El mercado de almacenes y fábricas está en auge

Después de un período de estancamiento, el mercado de almacenes y fábricas prefabricadas en el Sur ha comenzado a presenciar muchas transacciones y muestra muchas perspectivas positivas a largo plazo.

La demanda es más positiva

En el tercer trimestre de 2024, el segmento de almacenes modernos listos para usar en la región Sur contará con más de 103.000 m2 de nuevos almacenes, desarrollados por BWID y Vietnam Industrial Park.

En concreto, BWID marcó su presencia en Long An con la finalización de un proyecto de almacén de dos plantas con una superficie total de 64.000 m2. Mientras tanto, Vietnam Industrial Parks lanzó simultáneamente la fase II de los proyectos en el Parque Industrial Ho Nai ( Dong Nai ) y el Parque Industrial Phu An Thanh (Long An), proporcionando casi 40.000 m2 de espacio multifuncional, que sirve tanto para propósitos de almacenamiento como de producción.

La tendencia de conversión de activos continuó registrándose en el último trimestre. El informe de JLL Vietnam dijo que el área norte de la provincia de Binh Duong registró más de 18.000 metros cuadrados de un proyecto de almacén listo para usar que se está convirtiendo en una fábrica lista para usar. A finales del tercer trimestre de 2024, la oferta total de naves modernas prefabricadas aumentó a 2 millones de m2, un 4,4% más que en el trimestre anterior y un 14,7% más que en el mismo periodo del año anterior. De los cuales, BWID y Mapletree representan el 30% y el 20% del suministro total, respectivamente.

El mercado inmobiliario industrial solía ser un mercado tradicional, desarrollado principalmente por inversores nacionales. Sin embargo, en los últimos años hemos visto un mayor interés e inversión por parte de inversores extranjeros, de Singapur, Corea y Tailandia.

- Sra. Pham Ngoc Thien Thanh, Jefa del Departamento de Investigación y Consultoría de CBRE en Ciudad Ho Chi Minh

La oferta aumenta y la tasa de ocupación también es positiva. Según JLL, después de un período de estancamiento, el mercado logístico del Sur entró en la segunda mitad del año con una absorción neta positiva, alcanzando casi 160.000 m2 en el tercer trimestre de 2024. Los nuevos contratos de arrendamiento fueron firmados principalmente por inquilinos que atienden el mercado nacional, incluidos fabricantes y proveedores de logística de terceros (3PL). En consecuencia, las instalaciones ubicadas en áreas centrales, convenientemente conectadas con la ciudad de Ho Chi Minh, continúan siendo solicitadas.

CBRE también registró vibrantes actividades de arrendamiento tanto en almacenes como en fábricas prefabricadas en el último trimestre. La tasa promedio de ocupación de los almacenes aumentó un 7% intertrimestral hasta el 68%; La tasa de ocupación de las fábricas ya construidas aumentó un 3% respecto al trimestre anterior, alcanzando el 84%. Los clientes con demanda de almacenes prefabricados en el Sur provienen de fabricantes en los campos de alta tecnología, componentes electrónicos, logística, además de la expansión de empresas en el campo del comercio electrónico.

El Sr. Alex Crane, CEO de Knight Frank Vietnam, comentó que debido a factores externos, los inversores se están acercando al mercado con cautela, pero el mercado aún muestra algunos signos de recuperación. Dijo que la mejora de la oferta, junto con un ligero incremento en los alquileres solicitados, mostraba que la confianza de las empresas en las perspectivas a largo plazo del mercado estaba creciendo.

“El continuo desarrollo y explotación de fábricas ya construidas es una señal positiva, que motiva a los inquilinos a considerar a Vietnam como un destino adecuado para la inversión o la expansión empresarial”, afirmó el Sr. Alex Crane.

Además, según este experto, el mercado de almacenamiento del sur depende principalmente de la demanda de exportación y del crecimiento del consumo interno. Después de 2024, cuando finalicen las elecciones mundiales , especialmente las presidenciales de Estados Unidos, la demanda del mercado se volverá más clara y puede impulsar la demanda de almacenes en el Sur.

Descuento para estimular la liquidez

La liquidez del mercado en el segmento de almacenes y fábricas ha mejorado mucho, pero la Sra. Trang Le, directora sénior de Consultoría e Investigación (JLL Vietnam), reconoció que la demanda sigue siendo relativamente baja en comparación con el final del año pasado. “Las exportaciones no se han recuperado del todo, por lo que los centros de distribución mantienen su tamaño actual, en lugar de expandirse para anticipar el aumento habitual de mercancías a finales de año”.

Para mantener la liquidez, dijo la Sra. Trang, algunos proyectos con bajo rendimiento de alquiler han aplicado una estrategia de estímulo más fuerte mediante la reducción de los precios de alquiler. En particular, en las zonas emergentes fuera del área central, los precios de alquiler en el tercer trimestre disminuyeron significativamente en comparación con el trimestre anterior, mientras que los precios en el área central se mantuvieron estables.

El alquiler promedio solicitado para almacenes modernos ya construidos en el Sur disminuyó levemente a USD 4,85/m2/mes, una caída del 0,4% intertrimestral, pero aún un aumento del 3,1% interanual.

Los propietarios se mantienen flexibles y facilitan las negociaciones para apoyar a los inquilinos en un mercado lento. Uno de los incentivos más importantes en algunas naves recién construidas es un periodo de alquiler gratuito de más de seis meses para un contrato de arrendamiento de tres años, añadió la Sra. Trang. Se espera que la situación del alquiler mejore en los últimos meses del año, ya que el cuarto trimestre suele ser la temporada alta, pero la mejora esperada no es demasiado dramática.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Alex Crane dijo que en el corto plazo, el mercado de almacenes enfrentará algunas dificultades debido al aumento de la oferta y la reducción de la absorción, sin embargo, este experto cree que las perspectivas a mediano y largo plazo del sector inmobiliario industrial en el Sur siguen siendo muy positivas, con muchos proyectos de alta calidad con precios de alquiler asequibles.

Los expertos de Knight Frank predicen que para 2025 el mercado se recuperará significativamente. Varios proyectos que se retrasaron en el período anterior ya se han completado, junto con la creciente confianza de los inversores, lo que se espera que impulse la demanda de suelo industrial. La ubicación estratégica de la región, la infraestructura mejorada y las políticas preferenciales seguirán desempeñando un papel clave para atraer inversión extranjera directa y promover el crecimiento económico.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html