Secretario General de la VNBA: Eliminar las normas sobre el control del uso del capital de préstamos es ilegal y contraria a la práctica internacional

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ANTD.VN - El Sr. Nguyen Quoc Hung, Vicepresidente y Secretario General de la Asociación de Bancos de Vietnam (VNBA), dijo que los bancos no deben prestar para depósitos de vivienda y que es necesario controlar el uso del capital del préstamo para el propósito correcto en el caso de préstamos de contribución de capital.

Es necesario endurecer los préstamos para depósitos de vivienda

La Ley sobre Negocios Inmobiliarios (enmendada) aprobada recientemente por la Asamblea Nacional en la VI Sesión de la XV Asamblea Nacional tiene una serie de nuevos puntos tales como la regulación sobre el cobro de un depósito de no más del 5% del precio de venta o precio de arrendamiento-compra a los clientes cuando la casa o la obra de construcción ha cumplido todas las condiciones para ser puesta en funcionamiento; Al mismo tiempo, reducir la tasa de pago en el arrendamiento de futuras viviendas al 50% en lugar del 70% como en la actualidad.

Al evaluar estas nuevas regulaciones, el vicepresidente y secretario general de la Asociación de Bancos de Vietnam (VNBA), Nguyen Quoc Hung, expresó su acuerdo.

El Sr. Hung explicó que la regulación de cobrar a los clientes un depósito de no más del 5% del precio de venta o de compraventa es coherente con las disposiciones de la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor (enmendada). Esta regulación tiene como objetivo garantizar que la naturaleza del depósito (no con fines de movilización de capital) tenga un valor lo suficientemente grande para que tanto el depositante como el receptor del depósito sean conscientes de su cumplimiento y satisfagan los requisitos y deseos de los compradores de vivienda.

Señor Nguyen Quoc Hung

Respecto de la cuestión de los préstamos para depósitos de vivienda, el Sr. Hung dijo que no se debería permitir a las instituciones de crédito prestar sólo para depósitos de vivienda. Porque, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Entidades de Crédito y circulares orientadoras, para todos los préstamos (incluidos los préstamos hipotecarios con libreta de ahorro), los clientes deben tener un plan de préstamo, presentar un contrato de compra de bienes, un plan de pago de la deuda, una fuente de pago de la deuda, etc.

Entonces, ¿cómo puede un cliente solicitar un préstamo bancario sólo para realizar un depósito o comprometerse a comprar un proyecto de construcción? ¿Qué tan efectivo es? ¿Y en qué normas se basa el banco para conceder el préstamo si no existe un plan global de compra de vivienda que incluya un depósito? Por lo tanto, según el Sr. Hung, si sólo se dan depósitos individuales, el banco no tiene base para conceder préstamos.

Incluso en los casos en que los clientes desarrollen un plan de compra de bienes, incluyendo un depósito para pedir prestado capital, deben comprometerse a tener al menos entre un 20 y un 30 por ciento de su propio capital. Entonces, si quieres hacer un depósito para asegurar el contrato, ¿por qué necesitas pedir prestado dinero al banco? Porque el prestatario debe tener al menos entre el 20% y el 30% de su capital. No entiendo por qué necesita pedir prestado dinero al banco para hacer un depósito y asegurar el contrato, si no es un contrato de compraventa. -preguntó el señor Hung.

Incluso en el caso de los bancos, según el contrato de compraventa, que incluye un acuerdo de depósito para prestar el depósito (si lo hay), el banco también enfrentará posibles riesgos si el préstamo para el depósito es utilizado por el vendedor. Por tanto, al conceder el préstamo, se pactará con el cliente que el importe deberá depositarse en el banco hasta el cumplimiento de la obligación.

Con muchos años de experiencia en el sector bancario, veo que los préstamos no deben otorgarse únicamente para depósitos. En casos especiales, considerando el plan general, es posible negociar con los clientes préstamos para depósitos durante el período de garantía del contrato, pero ese monto debe mantenerse en la cuenta de depósito del cliente o del vendedor, pero no puede utilizarse, y solo puede utilizarse al formalizar el contrato de compraventa. Ese monto del depósito se incluye en el monto del préstamo para la compra de una vivienda, según el plan general al momento de la propuesta de préstamo, explicó el Sr. Hung.

No se puede eliminar la regulación que exige que los bancos controlen el uso del capital de préstamos

Recientemente, la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) propuso que el Banco Estatal modifique y complemente la Circular No. 39/2016 en el sentido de eliminar la regulación sobre "controlar el uso de préstamos para el propósito correcto" por parte de las instituciones crediticias.

La razón dada por HoREA es que el cliente "tomó prestado para pagar la contribución de capital de acuerdo con el contrato de contribución de capital, contrato de cooperación de inversión o contrato de cooperación empresarial para implementar el proyecto", luego el monto del préstamo fue transferido por la institución crediticia a la cuenta del inversor del proyecto, lo que significa que el cliente que tomó prestado el crédito utilizó el préstamo para el propósito correcto de "tomar prestado para pagar la contribución de capital".

Sin embargo, el Sr. Nguyen Quoc Hung dijo que, de acuerdo con la reglamentación, en la Cláusula 3 del Artículo 94 de la Ley de Instituciones de Crédito de 2010; Cláusula 1, 2, Artículo 24 de la Circular No. 39/2016/TT-NHNN, las entidades de crédito tienen el derecho y la obligación de inspeccionar y supervisar el uso del capital de préstamos y el pago de deudas de los clientes. La cláusula 2 del artículo 14 del Decreto No. 88/2019/ND-CP también estipula sanciones administrativas, con una multa de hasta 20.000.000 de VND para las entidades de crédito si incumplen esta norma.

Con la normativa antes citada sobre sanciones administrativas, el derecho bancario ha afirmado que la labor de inspección y supervisión es también una obligación obligatoria que deben realizar los prestamistas, derivada de los intereses comunes de la actividad bancaria.

La teoría y la práctica demuestran que los riesgos derivados del prestatario (cliente) también pueden transformarse en riesgos para el sistema bancario. Por lo tanto, el prestatario debe ser consciente de sus obligaciones, cumplir estrictamente con la inspección y supervisión, y no puede alegar ninguna razón para retrasar o eludir el cumplimiento de esta obligación.

Es responsabilidad de la entidad crediticia verificar antes, durante y después del préstamo. "Los procedimientos y regulaciones crediticias de las instituciones crediticias son muy claros y específicos y deben ser seguidos estrictamente", dijo.

Respecto de la movilización de bonos, el Sr. Hung dijo que las empresas y organizaciones que quieran emitir bonos para movilizar capital deben desarrollar un plan de emisión. ¿Con qué propósito? ¿Dónde invertir? ¿Qué tan efectivo es? ¿Cuánta ganancia? ¿En base a esto se da la tasa de interés de movilización? ¿Tienen los inversores derecho a saber si el dinero se invierte conforme al propósito de la emisión? A partir de ahí sabemos que el tipo de interés es adecuado a la rentabilidad del proyecto.

Por lo tanto, la propuesta de eliminar la regulación sobre "controlar el uso de préstamos para fines adecuados", según el Sr. Hung, es contraria a la ley y a la práctica internacional.

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