El mercado de alquiler está medio activo y medio desierto.

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Ciudad Ho Chi Minh: Las casas en alquiler todavía tienen una tasa de ocupación positiva del 65% o más, por el contrario, las casas adosadas que dan a la calle tienen muy pocos inquilinos y a menudo están vacías.

Según VnExpress , desde principios del segundo trimestre hasta el 21 de mayo, el mercado de viviendas de alquiler en la ciudad de Ho Chi Minh está fuertemente dividido en dos mitades: clara y oscura. En concreto, las casas de alquiler en el segmento de menos de 3,5 millones de VND al mes, a 10 km o más del centro, que atienden a la mayoría de estudiantes y trabajadores con ingresos medios (menos de 12 millones de VND al mes) registraron una tasa de ocupación del 90-95%. El segmento de viviendas de alquiler con precios que oscilan entre 3,5 y 5 millones de VND al mes, ubicadas a 3 a 6 kilómetros del centro de la ciudad, y que atienden a trabajadores con buenos ingresos (de 13 a 20 millones de VND al mes) también logró una tasa de ocupación del 85 al 90%.

En el segmento de viviendas de alquiler con precios superiores a 5-7 millones de VND al mes, hay indicios de ligeras fluctuaciones con una tasa de ocupación del 80%. Después de cada vencimiento de contrato de seis meses o un año, entre el 20 y el 30 por ciento del número de inquilinos se marchan y tienen que buscar nuevos inquilinos. Las casas en alquiler cuestan entre 8 y 15 millones de VND al mes o más, con tasas de ocupación que bajan al 70-75% y con salidas frecuentes. El segmento de viviendas de alquiler con un precio de 1.000 dólares al mes y más tuvo una tasa de ocupación más débil del 65-70%, pero aun así fue positiva.

En contraste con la tasa de ocupación ideal de las casas de alquiler, las casas adosadas frente a la calle en alquiler en la zona central de la ciudad de Ho Chi Minh son bastante lúgubres y vacías. Desde abril, al caminar por las calles de la moda Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, Nguyen Trai y Bui Vien Western Street (Distrito 1), las casas adosadas que una vez estaban llenas de negocios ahora están vacías en grandes cantidades.

La situación de retirada de muchas marcas también se produjo en la zona de la rotonda de la Catedral de Notre Dame - Oficina de Correos de la ciudad. Mellower Coffee, ubicado en el edificio Metropolitan, cerró a fines de abril. Recientemente, eDiGi, un distribuidor autorizado de Apple (APR) en Vietnam, parte de la cadena de negocios del multimillonario Jonathan Hanh Nguyen, ubicado al lado de la oficina de correos de la ciudad, también devolvió sus instalaciones. Cerca de allí, el Café Saigon La Poste, recientemente reubicado, aún no tiene nuevos inquilinos. Al lado de la calle de los libros, el local McDonald's ya no está hace tiempo pero este espacio sigue vacío.

Anteriormente, las casas adosadas frontales en el núcleo del Distrito 1 estaban alquiladas por grandes marcas, pequeñas y medianas empresas o negocios individuales, pero ahora los antiguos inquilinos se van uno tras otro y los nuevos inquilinos no han llegado, lo que provoca que la tasa de desocupación aumente.

Casa adosada en alquiler frente a la calle Le Loi, Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh. Foto: Quynh Tran — Casa adosada en alquiler frente a la calle Le Loi, Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh. Foto: *Quynh Tran*

Al observar los desarrollos mencionados, el Sr. Le Quoc Kien, un experto inmobiliario independiente, evaluó que el mercado de vivienda en alquiler está claramente dividido en dos mitades, clara y oscura. Los inmuebles de gama media son viviendas de bajo coste o asequibles, pertenecientes al grupo inmobiliario de consumo, que pueden clasificarse como necesidades esenciales, y han mantenido una buena tasa de ocupación desde el período de recuperación post pandemia hasta ahora. Sin embargo, las casas adosadas con frente de calle en alquiler como oficinas o locales comerciales en áreas centrales, generalmente el Distrito 1, están bajo presión a medida que la demanda disminuye y la economía atraviesa dificultades.

El Sr. Kien analizó que durante el período epidémico 2020-2021, casi todos los negocios que necesitaban locales tuvieron que cerrar y reducir su escala. A partir del segundo trimestre de 2022 se iniciará la reapertura gradual de nuevas actividades comerciales y la búsqueda de locales volverá a ser más activa.

Sin embargo, los efectos negativos de la pandemia, además de la inflación, la guerra y el espectro de una recesión mundial, han comenzado a pasar factura: los consumidores globales están ajustando su gasto y la producción y las actividades comerciales de las empresas aún enfrentan muchas dificultades y aún no se han recuperado a la etapa previa a la pandemia. Por lo tanto, la demanda de alquiler de oficinas y locales comerciales sigue siendo baja, por lo que muchas casas adosadas con frente de calle en la zona central se encuentran actualmente vacías.

Según el Sr. Kien, desde principios de año, la economía ha presentado muchas dificultades y desafíos, las empresas tienden a "defenderse" en lugar de "atacar", priorizando el recorte de costos y áreas de negocio ineficaces.

Cuando las operaciones comerciales son inestables, las empresas tenderán a pasar gradualmente de "costos fijos" a "costos variables". Por ejemplo, en lugar de alquilar una oficina o un local comercial fijo, reducir la escala fija y pasar a un modelo de trabajo flexible que no dependa demasiado de los locales.

En lugar de alquilar locales comerciales, los puntos de venta offline, tengan éxito o no, siguen generando costes fijos, por lo que los inquilinos están cambiando paulatinamente a formas comerciales que ahorran costes. En consecuencia, solo incurren en costos cuando tienen ingresos como por ejemplo: costos para realizar pedidos en línea, costos de promoción para pedidos entregados sin utilizar instalaciones físicas, costos pagados a intermediarios de ventas (agentes, sitios de comercio electrónico) al vender productos.

Además, el rápido cambio en el comportamiento del consumidor durante la pandemia, que traslada gradualmente las transacciones fuera de línea en las tiendas a las transacciones en línea, también reduce gradualmente la posición y la demanda de locales para casas adosadas con frente a la calle en áreas centrales.

El Sr. Kien dijo también que una de las razones por las que muchas casas en alquiler con frente de calle están actualmente desiertas es porque la mayoría de los propietarios de los locales son personas con un fuerte potencial financiero. Los ingresos provenientes de esta actividad de alquiler no son necesariamente vitales para ellos. Además, también son personas con grandes egos y no les gusta la sensación de verse obligados a pagar un alquiler alto. Por eso, cuando se le ofrece un precio inferior al anterior, el propietario prefiere dejar el local vacío.

Por el contrario, en el segmento de vivienda asequible o de gama media, los propietarios pueden negociar los precios con mayor facilidad y el precio del alquiler también es moderado, la oferta y la demanda se encuentran, por lo que la tasa de vacancia es baja.

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