdidas para reducir la carga de intereses.

Actualmente, aunque las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han disminuido, los compradores de viviendas aún están preocupados por las tasas de interés flotantes una vez que finalice el incentivo. Además, los precios de las viviendas son demasiado altos en comparación con los ingresos, lo que hace que la gente todavía sea cautelosa y no se atreva a pedir dinero prestado para comprar una casa.

Según la Sra. Phuong (enfermera jefa de un hospital del Distrito 1 de Ciudad Ho Chi Minh), su presupuesto para comprar una casa es de unos 3.000 millones de dongs, de los cuales unos 2.000 millones son ahorros y otros 1.000 millones son préstamos del banco. Quería comprar un apartamento de dos habitaciones en la zona del Distrito 7. Después de una semana de búsqueda, encontró varios apartamentos que cumplían con sus criterios, pero tenía dudas porque pensaba que el precio seguía siendo alto en comparación con el valor real del apartamento.

"Quizás por la escasez actual de oferta, los precios de las viviendas están subiendo. Quiero esperar a que el mercado mejore y haya una oferta más diversificada para tener más opciones", dijo sobre el motivo para no cerrar la compra en este momento, según Vnexpress .

De hecho, los precios de la vivienda han ido aumentando continuamente en los últimos tiempos, especialmente en el segmento de los apartamentos. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) dijo que el índice de precios de los apartamentos en Hanoi y Ho Chi Minh City en el segundo trimestre aumentó un 58% y un 27% respectivamente en comparación con 2019. Más del 80% de la oferta abierta a la venta este año tiene un precio de 50 millones de VND por metro cuadrado o más. Los precios de los inmuebles en las zonas suburbanas oscilan entre 40 y 80 millones de VND por metro cuadrado, mientras que en el centro oscilan entre más de 100 millones de VND por metro cuadrado.

Para obtener un préstamo para comprar un apartamento en el segmento asequible por menos de 2 mil millones de VND, según VARS, cada familia debe tener un ingreso de al menos 35-40 millones de VND por mes para garantizar el pago de la deuda y los gastos de manutención mensuales. Mientras que el ingreso actual de las familias urbanas es de sólo 10 a 20 millones de VND por mes. Los precios bajos y la liquidez son barreras que impiden que el flujo de caja fluya hacia el sector inmobiliario como se espera.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, analizó además que la fuerza impulsora del crecimiento del crédito depende del sector inmobiliario, especialmente la demanda de préstamos hipotecarios. Por lo tanto, para estimular el crédito en este campo, es necesario que existan políticas que regulen los precios de los bienes raíces para adaptarlos a los niveles de ingresos de las personas. Además, es necesario eliminar las barreras legales para que las empresas puedan reducir costos y ser más flexibles en las condiciones crediticias para estimular el flujo de capital hacia el sector inmobiliario.

Por el lado del prestatario, los expertos económicos también recomiendan realizar un cálculo cuidadoso al gastar dinero para comprar bienes inmuebles en esta etapa. Según el experto en bienes raíces personales Le Quoc Kien, al pedir dinero prestado para comprar una casa, en primer lugar, el prestatario debe tener un ingreso estable proveniente del salario y tener al menos el 40-50% de su propio capital, el resto debe ser respaldado financieramente por el banco para mantener la capacidad de pagar la deuda y evitar las deudas incobrables.

El Sr. Kien compartió que normalmente los compradores de vivienda sólo deberían gastar un máximo del 40% de sus ingresos mensuales totales en vivienda, para poder cubrir los costos de otras necesidades básicas de la vida diaria. Por lo tanto, además de comparar las tasas de interés de los préstamos hipotecarios entre bancos para elegir un paquete de préstamo adecuado, los compradores de viviendas deben considerar cuidadosamente el flujo de caja y la capacidad de pago de la deuda. Los pagos mensuales de intereses y capital, si no se planifican cuidadosa y razonablemente, pueden crear una gran carga financiera y presión en la vida.

Los precios de los bienes raíces son demasiado altos mientras que la liquidez es baja, lo que no sólo hace imposible que los compradores especulen y tengan que enterrar su capital durante mucho tiempo, sino que también les dificulta esperar altos márgenes de ganancia. Los altos precios de la vivienda también reducen las ganancias provenientes del alquiler de inmuebles (que representan sólo alrededor del 3% del valor total de la inversión, una tasa mucho más baja que las tasas de interés bancarias). Esta es también la razón por la que el dinero fluye hacia los ahorros, en lugar de fluir hacia el sector inmobiliario, según el periódico Dau Tu .

Los analistas de la compañía de valores VPBank dijeron que la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos de los vietnamitas ha aumentado y es aproximadamente 4-5 veces mayor que la relación recomendada. Por lo tanto, aunque las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han disminuido significativamente durante el último año, los precios de las viviendas siguen siendo altos, lo que dificulta que muchas personas hagan realidad su "sueño de ser propietarios de una vivienda".

A la gente le resulta difícil hacer realidad su "sueño de tener una casa propia"

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