Difícil acceso a capital crediticio debido a muchos riesgos
En los últimos tiempos, el mercado ha registrado muchas señales positivas de reaparición de transacciones. Algunas empresas inmobiliarias financieramente sólidas, capaces de soportar la reciente congelación, también han comenzado a completar proyectos para llevar productos al mercado.
Sin embargo, la recuperación no es realmente fuerte porque muchos otros negocios todavía se están "hundiendo" gradualmente al tener que aferrarse a proyectos sin poder conseguir capital para seguir desarrollándolos y despejar el flujo de caja. Se trata de empresas que están enredadas en problemas legales, tienen dificultades para cumplir con las condiciones bancarias o no pueden seguir pidiendo prestado capital porque el tipo de interés no es realmente atractivo, mientras siguen cargando con el pago de intereses anteriores.
Incluso hay empresas que no están calificadas para pasar la ronda de valoración de documentos. Debido a que la salud de estos negocios está en riesgo, existe un alto riesgo al momento de prestar.
Muchas empresas tienen dificultades para acceder a préstamos debido a los numerosos riesgos que conlleva.
Mientras tanto, otros flujos de capital comúnmente utilizados por el negocio inmobiliario, como la movilización de clientes y los bonos, también enfrentan muchos problemas. Dado que la confianza de los inversores se ha desplomado en los últimos tiempos, los futuros proyectos de vivienda parecen ser menos atractivos para los compradores. Mucha gente incluso intenta esperar para comprar una casa con certificado, aunque tengan que pagar más pero eso reduce algunos de los riesgos que afrontarán.
En cuanto al mercado de bonos corporativos, la confianza en este mercado ya no es mucha después del reciente período difícil del mercado. El valor de la emisión de bonos privados ha estado disminuyendo continuamente desde junio de 2022 y solo ha mejorado desde marzo de este año gracias al Decreto No. 08/ND-CP y algunas medidas del Banco Estatal.
De los cuales, el sector inmobiliario ocupó el segundo lugar en valor total de emisión de bonos corporativos registrados en los primeros 7 meses de 2023 con 26.055 mil millones de VND (lo que representa el 33%). Muchas empresas han negociado con éxito con los tenedores de bonos para ampliar los plazos de pago de la deuda.
Sin embargo, a pesar de los signos de recuperación, la presión del vencimiento todavía pesa sobre muchas empresas inmobiliarias. Extender el período de pago de la deuda es sólo una medida de corto plazo, que ayuda a las empresas a tener un "tiempo de respiro" para estabilizar sus operaciones comerciales, a fin de reestructurar la deuda para recuperarse gradualmente.
Según la Bolsa de Valores de Hanoi, el próximo mes de septiembre también es un momento importante para el vencimiento de bonos en 2023, cuando vencen alrededor de 41 billones de dongs en bonos, según HNX. La lista de empresas con pagos atrasados sigue creciendo día a día. Al 24 de agosto, había alrededor de 67 empresas en la lista de obligaciones de pago atrasadas de intereses o capital de bonos corporativos.
Muchas empresas se enfrentan al riesgo de disolución.
Según una encuesta reciente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), si la situación del mercado continúa siendo tan difícil como ahora, solo el 25% de las empresas podrán sobrevivir hasta el final del tercer trimestre de 2023. Si las dificultades se prolongan hasta finales de 2023, aumentará el número de empresas inmobiliarias que se enfrentan a la quiebra.
Además, hasta un 20% de las salas de negociación inmobiliaria se enfrentan al riesgo de disolución o quiebra y un 40% de las salas luchan por sobrevivir y operan solo con unos pocos empleados. El resto es resistente, pero poco duradero.
Muchas plataformas de negociación inmobiliaria todavía se encuentran en la etapa de "muerte".
Esta encuesta también mostró que hasta el 43% de las empresas encuestadas dijeron que los nuevos mecanismos y políticas emitidos desde principios de 2023 han tenido un impacto positivo, muy positivo, en la oferta inmobiliaria. Mientras tanto, hasta el 57% de las empresas evaluaron que estos mecanismos y políticas solo han registrado un impacto normal.
Respecto al sentimiento de los inversores, los datos de la encuesta muestran que solo el 21% de las empresas encuestadas evaluaron que los nuevos mecanismos y políticas emitidos desde principios de 2023 han tenido un impacto positivo, muy positivo, en el sentimiento de los inversores. El resto de empresas dijeron que después de un período de observación y seguimiento, no vieron ningún cambio real y claro en el mercado, por lo que después de estabilizar su psicología, los inversores seguían siendo extremadamente cautelosos antes de tomar una decisión.
Respecto del acceso al capital, más del 70% de las empresas afirmaron que los mecanismos y políticas para eliminar las dificultades en las fuentes de capital no han tenido realmente un impacto en las empresas. Mientras tanto, el 30% restante que destacó el impacto positivo de estas políticas necesitaba resolver cuestiones relacionadas con las actividades de emisión de bonos.
Estas cifras muestran que, si bien en el pasado han existido muchos mecanismos y políticas para remover dificultades para el mercado y los negocios inmobiliarios, debido a dificultades objetivas y subjetivas relacionadas con las fuentes de capital, el apalancamiento financiero y factores del mercado. Esto ha provocado que muchas empresas caigan en una situación de “moribunda”.
Muchas opiniones dicen que para que los negocios inmobiliarios puedan absorber fácilmente el capital, los problemas del mercado deben estar completamente resueltos. Además, la atracción de capital también debe explotarse en muchos canales diferentes, en lugar de centrarse en los canales tradicionales, como los bonos, el crédito y la movilización de clientes.
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