Los precios de los inmuebles bajan pero las ventas siguen siendo lentas; El tira y afloja entre compradores y vendedores, el último procedimiento de separación del Libro Rojo

Ninguna deuda pendiente del paquete de crédito preferencial de 120 billones de VND, precios de los terrenos en caída, inversores esperando el "fondo", buenas noticias para el segmento de condotel... son las últimas noticias del sector inmobiliario.

Últimas noticias inmobiliarias: imagen de una zona de viviendas sociales en Hanoi . (Fuente: VNA)

Nadie ha tomado prestado el paquete de crédito preferencial de 120 billones de VND

El 19 de mayo, el Ministerio de Construcción celebró una conferencia para implementar el proyecto "Invertir en la construcción de al menos 1 millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030".

Al hablar en esta conferencia, el Sr. Nguyen Xuan Bac, subdirector del Departamento de Crédito para Sectores Económicos (Banco Estatal), dijo que hasta ahora, el paquete de crédito de 120.000 billones de VND para préstamos a inversores y compradores de viviendas sociales, viviendas para trabajadores y proyectos de renovación y reconstrucción de apartamentos bajo la Resolución 33 del Gobierno del 11 de marzo de 2023 no ha generado deuda pendiente.

Antes de eso, el sistema bancario había implementado una serie de programas de préstamos para vivienda social y vivienda para personas de bajos ingresos. Por ejemplo, en el marco del programa de préstamos para vivienda social según el Decreto 100/2015, al 31 de marzo la deuda pendiente del programa alcanzó los 10,935 billones de VND. Incluye la deuda pendiente implementada según la Resolución No. 43/2022 de la Asamblea Nacional y la Resolución No. 11 del Gobierno de fecha 30 de enero de 2022 por VND 4,381 mil millones.

Sobre las dificultades y obstáculos para implementar el paquete de crédito de 120 billones de dongs, dijo que actualmente, la oferta de viviendas sociales y viviendas para trabajadores aún está limitada debido a las dificultades y obstáculos mencionados en el Proyecto para invertir en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social, como los relacionados con la selección de inversores para proyectos de vivienda social. En segundo lugar, los fondos de tierras para vivienda social y los incentivos para los inversores que construyen vivienda social no son realmente atractivos; determinar el precio de venta de viviendas sociales...

Estos problemas podrían afectar la oferta de vivienda social, así como el avance de la ejecución de los proyectos. Hasta la fecha, el Banco Estatal no ha recibido una lista de proyectos según las directrices del Ministerio de Construcción. Por lo tanto, aunque se implementó desde el 1 de abril de 2023, hasta la fecha no hay deuda pendiente en virtud del programa de préstamos de 120 billones de VND, afirmó el Sr. Bac.

Además, según el Sr. Bac, las regulaciones sobre las condiciones para la adquisición de viviendas sociales también se enfrentan a muchas quejas, como por ejemplo: Las condiciones de residencia y las condiciones de ingresos que no están sujetas al impuesto sobre la renta personal ya no son adecuadas en el contexto del aumento de los precios de la vivienda.

Para que el programa de préstamo de 120 billones de dongs se haga realidad, contribuyendo al objetivo de construir al menos un millón de viviendas sociales y viviendas para trabajadores para 2030, el representante del Banco Estatal propuso que debe haber coordinación entre ministerios, sucursales y localidades.

En particular, los ministerios y las ramas revisan y modifican los documentos legales pertinentes para eliminar los obstáculos legales, los procedimientos y las formalidades en la inversión y la construcción de viviendas sociales y viviendas para trabajadores, aumentar la oferta de este segmento inmobiliario al mercado y satisfacer las necesidades reales de la gente.

Los comités populares de las provincias y de las ciudades administradas centralmente prestan atención y organizan fondos de tierras para el desarrollo de viviendas sociales. Anuncio anticipado de lista de proyectos para que los beneficiarios tengan acceso a préstamos en bancos comerciales.

Los precios inmobiliarios bajan, los compradores siguen "desapareciendo"

Según el informe del Ministerio de Construcción, los precios de la vivienda y de algunos tipos de inmuebles fluctuaron mucho en el primer trimestre. Si bien los precios de los departamentos en Hanoi, Ho Chi Minh y algunas otras localidades tienden a fluctuar, algunos disminuyen y otros aumentan, el segmento de terrenos tiene una tendencia a la baja muy clara.

Los precios de la tierra han disminuido significativamente en Da Nang, Hai Phong y Khanh Hoa. Los precios de los terrenos en los proyectos existentes también disminuyeron entre un 4,5 y un 8% en comparación con el trimestre anterior, disminuyendo significativamente en Dong Nai, Khanh Hoa, Da Nang y Ho Chi Minh City.

Según el Ministerio de Construcción, el segmento de terrenos para villas y proyectos en muchas localidades tiende a disminuir de precio y tiene pocas transacciones. La razón es que los precios son demasiado altos y la confianza de los clientes todavía es baja, y los costos de interés son altos.

El último informe sobre el mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh y áreas circundantes publicado recientemente por DKRA Group muestra que después del primer trimestre con una tasa de absorción de solo el 63%, en abril, muchos inversores habían aplicado una política de descuento por pago rápido. En concreto, existe un proyecto que reduce el precio de venta de los pisos hasta un 52%.

Sin embargo, el nivel de precios de venta primario continúa anclado en un nivel alto debido a la presión de los costos de insumos, tasas de interés, cuestiones legales, etc. La caída en el mercado secundario se ha desacelerado con la liquidez recuperándose ligeramente debido a la información sobre políticas para eliminar obstáculos para los bienes raíces y enfriar las tasas de interés.

Los precios de los apartamentos principales en Ciudad Ho Chi Minh fluctúan entre 67,1 y 76,7 millones de VND/m2. En Binh Duong, el precio ronda los 37-46,8 millones de VND/m2.

El Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), evaluó que el mercado inmobiliario no se ha recuperado realmente. Algunos inversionistas tienen casas pero no están listos para abrirlas a la venta porque tienen miedo de que el mercado no sea bueno, afectando los resultados de ventas.

Mientras tanto, los compradores todavía tienen la mentalidad de "pescar fondo". Según los expertos del Grupo DKRA, las señales positivas de los bancos que muestran indicios de reducción de los tipos de interés, junto con las políticas y el apoyo al mercado en los primeros meses del año, todavía no han tenido un fuerte impacto en la liquidez en los últimos tiempos.

En la actualidad, los compradores están esperando que el mercado toque fondo y no tienen confianza en gastar dinero. Sin mencionar que muchas personas también pierden la confianza en el mercado, especialmente en la legalidad de los proyectos. Además, muchos clientes aún dudan en decidirse a pedir dinero prestado para comprar un inmueble porque los tipos de interés, aunque reducidos, siguen siendo elevados.

Los registros del mercado muestran que los precios de venta secundarios han disminuido en la mayoría de los segmentos, como terrenos, villas... De hecho, muchos proyectos en la ciudad de Ho Chi Minh y la región sur han disminuido entre un 40 y un 45% tanto en el mercado secundario como en el primario. Pero la liquidez todavía es muy baja.

El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), dijo que la ola de reducción inmediata de precios ocurrirá con fuerza en los segmentos especulativos que se inflaron demasiado en el período anterior. Algunos segmentos no disminuirán, como las casas en el centro de la ciudad y las áreas urbanas con ventajas comerciales e infraestructura estable, porque la demanda real de vivienda todavía es muy grande.

Según el Sr. Toan, los productos inmobiliarios suburbanos no han disminuido mucho todavía. Hay productos muy caros que sólo satisfacen las necesidades de una parte de clientes con condiciones económicas.

Respecto de si conviene dar un anticipo para comprar una casa en este momento, el Sr. Toan dijo que hay que tener en cuenta y calcular muchos factores.

El mercado en los primeros meses del año estuvo lento debido a la fuerte presión psicológica de los clientes, pero de hecho, la demanda de transacciones inmobiliarias sigue siendo muy alta. El gobierno y las localidades están muy interesadas en dirigir y considerar directamente la solución de las dificultades y obstáculos de los proyectos inmobiliarios. Las políticas de apertura facilitarán la oferta. Cuando se complemente la oferta, los precios serán más razonables.

En la actualidad, los precios de los inmuebles siguen siendo altos, como los departamentos antiguos en el centro de la ciudad, que solían costar 30 millones de VND/m2, ahora en algunas áreas cuestan entre 40 y 45 millones de VND/m2, lo cual no es razonable. "Cuando el origen de los bienes es diverso, habrá diversidad de precios y los compradores tendrán opciones más adecuadas", afirmó el Sr. Toan.

Restaurar la confianza de los inversores

El Decreto No. 10/2023/ND-CP emitido por el Gobierno se considera una buena noticia para el mercado inmobiliario turístico. En consecuencia, a los apartamentos de hotel, apartamentos tipo resort (condotel), officetel, villas tipo resort y otras obras que sirvan de alojamiento y turismo en terrenos comerciales y de servicios, si califican, se les otorgarán certificados de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos afectos a la tierra (libros rojos).

Recientemente, el 15 de mayo, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (MONRE) envió un despacho oficial a los Comités Populares de provincias y ciudades solicitándoles que revisen y emitan documentos bajo su autoridad para organizar la implementación del Decreto No. 10/2023. En particular, el Ministerio exige a las localidades promover la emisión de “libros rojos” para condoteles, villas turísticas, officetels, servicios comerciales...

El Sr. Do Tuan Anh, Director General de KDI Holdings, inversor del proyecto Vega City Nha Trang (Khanh Hoa), dijo que el Decreto No. 10/2023 del Gobierno es un importante paso adelante en la creación de un marco legal claro y transparente para los tipos de bienes raíces turísticos, especialmente los condotels. Porque se trata de un tipo con mucho potencial de desarrollo pero que anteriormente había encontrado muchas dificultades por la falta de documentos legales específicos.

Economista, Profesor Asociado, PhD. Dinh Trong Thinh también dijo que la emisión de libros rojos para este tipo de inversiones es una información muy positiva, que ayudará a fortalecer la confianza de los inversores, especialmente cuando el mercado inmobiliario casi se ha congelado recientemente.

Según el Sr. Thinh, el reciente despacho del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente recordó e "insta" a las localidades a emitir libros rojos. Sin embargo, para implementarlo pronto, el Sr. Thinh dijo que las autoridades necesitan tener una circular con instrucciones específicas sobre procedimientos, temas...

La Sra. Uyen Nguyen, directora de Consultoría de Savills Hotels Asia-Pacific, comentó que esta es una señal positiva para satisfacer la enorme demanda práctica, contribuyendo a resolver las disputas entre inversores y clientes en los últimos tiempos.

Sin embargo, según la Sra. Uyen, habrá un cierto retraso entre la promulgación del Decreto y su implementación.

La separación del libro rojo (separación de parcelas) es una actividad de un organismo estatal competente que permite la división de una parcela de tierra con un libro rojo en muchas partes diferentes pero que aún cumple con las regulaciones sobre el área mínima. (Foto: Ha Phong)

Procedimiento para la separación de libros rojos en 2023

Actualmente, muchas personas tienen la necesidad de separar los libros rojos para diversos fines, como comprar, vender o ceder derechos de uso de tierras. Sin embargo, muchas personas no comprenden completamente este procedimiento, lo que da lugar a problemas legales y pérdida de tiempo.

La separación del libro rojo (separación de parcelas) es una actividad de un organismo estatal competente que permite la división de una parcela de tierra con un libro rojo en muchas partes diferentes pero que aún cumple con las regulaciones sobre el área mínima.

La separación del libro rojo puede tener varias finalidades como: Transferir parte del derecho de uso del terreno y de los bienes afectos al mismo; Heredar parte de los derechos de uso de la tierra y de los bienes afectos a ella; Ceder parte de los derechos de uso del terreno y de los bienes afectos al mismo; Hipoteca de parte de los derechos de uso del terreno y de los bienes afectos al mismo; Aportación parcial de capital mediante derechos de uso de tierras y bienes afectos a la tierra.

Las condiciones para separar el libro rojo incluyen: Tener certificado de derechos de uso de la tierra; Debe cumplir con los requisitos de área mínima y área para la subdivisión; Debe tener residencia permanente en la localidad, sin disputas de tierras; El terreno está en uso; Se garantiza que no será embargado para su ejecución.

Para garantizar todas las condiciones necesarias para separar el libro rojo, las personas que desean separar el libro rojo deben asegurarse de tener todos los documentos y registros, incluidos: Solicitud de separación de tierras; Documentos de transferencia de derechos de uso de tierras; Certificado del Comité Popular de que el terreno no está en disputa y está de acuerdo con la planificación local.

Luego de completar todos los trámites, la Oficina de Administración de Tierras será responsable de: Medir el terreno para dividir la parcela; Preparar documentos para presentar a las autoridades competentes para otorgar Certificados de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de viviendas y otros activos afectos a la tierra a los usuarios de la tierra para parcelas de tierra recientemente separadas o fusionadas; Ajustar y actualizar los cambios en los registros de tierras y bases de datos de tierras; Otorgar el Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes afectos a la tierra al cesionario o enviarlo al Comité Popular para su otorgamiento en caso de presentar la solicitud a nivel comunal.

El plazo para tramitar los procedimientos de separación del libro rojo no es mayor de 15 días contados a partir de la fecha de recepción de los documentos válidos, excluidos los días feriados y festivos previstos por la ley; Sin incluir el tiempo de recepción de documentos en la comuna y el tiempo para cumplir con las obligaciones financieras de los usuarios de la tierra; Sin incluir el tiempo de consideración y tramitación de casos de uso de tierras en violación a la ley y el tiempo para solicitar la valoración.

Para las zonas con condiciones difíciles, el tiempo de ejecución de cada tipo de procedimiento especificado en este artículo se incrementa en 10 días, excepto para los procedimientos de mediación de disputas de tierras.

Tarifa de estudio de división de tierras: fluctúa entre 1,8 y 2,5 millones de VND.

Tarifa de emisión de certificado: menos de 100.000 VND/certificado.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dat-giam-gia-van-e-am-giang-co-ke-ban-nguoi-mua-thu-tuc-tach-so-do-moi-nhat-227810.html