Aspectos destacados de la Ley de Tierras de 2024

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El 25 de enero, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) envió un documento al Comité Permanente de la Asamblea Nacional expresando su agradecimiento por la votación de la Asamblea Nacional para aprobar la Ley de Tierras de 2024, perfeccionando un sistema legal sincrónico para mejorar la eficacia y eficiencia de la gestión y uso de la tierra, creando impulso para convertir a nuestro país en un país desarrollado de altos ingresos para 2045.

El Estado es responsable de emitir “libros rojos” a los usuarios de la tierra.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, la Ley de Tierras de 2024, que se aprobó y entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2025, tiene 9 "aspectos destacados" destacados.

Bienes Raíces - Aspectos destacados de la Ley de Tierras de 2024 — La Ley de Tierras de 2024 fue aprobada y entró en vigor el 1 de enero de 2025, con 9 puntos destacados.

En primer lugar, la Ley de Tierras de 2024 permite la ampliación del "límite para recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas de individuos a no más de 15 veces el límite para la asignación de tierras agrícolas de individuos para cada tipo de tierra" en la Cláusula 1, Artículo 177 y las regulaciones sobre "concentración de tierras agrícolas" y "acumulación de tierras agrícolas" en los Artículos 192 y 193 para crear condiciones para que la agricultura se desarrolle de manera rápida, sostenible, eficaz y garantizar firmemente la seguridad alimentaria nacional...

En consecuencia, la Ley de Tierras de 2024 creará las condiciones para un uso más efectivo de las tierras agrícolas para que el sector agrícola pueda desarrollarse cada vez más, los agricultores puedan enriquecerse y la cara del campo pueda volverse cada vez más innovadora, lo que tendrá un impacto positivo tanto en la economía como en el mercado inmobiliario en el proceso de urbanización y desarrollo de las zonas residenciales rurales, aumentando la demanda de vivienda de la población rural, especialmente de los agricultores multimillonarios.

En segundo lugar, la cláusula 9 del artículo 138 de la Ley de Tierras de 2024 añade la siguiente disposición: «9. El Estado es responsable de otorgar certificados de derechos de uso de la tierra y de propiedad de los bienes afectos a la tierra a los casos que hayan sido registrados y cumplan las condiciones prescritas en este artículo».

Se trata de una normativa innovadora sobre la responsabilidad del Estado de otorgar Certificados de Derecho de Uso de Tierras a todos los usuarios de la tierra que lo soliciten (con una solicitud) o incluso en los casos en que el usuario de la tierra no lo solicite (sin una solicitud).

“Este es un cambio muy importante y fundamental en la gestión estatal. La Ley de Tierras de 2024 no solo garantiza los derechos e intereses legítimos de los usuarios de la tierra, sino que también demuestra plenamente la responsabilidad del Estado hacia ellos y mejora la calidad de la gestión estatal de la tierra”, enfatizó el Sr. Le Hoang Chau.

El tercer punto destacado es que la Ley de Tierras de 2024 (Artículo 79) estipula específicamente 31 casos en los que el Estado "recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio de los intereses nacionales y públicos" y la Cláusula 32, Artículo 79 también estipula "En los casos de recuperación de tierras para implementar proyectos y obras en beneficio de los intereses nacionales y públicos que no estén dentro de los casos especificados en las Cláusulas 1 a 31 de este Artículo, la Asamblea Nacional modificará y complementará los casos de recuperación de tierras en este Artículo" para garantizar la publicidad, la transparencia, la facilidad de supervisión y superar la situación en la que algunas localidades han recuperado tierras desenfrenadamente como sucedió antes.

Al mismo tiempo, el Capítulo VII de la Ley de Tierras de 2024 contiene normas estrictas sobre “compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras” para garantizar los derechos e intereses legítimos y legales de las personas cuyas tierras se adquieren.

El siguiente punto a destacar es que la Ley de Tierras de 2024 ha eliminado el marco de precios de la tierra y ha estipulado la tabla de precios de la tierra en el Artículo 159, en consecuencia, la tabla de precios de la tierra se construye anualmente y la primera tabla de precios de la tierra se anuncia y aplica a partir del 1 de enero de 2026 y se ajusta a partir del 1 de enero del año siguiente, lo que ayudará a que la tabla de precios de la tierra se acerque al precio de la tierra del mercado, pero esta regulación también aumentará la presión laboral para las localidades.

Al mismo tiempo, la Cláusula 5, Artículo 158 y Artículo 160 de la Ley de Tierras de 2024 estipulan cuatro métodos de valoración de tierras, incluido el método de comparación, el método de ingresos, el método de excedentes y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra para determinar precios específicos de la tierra. En caso de que sea necesario prescribir otros métodos de valoración de tierras que no hayan sido prescritos, el Gobierno propondrá y obtendrá el consentimiento del Comité Permanente de la Asamblea Nacional para asegurar el buen funcionamiento de la valoración de tierras para el desarrollo socioeconómico.

En quinto lugar, la Ley de Tierras de 2024 ha añadido el Capítulo VIII sobre “desarrollo, gestión y explotación de los fondos de tierras”. Si se implementan los principios de desarrollo, gestión y explotación de fondos de tierras, la Organización de Desarrollo de Fondos de Tierras del Estado se convertirá en el mayor proveedor de fondos de tierras en el mercado primario de tierras al servicio de la inversión en el desarrollo socioeconómico y mediante la implementación de subastas de derechos de uso de tierras y licitaciones para proyectos de uso de tierras, toda la renta diferencial de la tierra se recaudará en el presupuesto estatal para servir al interés público y será apoyada y acordada por las personas cuyas tierras se recuperen y la sociedad.

Garantizar los intereses legítimos de las personas cuyas tierras se recuperan

En sexto lugar, el Capítulo IX de la Ley de Tierras de 2024 estipula específicamente “la asignación y arrendamiento de tierras mediante subasta de derechos de uso de la tierra” (artículo 125) para tierras limpias creadas por el Estado, o “la asignación y arrendamiento de tierras mediante licitación para seleccionar inversionistas para implementar proyectos de inversión utilizando tierras” (artículo 126) para tierras que no han sido limpiadas, asegurando la coherencia y unidad con las disposiciones del Capítulo VIII sobre desarrollo, gestión y explotación de los fondos de tierras.

Bienes Raíces - Aspectos destacados de la Ley de Tierras 2024 (Figura 2). — La “asignación y arrendamiento de tierras mediante subasta de derechos de uso de tierras” garantiza la coherencia y uniformidad con las disposiciones del Capítulo VIII sobre desarrollo, gestión y explotación de fondos de tierras.

En particular, el artículo 126 estipula el mecanismo para implementar la "licitación para seleccionar inversionistas" para tierras que no han sido desbrozadas y estipula que "el inversionista ganador es responsable de proporcionar el capital para llevar a cabo la compensación, el apoyo y el reasentamiento según lo requiera el organismo estatal competente"...

Estos contenidos garantizan que los intereses legítimos y legales de los usuarios de la tierra cuyas tierras se recuperan sean compensados al precio de mercado correcto y sean reasentados en una dirección prioritaria de reasentamiento en el sitio, y ya no habrá una situación en la que los inversores sean "respaldados" por alguien para "comprar" tierras baratas a la gente.

Al mismo tiempo, se garantizan los intereses legales y legítimos de los inversores, que conocen claramente los costos y el tiempo necesarios para completar la compensación por la limpieza del sitio y se les asignan tierras para implementar el proyecto, y ya no existe una situación de "intermediarios" que se esconden detrás de los "propietarios de tierras" que causan dificultades a los inversores.

Además, toda la "renta diferencial" recaudada en el presupuesto estatal para servir al interés público será apoyada y acordada por las personas cuyas tierras se recuperen y por la sociedad.

En el séptimo punto destacado, la asociación comentó que el artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024 estipula de forma muy vaga el "uso de la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico a través de acuerdos sobre la recepción de derechos de uso de la tierra" o "tener derechos de uso de la tierra" para la mayoría de los proyectos de desarrollo socioeconómico, incluidos los proyectos de vivienda social, a excepción de algunas restricciones para los proyectos de vivienda comercial de acuerdo con el punto b, cláusula 1, artículo 127.

En octavo lugar, HoRER acoge con satisfacción el artículo 30 de la Ley de Tierras de 2024, que estipula que los usuarios de la tierra tienen el “derecho a elegir la forma de pago de la renta de la tierra”, ya sea “pagar la renta de la tierra anualmente” o “pagar la renta de la tierra de una sola vez durante todo el período de arrendamiento”. El punto b, cláusula 1, artículo 34 de la Ley de Tierras de 2024 también permite que las organizaciones que reciben tierras arrendadas por el Estado y cobran renta anual sobre la tierra tengan derecho a "hipotecar sus propios activos afectos a la tierra".

Esto “alentará” a los usuarios de tierras a elegir el método de “arrendamiento estatal de tierras con pago anual” de acuerdo con la política de la Resolución 18-NQ/TW, porque los inversores tienen derecho a “hipotecar sus activos vinculados a la tierra en instituciones de crédito” para acceder al crédito de manera más conveniente.

En particular, según el representante de HOREA, el noveno punto a destacar es que la Asamblea Nacional permite la aplicación inmediata de algunas disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, como las disposiciones sobre valoración de tierras o las disposiciones sobre el uso de la tierra para implementar proyectos de invasión marina para eliminar obstáculos prácticos, especialmente permitir la aplicación inmediata de las disposiciones sobre valoración de tierras creará las condiciones para que el Gobierno desarrolle y promulgue un "Decreto sobre precios de la tierra" para implementar la Ley de Tierras de 2024, en lugar de promulgar un "Decreto que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto Nº 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra".

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