La demanda de viviendas económicas es alta, ¿por qué las empresas no se interesan por la vivienda social?

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Las empresas quieren hacerlo pero se enfrentan a “barreras”

Recientemente, en la Conferencia para implementar el Proyecto "Invertir en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030", el viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, informó que han existido muchos mecanismos y políticas para eliminar "cuellos de botella" y promover el desarrollo de vivienda social.

Sin embargo, se observa que en algunas localidades clave con gran demanda de vivienda social, el nivel de inversión aún es limitado en comparación con la meta del Proyecto para 2025. En concreto, Ho Chi Minh City cuenta con 7 proyectos con 4.996 apartamentos, lo que supone el 19%; Hanoi tiene solo 3 proyectos con 1.700 apartamentos, lo que representa el 9% o algunas localidades no tienen proyectos que hayan iniciado la construcción en el período de 2021 al presente, como Vinh Phuc, Nam Dinh, Ninh Binh, Quang Ngai, Long An...

Inmobiliaria - La demanda de viviendas económicas es alta, ¿por qué las empresas no se interesan por la vivienda social? — En el pasado, para implementar un proyecto de vivienda social, los inversores tenían que afrontar muchos trámites administrativos (foto de la ilustración).

También según el Ministerio de Construcción, en relación con el programa de crédito de 120.000 billones de VND, actualmente hay 28 localidades anunciando una lista de 68 proyectos elegibles para préstamos (demanda de préstamos de más de 30.000 billones de VND). Hasta el momento, en 5 localidades con 6 proyectos de vivienda social, el capital desembolsado es de aproximadamente 415 mil millones de VND. Esta realidad muestra que el desembolso del paquete de crédito preferencial de 120 billones de VND todavía es lento en comparación con las necesidades prácticas de las empresas que invierten en el segmento de vivienda social y vivienda para trabajadores.

El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, comentó que muchas empresas captaron la demanda del mercado en el segmento de vivienda social, pero al comenzar a implementarlo, se encontraron con muchas dificultades: "La complejidad de la planificación, el fondo de tierras, los procedimientos, el proceso de implementación, el proceso de inversión y los resultados, así como la selección de la empresa objetivo, se debe a la complejidad de las condiciones, el control de las ganancias y la fijación del precio de venta. Por ello, recalcularon y lo consideraron poco atractivo. Esto explica la escasez de proyectos de vivienda social y la incapacidad de las empresas para absorber el capital de apoyo del Estado".

Al hablar sobre la situación actual de la lenta implementación de viviendas sociales en muchas localidades, el profesor Dang Hung Vo, exviceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, afirmó con franqueza: «Para implementar un proyecto de vivienda social, los inversores deben afrontar numerosos trámites administrativos. Esto es un auténtico horror para las empresas, lo que genera considerable ansiedad y temor».

También según GS. Dang Hung Vo, los procedimientos administrativos no sólo "dificultan" a las empresas sino también la cuestión del disfrute de la vivienda social todavía presenta muchos problemas. Si bien la vivienda social es un segmento reservado para personas de bajos ingresos, los trámites y condiciones para que los trabajadores puedan acceder, comprar y alquilar viviendas sociales son muy difíciles.

Obviamente, el segmento de vivienda social aún tiene mucho potencial de desarrollo, pero las empresas no muestran interés en este segmento, lo que se explica en parte por la falta de prioridad del mecanismo y del fondo de tierras para vivienda social en muchas localidades. Lo que genera dudas entre las empresas es el proceso de inversión y asignación de terrenos, que suele ser complejo y solapado; los procedimientos son largos, desde la aprobación del proyecto y la obtención de la licencia hasta su lanzamiento al mercado, a menudo demoran mucho tiempo, según el análisis del profesor Dang Hung Vo.

Además, el ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente dijo que la obtención de capital para la construcción de viviendas sociales también es difícil y no ha cumplido con los requisitos.

¿Cómo acelerar la construcción de vivienda social?

Al compartir con los periodistas, el experto en bienes raíces Nguyen Van Duc enfatizó que el propósito de la vivienda social es una buena política, ayudar a los pobres a tener las condiciones para tener una vivienda, pero la forma como se hace no ha sido efectiva. Aunque la nueva normativa de la Ley de Vivienda revisada es más abierta, este empresario destaca la mano del Estado en la participación en la vivienda social.

Inmobiliaria - La demanda de viviendas económicas es alta, ¿por qué las empresas no se interesan por la vivienda social? (Figura 2). — Para acelerar la construcción de viviendas sociales en el futuro, los expertos dicen que es necesario revisar rápidamente los procedimientos administrativos (Foto ilustrativa).

Nuestra empresa y muchas otras han invertido en la construcción de viviendas sociales para personas de bajos recursos, pero con el tiempo, no pudieron sobrevivir. En aquel entonces, al construir viviendas sociales, existían problemas con los trámites administrativos, las tasas de interés bancarias, los precios y los largos plazos de construcción, lo que provocó que las inmobiliarias sufrieran pérdidas dobles. Por eso, hoy en día muy pocas empresas invierten en vivienda social, comentó.

En declaraciones a la prensa, el Sr. Nguyen Anh Que, presidente del Grupo G6, declaró que un proyecto de vivienda social de esta empresa en el oeste de Hanói no ha podido implementarse durante muchos años debido a dificultades en los trámites de inversión: "Nuestro proyecto consiste en terrenos subastados, por lo que el único problema es si necesitamos o no una política de inversión, pero no se ha completado desde 2020. El segundo problema es que las agencias estatales, especialmente en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, son demasiado lentas en la ejecución de los trámites de inversión, lo que genera pérdidas para los inversores y las personas sin vivienda".

Mientras tanto, un director ejecutivo del sector inmobiliario compartió que la principal razón por la que las empresas no están interesadas en la vivienda social radica en el factor ganancia. La vivienda social está controlada por el precio, los costos de venta para las empresas están, por supuesto, limitados por el % de ganancias. Las agencias de control de precios son diferentes de la vivienda comercial, que está sujeta a control de precios y límites de precios, y la ley de precios es muy complicada, por lo que existen incentivos, pero esos incentivos no se han implementado en profundidad para que las empresas realmente los implementen en el mercado.

Además de los incentivos fiscales y de tasas por el uso de la tierra, el Banco Estatal está implementando actualmente un paquete de crédito de 120 billones de VND con tasas de interés entre 1,5 y 2% más bajas que las tasas de préstamos a mediano y largo plazo en el mercado, para prestar para el desarrollo de vivienda social y vivienda para trabajadores. Sin embargo, el mayor problema ahora radica en el mecanismo, la política, el proceso, el procedimiento. Las regulaciones complicadas, la falta de orientación detallada y los procedimientos engorrosos y que consumen mucho tiempo han desanimado a las empresas interesadas en la vivienda social.

El reparto de beneficios entre las empresas demuestra que el beneficio del inversor en la construcción de viviendas sociales sólo está controlado como máximo hasta el 10%. Si el proyecto se retrasa solo un año, se considera no rentable, por lo que las empresas realmente quieren eliminar los cuellos de botella legales, acelerar los procedimientos de inversión y, al mismo tiempo, tener soluciones para aumentar las ganancias de los inversores cuando construyen viviendas sociales:

El Sr. Tran Van Khai, miembro permanente del Comité de Ciencia, Tecnología y Medio Ambiente de la Asamblea Nacional, comentó sobre este tema: «Debe haber ganancias. El Estado regulará la situación mediante instrumentos fiscales, permitiendo la contabilización de costos razonables en el precio de costo. Esto ayudará a las empresas a no sufrir pérdidas al invertir en la construcción de viviendas sociales y a obtener una ganancia real del 10 %. El Estado debe participar apoyando mediante políticas legales, terrenos y capital de préstamos preferenciales para que las empresas puedan obtener ganancias reales».

Para acelerar la construcción de viviendas sociales en el futuro, los expertos dicen que es necesario revisar rápidamente los procedimientos administrativos con el fin de minimizar los procedimientos administrativos innecesarios; Existen políticas para crear mayores incentivos para que los inversionistas y las empresas inmobiliarias participen en la implementación de proyectos de vivienda social.

N. Giang

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