¿Por qué los compradores de viviendas se muestran cautelosos y no se atreven a “dar el dinero” cuando los tipos de interés bancarios han disminuido significativamente?

Préstamos hipotecarios lentos y de crecimiento lento

Se espera que el crédito inmobiliario sea la fuerza impulsora que ayude a acelerar el crédito bancario en los últimos meses del año, pero se está desacelerando y se está recuperando más lentamente de lo esperado.

Los precios de las viviendas son demasiado altos, mientras que la liquidez es baja y además las tasas de interés de los préstamos están aumentando, lo que hace que los inversores y los compradores de viviendas sean cautelosos y no se atrevan a desembolsar dinero.

La Sra. Nguyen Duc Thach Diem, Directora General de Sacombank , dijo que el crédito bancario en los primeros nueve meses del año no ha cumplido con las expectativas. Una de las razones de esta situación es que los ingresos de los compradores de inmuebles han disminuido, mientras que la oferta de viviendas a precios razonables no ha satisfecho la demanda, según el periódico Dau Tu.

Según los analistas de VCBS Securities Company, la demanda de compra de viviendas no se ha recuperado debido a la limitada oferta de viviendas. Además, los precios de la vivienda (especialmente los apartamentos en zonas céntricas) han aumentado considerablemente en los últimos tiempos, lo que genera preocupación entre los inversores y los compradores de viviendas. En el primer semestre de este año, el crédito a las empresas inmobiliarias aumentó más de un 10%, mientras que el crédito hipotecario al consumo aumentó sólo más de un 1%.

La débil demanda de préstamos hipotecarios provoca una desaceleración del crecimiento del crédito en todo el sistema

Se espera que los préstamos hipotecarios sean el principal motor del crecimiento del crédito minorista en el próximo tiempo, en un contexto de bajas tasas de interés y alta demanda de vivienda e inversión.

Creemos que el crédito inmobiliario y para la construcción seguirá aumentando rápidamente en el futuro próximo, cuando la oferta sea más positiva, y que los proyectos seguirán acelerándose tras los esfuerzos para impulsar las tasas de interés y los problemas legales, especialmente tras la entrada en vigor de las nuevas leyes inmobiliarias. Al mismo tiempo, las bajas tasas de interés de los préstamos estimulan la demanda de préstamos tanto de las empresas inmobiliarias como de los compradores de viviendas, según los analistas de VCBS.

Sin embargo, el Sr. Phan Le Thanh Long, CEO de AFA Group, compartió en Vnexpress que la realidad no es la esperada. Muchos agentes inmobiliarios creen que las bajas tasas de interés estimularán el flujo de caja hacia el sector inmobiliario, pero en realidad, el efectivo inactivo no fluye hacia el sector inmobiliario, sino que regresa a los ahorros bancarios. Los precios de la vivienda son demasiado altos y el mercado se encuentra en una situación de "difícil comprar, difícil vender", lo que provoca una disminución de las transacciones inmobiliarias y no atrae flujo de caja, afirmó el Sr. Long.

Los préstamos hipotecarios personales son uno de los segmentos más rentables para los bancos hoy en día. Este es también el sector que representa una gran proporción de la deuda pendiente en las carteras de crédito de los bancos. Por ello, los bancos están deseosos de que el crédito se recupere pronto para este segmento.

Sin embargo, según el Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), actualmente, muchos compradores de viviendas "tienen miedo" de pedir dinero prestado a los bancos, en parte porque han experimentado el dolor de estar estancados en el sector inmobiliario en 2023.

A la gente le resulta difícil hacer realidad su "sueño de la finca".

El crédito hipotecario aumentó considerablemente en 2021 y 2022, en parte debido a que los bancos aplicaron tasas de interés bajas durante la pandemia de Covid-19. Sin embargo, los tipos de interés flotantes aumentaron bruscamente después, lo que se sumó a una crisis de liquidez en el mercado inmobiliario, obligando a muchos inversores a vender y reducir pérdidas para disminuir la carga de intereses.

Bienes raíces en el oeste de Ciudad Ho Chi Minh con áreas de reasentamiento, apartamentos, casas adosadas y terrenos en el distrito de Binh Chanh, agosto de 2024. Foto: Quynh Tran

En la actualidad, aunque las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han disminuido, los prestatarios de préstamos hipotecarios aún están preocupados por las tasas de interés flotantes una vez que finalice el incentivo. Además, los precios de las viviendas son demasiado altos en comparación con los ingresos, lo que hace que la gente todavía sea cautelosa y no se atreva a pedir dinero prestado para comprar una casa.

Según la Sra. Phuong (jefa de enfermeras de un hospital del Distrito 1 de Ciudad Ho Chi Minh), su presupuesto para comprar una casa es de unos 3.000 millones de dongs, de los cuales unos 2.000 millones son ahorros y otros 1.000 millones son préstamos del banco. Quería comprar un apartamento de dos habitaciones en la zona del Distrito 7. Después de una semana de búsqueda, encontró varios apartamentos que cumplían con sus criterios, pero tenía dudas porque pensaba que el precio seguía siendo alto en comparación con el valor real del apartamento.

"Quizás debido a la actual escasez de oferta, los precios de las viviendas están subiendo. Quiero esperar a que el mercado mejore y haya una oferta más diversificada para tener más opciones", dijo sobre el motivo por el que no cerró la compra en este momento, según Vnexpress .

De hecho, los precios de la vivienda han ido aumentando continuamente en los últimos tiempos, especialmente en el segmento de los apartamentos. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) dijo que el índice de precios de apartamentos en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh en el segundo trimestre aumentó un 58% y un 27% respectivamente en comparación con 2019. Más del 80% de la oferta abierta a la venta este año tiene un precio de 50 millones de VND por metro cuadrado o más. Los precios de los inmuebles en las zonas suburbanas oscilan entre 40 y 80 millones de VND por metro cuadrado, mientras que en el centro oscilan entre más de 100 millones de VND por metro cuadrado.

Para obtener un préstamo para comprar un apartamento en el segmento asequible por menos de 2 mil millones de VND, según VARS, cada familia debe tener un ingreso de al menos 35-40 millones de VND por mes para garantizar el pago de la deuda y los gastos de manutención mensuales. Mientras que el ingreso actual de las familias urbanas es de sólo 10 a 20 millones de VND al mes. Los bajos precios y la liquidez son barreras que impiden que el flujo de caja fluya hacia el sector inmobiliario como se espera.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, analizó además que la fuerza impulsora del crecimiento del crédito depende del sector inmobiliario, especialmente la demanda de préstamos hipotecarios. Por lo tanto, para estimular el crédito en este campo, es necesario que existan políticas que regulen los precios de los bienes raíces para adaptarlos a los niveles de ingresos de las personas. Además, es necesario eliminar las barreras legales para que las empresas puedan reducir costos y ser más flexibles en las condiciones crediticias para estimular el flujo de capital hacia el sector inmobiliario.

Por el lado del prestatario, los expertos económicos también recomiendan un cálculo cuidadoso al gastar dinero para comprar bienes inmuebles en esta etapa. Según el experto en bienes raíces personales Le Quoc Kien, al pedir dinero prestado para comprar una casa, en primer lugar, el prestatario debe tener un ingreso estable del salario y tener al menos el 40-50% de su propio capital, el resto debe ser respaldado financieramente por el banco para mantener la capacidad de pagar la deuda y evitar las deudas incobrables.

El Sr. Kien compartió que normalmente los compradores de vivienda sólo deberían gastar un máximo del 40% de sus ingresos mensuales totales en vivienda, para poder cubrir los costos de otras necesidades básicas de la vida diaria. Por lo tanto, además de comparar las tasas de interés de los préstamos hipotecarios entre bancos para elegir un paquete de préstamo adecuado, los compradores de viviendas deben considerar cuidadosamente el flujo de caja y la capacidad de pago de la deuda. Los pagos mensuales de intereses y capital, si no se planifican con cuidado y de manera razonable, pueden crear una gran carga financiera y presión en la vida.

Los precios de los bienes raíces son demasiado altos mientras que la liquidez es baja, lo que no sólo hace imposible que los compradores especulen y tengan que enterrar su capital durante mucho tiempo, sino que también hace difícil que los compradores esperen altos márgenes de ganancia. Los altos precios de la vivienda también reducen las ganancias provenientes del alquiler de inmuebles (que representan sólo alrededor del 3% del valor total de la inversión, una tasa mucho más baja que las tasas de interés bancarias). Esta es también la razón por la que el dinero fluye hacia los ahorros, en lugar de fluir hacia el sector inmobiliario, según el periódico Dau Tu .

Los analistas de la compañía de valores VPBank dijeron que la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos de los vietnamitas ha aumentado y es aproximadamente 4-5 veces mayor que la relación recomendada. Por lo tanto, aunque las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han disminuido significativamente durante el último año, los precios de las viviendas siguen siendo altos, lo que hace difícil para muchas personas hacer realidad su "sueño de ser propietario de una vivienda".

KHANH LINH (t/h)

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm