Las propiedades en alquiler están en auge, este es el momento "dorado" para invertir dinero, ¿debería comprar un apartamento para "surfear"?

Ahora es el momento adecuado para invertir, las casas en alquiler están sin vender, el número de vacantes para la venta es el más bajo en los últimos 10 años, el costo de hacer un libro rojo cambiará cuando entre en vigencia la Ley de Tierras (modificada)... son las últimas noticias inmobiliarias.

Una vez que se determina el "fondo" del mercado inmobiliario, es una oportunidad para que los inversores inviertan dinero. (Fuente: Periódico XD)

¿El momento “dorado” para invertir?

Según VietNamNet , el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, evaluó que para los inversores individuales, en este momento, cuando las tasas de interés han caído drásticamente, los precios del oro siguen siendo altos; Si bien el mercado inmobiliario ha mostrado signos de recuperación… ahora es el momento “dorado” para que los inversores investiguen y “inviertan” en mercados más alejados de Hanoi o en grandes ciudades.

El Sr. Chung afirmó: «Para 2025, cuando entren en vigor las tres leyes de Negocios Inmobiliarios, Derecho de Vivienda y Derecho de Tierras, el mercado inmobiliario dará un giro radical; los precios de los bienes inmuebles existentes aumentarán. Al invertir en este momento, los inversores tienen derecho a elegir productos con precios adecuados y legalmente garantizados».

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Anh Que, presidente del Grupo G6, dijo que la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios marcan el final del ciclo anterior y el comienzo de un nuevo ciclo.

Este momento puede llamarse “el fondo” y supone entrar poco a poco en un nuevo período. Una vez que se ha determinado el “fondo” del mercado inmobiliario, los inversores con dinero deberían comprar.

Sin embargo, según el Sr. Que, el mercado se dividirá en tres tipos de inversores.

Para los inversores con el 100% de su capital, este es el momento de comprar bienes raíces. Sin embargo, para los inversores que "atrapan a ladrones con las manos vacías" o utilizan demasiado apalancamiento financiero, este no es el momento adecuado para invertir, ya que la liquidez sigue siendo escasa, al menos durante el próximo año.

En cuanto a los inversores inmobiliarios profesionales, con un apalancamiento moderado, de entre el 30 % y el 50 %, y con un plan de venta en un plazo corto de 3 a 6 meses, garantizando una plusvalía de entre el 10 % y el 30 %, han entrado en el mercado desde principios de 2023. Por lo tanto, es difícil determinar si este es el momento adecuado para invertir, ya que también depende de las cuestiones financieras, la experiencia de cada inversor y de cada segmento", analizó el Sr. Que.

El director general de SGO Homes, Le Dinh Chung, dijo que este año, los segmentos de edificios altos y bajos en las grandes ciudades siguen siendo muy atractivos para los inversores. Sin embargo, en apartamentos como los de Hanói, los precios han aumentado entre un 15 y un 20 %. Si bien aún hay margen de inversión, su valor es considerable. El nivel mínimo es de 3 mil millones de VND para apartamentos o edificios de poca altura, el mínimo es de 6 mil millones de VND o más, por lo que este no será un segmento común para todos los sujetos.

En 2024, el segmento de terrenos, con el precio más bajo, volverá a crecer, atrayendo a más inversores gracias a su valor, su estatus legal garantizado y a su condición de la mejor opción en este momento. Por lo tanto, el mercado de terrenos presentará numerosos factores positivos, con claras señales de crecimiento.

Actualmente el segmento con mayor bajada de precios, comprar terreno en esta etapa será una de las ventajas. "Cuando el mercado se recupere, junto con las nuevas regulaciones legales que entrarán en vigor a principios de 2025, los nuevos proyectos tendrán precios altos", evaluó el Sr. Chung.

Mientras tanto, el presidente del Grupo G6 analizó que en la actualidad no es recomendable invertir en inmuebles tipo resort, porque tomará mucho tiempo obtener ganancias. O bien con los apartamentos, en este momento comprar para alquilar es demasiado caro, el plazo de recuperación del capital es de unos 25 años. Comprar un apartamento para revenderlo no es una buena idea en estos momentos.

La situación es similar para las tiendas y los podios; alquilar para recuperar el capital también lleva mucho tiempo. En cuanto a los inmuebles industriales, invertir y luego alquilar o revender, aún hay espacio, pero ya no es tan fértil como en el período 2018-2023 porque el precio ya es alto», afirmó el Sr. Que.

Con experiencia en la profesión, este líder cree que en todo ciclo inmobiliario hay dos segmentos “reyes”. Es terreno y centro comercial, casa adosada.

Los terrenos tienen un valor bajo, altas expectativas de plusvalía y alta liquidez. Los centros comerciales o las casas adosadas son el segmento de inversión para el alquiler, el segmento estrella al final del ciclo, evaluó el Sr. Que.

Sin embargo, al invertir en este período, el líder del Grupo G6 señaló que los inversores deben prestar atención a las cuestiones de planificación.

Solo debería comprar bienes raíces en lugares con una planificación estable o con antelación a la planificación si realmente dispone de la información necesaria. Al elegir la ubicación del producto de inversión, debe estar asociada con un sector residencial o turístico. Si el inmueble no está asociado con estos factores, es solo especulación, una inversión de "surf", y el riesgo para los inversores que buscan liquidez es muy alto», señaló el Sr. Que.

El Sr. Chung señaló que al invertir en esta etapa, los inversores deben prestar atención a elegir productos con documentos legales completos, elegir mercados alrededor de Hanoi pero estrechamente vinculados a parques industriales, áreas residenciales y productos que apuntan a valores de vida para los residentes, con comodidades completas como escuelas, parques, hospitales, conexiones de tráfico convenientes, etc.

El volumen de apertura más bajo de los últimos 10 años

En términos de oferta y demanda total de viviendas nuevas en 2023, las cifras de CBRE muestran señales no tan positivas, especialmente a principios de año. Sin embargo, tanto Hanoi como Ho Chi Minh tienen el menor volumen de ventas nuevas en los últimos 10 años.

El reciente informe de mercado de la unidad muestra que el mercado inmobiliario de Hanoi y de Ciudad Ho Chi Minh registraron la oferta total más baja de nuevos lanzamientos en 2023 en los últimos diez años.

En concreto, en Hanói se inauguraron este año un total de casi 10.300 nuevos apartamentos y 2.600 casas de poca altura, lo que supone una reducción del 32% y el 84%, respectivamente, en comparación con 2022. Mientras tanto, Ciudad Ho Chi Minh registró una oferta más modesta, con más de 8.700 apartamentos y solo cerca de 30 nuevas casas de poca altura, lo que supone una reducción del 54% y el 98%, respectivamente, en comparación con 2022.

En cuanto a las tasas de absorción, los mercados de Hanoi y Ho Chi Minh City registraron más de 22.000 casas vendidas (incluyendo edificios altos y bajos) en 2023, solo aproximadamente la mitad del número vendido en 2022.

De manera similar, un reciente informe de mercado elaborado por Savills mostró que las transacciones de villas y casas adosadas de Hanoi en 2023 registraron solo 359 unidades vendidas, la cifra más baja desde 2014. Además, el número total de transacciones disminuyó un 76% interanual y la tasa de absorción también disminuyó un 31% interanual. Solo en el cuarto trimestre de 2023 se comercializaron apenas 64 unidades, un 67% menos que en el mismo periodo del año anterior.

Cabe destacar que, a pesar de la lentitud de las ventas, los precios nuevos de las casas adosadas en Hanoi siguen aumentando. De estos, el mayor incremento se registró en las villas principales, con un incremento trimestral del 55% hasta los 160 millones de VND/m2. Además, los precios de las casas adosadas y de las casas comerciales también aumentaron un 3% intertrimestral, alcanzando los 194 millones de VND/m2 y los 328 millones de VND/m2, respectivamente.

Anteriormente, el Ministerio de Construcción también afirmó que el precio de venta de villas y casas adosadas en Hanoi se mantuvo alto a pesar del bajo volumen de transacciones. Este segmento registró precios de venta de más de 100 millones de VND/m2, con algunos proyectos incluso alcanzando más de 300 millones de VND/m2, concentrados principalmente en la zona oeste de Hanoi. O en Ciudad Ho Chi Minh, el precio de venta de villas y casas adosadas en algunas zonas oscila entre 140 y 400 millones de VND/m2.

La Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, afirmó que en 2023, el número de transacciones de villas y casas adosadas en Hanoi fue el más bajo en casi 10 años. La razón es que la oferta en el mercado es baja, lo que resulta en un número bajo de transacciones.

Según la Sra. Hang, la oferta primaria alcanzó más de 700 unidades de 16 proyectos, un 23% menos que el año anterior, de los cuales las casas adosadas representaron la principal participación de mercado con un 44%. Si contamos solo los nuevos proyectos, en todo el año 2023 se registraron solo más de 270 unidades, un 82% menos que en el mismo periodo del año anterior y el nivel más bajo en 10 años. En particular, el número de nuevos proyectos a partir de la circunvalación 3.5 también es cada vez menor.

Además, el alto coste de los inventarios también provoca que la mayoría de los inversores no modifiquen los precios, e incluso sigan aumentando el precio de venta de nuevas cestas.

Según la Sra. Hang, los altos precios de venta han creado una gran barrera para los compradores de viviendas de baja altura. Muchos inversores dudan en ofrecer precios inferiores a los esperados, por lo que los compradores tienen que pagar un precio de apertura bastante elevado.

Casa en alquiler no disponible

Muchos propietarios y arrendadores admiten que es muy difícil encontrar inquilinos cerca de Tet.

Respecto a este fenómeno, algunos agentes inmobiliarios dijeron que la razón principal es la baja demanda de espacios para tiendas cuando el negocio está difícil. Mientras tanto, una gran cantidad de bienes inmuebles que no se pueden vender al precio esperado se están trasladando a alquiler, tanto para que los propietarios obtengan un flujo de efectivo adicional como para esperar hasta fin de año y seguir encontrando compradores después del Tet.

Un informe reciente del mercado inmobiliario de una unidad muestra que el número de publicaciones de alquiler de propiedades en todo el sitio aumentó un 21% en comparación con el mes pasado y un 2% en comparación con el mismo período del año pasado. El producto con más anuncios de alquiler el mes pasado fueron las pensiones con un incremento del 58% respecto al mes anterior.

A diferencia de la demanda de alquiler, la demanda de alquiler de inmuebles no ha mejorado, continuando disminuyendo un 6% en comparación con el mes anterior y un 14% en comparación con el mismo período de 2022. La tendencia de disminución de la demanda de alquiler es fuerte en todo tipo de apartamentos, casas particulares, adosados ​​y locales comerciales con una disminución del 5-14% en comparación con el mes anterior.

Cabe destacar que en Hanoi la demanda de alquiler de inmuebles aumentó, ya que el número de anuncios en este segmento aumentó un 7%. Pero la demanda de alquiler cayó otro 2%. La tendencia de búsqueda de alquileres ha disminuido drásticamente en casi todos los tipos: el alquiler de casas adosadas en Hanoi disminuyó un 18%, el alquiler de apartamentos en Hanoi disminuyó un 8%, el alquiler de pensiones disminuyó un 15% y el alquiler de oficinas disminuyó un 11%.

Según muchos expertos inmobiliarios, se espera que el mercado de alquiler de inmuebles enfrente muchas dificultades este año, ya que la economía enfrenta desafíos y el sector inmobiliario aún necesita mucho tiempo para recuperarse. Sin embargo, la dificultad irá disminuyendo con el paso de los meses y volverá a crecer en tipologías que satisfagan las necesidades de alquiler de la mayoría, como apartamentos y casas adosadas.

El Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn, dijo que los apartamentos en alquiler y las pensiones seguirán funcionando de manera estable porque la demanda de estos dos tipos sigue siendo muy grande.

En el caso de los apartamentos, los proyectos ubicados cerca del centro, con precios de alquiler de 7 a 15 millones de VND al mes, aún tendrán inquilinos estables. En cuanto al tipo de pensiones y habitaciones en la zona central, la demanda de alquiler es siempre muy alta tanto para trabajadores de oficina, como para jóvenes trabajadores y estudiantes.

En las zonas suburbanas, las habitaciones de alquiler cercanas a los parques industriales seguirán estando bien alquiladas gracias al regreso de los trabajadores después de las vacaciones del Tet. Y las pensiones cercanas a la universidad seguirán siendo un destino favorito para los estudiantes.

La Sra. Trinh Thi Kim Lien, directora de ventas de Dat Xanh Services, dijo que en 2023, habrá un cambio en el comportamiento del consumidor, pasando de comprar a alquilar casas en el contexto de una economía no recuperada, escasa oferta de viviendas y precios altos. Este cambio ha aumentado la demanda de viviendas de alquiler.

Sin embargo, todavía existe diferenciación entre los tipos de vivienda de alquiler. Las viviendas de gama baja y las viviendas para trabajadores están bastante vacías y son difíciles de alquilar, mientras que los apartamentos de alquiler de gama media y superior mantienen una buena tasa de absorción. "Cuanto más cerca esté la casa del centro, más atención especial recibirá y más alto será el precio del alquiler", explicó la Sra. Lien.

¿Cambiará el coste de hacer un libro rojo cuando entre en vigor la Ley de Tierras de 2024?

Se acaba de aprobar la Ley de Tierras de 2024 con una serie de nuevas regulaciones sobre las tablas de precios de la tierra y los métodos de cálculo del precio de la tierra... Como resultado, los costos relacionados con la emisión de Certificados de Derechos de Uso de la Tierra (también conocidos como libros rojos) tendrán muchos cambios.

De acuerdo con el apartado 1 del artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024, la lista de precios de tierras actual se aplicará para el período 2020-2024 y continuará aplicándose hasta el 31 de diciembre de 2025.

A partir del 1 de enero de 2026, las provincias y las ciudades de administración central emitirán y aplicarán la nueva Lista de Precios de Tierras.

Posteriormente, la Lista de Precios de Tierras se ajustará, revisará y complementará anualmente (actualizando los precios de las tierras para que coincidan con el mercado de áreas y tipos de tierras con fluctuaciones) en lugar de cada 5 años como en la actualidad para que coincidan con los principios del mercado. La nueva lista de precios de terrenos se construye de acuerdo a la superficie y la ubicación sobre la base de que la valoración de los terrenos debe garantizar los principios del mercado.

Además, la cláusula 2 del artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024 establece claramente que se elaborará una lista de precios de tierras para cada parcela de tierra con base en el área de valor y la parcela de tierra tipo para áreas con mapas catastrales y base de datos de precios de tierras.

Mientras tanto, de acuerdo a la normativa vigente, las listas de precios de tierras se emiten cada 5 años, con base en los principios, métodos de valoración de tierras y marco de precios de tierras. Sólo ajuste la lista de precios de la tierra cuando el Gobierno ajuste el marco de precios de la tierra o los precios de las tierras comunes en el mercado fluctúen.

Sin embargo, la Ley de Tierras revisada ha eliminado el marco del precio de la tierra. La nueva lista de precios de la tierra se construye con base en principios y métodos de valoración de la tierra, no en los precios mínimos y máximos de la tierra de cada tipo en el marco actual de precios de la tierra, lo que significa que la nueva lista de precios de la tierra estará más cerca de los precios de la tierra del mercado, por lo que puede aumentar considerablemente en comparación con la lista actual de precios de la tierra.

Los precios de la tierra se determinan en función de los siguientes factores: Finalidad del uso de la tierra; Término de uso del suelo. En el caso de las tierras agrícolas que han sido asignadas por el Estado a hogares e individuos de acuerdo con la cuota de asignación de tierras agrícolas, las tierras agrícolas dentro de la cuota para recibir derechos de transferencia, el término de uso de la tierra no se basa en;

La información de entrada para determinar los precios de la tierra según los métodos de valoración de la tierra incluye: Precios de la tierra registrados en la base de datos nacional de tierras, base de datos de precios nacionales; El precio del terreno se establece en el contrato de transferencia de derechos de uso del terreno; Precio de subasta de los derechos de uso de tierras una vez cumplidas las obligaciones financieras;

Precios de la tierra recopilados mediante investigación y estudio para los casos en que no existe información sobre precios de la tierra especificada en los puntos a) y b) de esta Cláusula; Información sobre ingresos, gastos, rentas por utilización del suelo.

Hay también otros factores que afectan los precios de la tierra; Disposiciones legales pertinentes en el momento de la valoración.

Mientras tanto, las tarifas que se deben pagar al registrarse para el primer "libro rojo" incluyen tarifas calculadas en base al precio de la tierra en la lista de precios de la tierra, como la tarifa por el uso de la tierra; el alquiler de la tierra (si lo hay); Cuando entre en vigor la nueva lista de precios de terrenos a partir del 1 de enero de 2026 se deberán aplicar tasas de registro, estos costes podrán aumentar en consecuencia.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-cho-thue-e-am-thoi-diem-vang-chot-xuong-tien-co-nen-mua-chung-cu-de-luot-258852.html