Los compradores de vivienda consideran mudarse para tener una casa propia

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En el contexto de un aumento continuo de los precios de la vivienda, los compradores pueden considerar y optar por alquilar o aceptar mudarse a provincias vecinas para comprar a un precio más razonable.

Precio de venta alto

Datos publicados recientemente por Savills muestran que en ciudades importantes como Hanoi y Ho Chi Minh, la demanda natural anual de viviendas es de aproximadamente 50.000 casas. Esto es resultado de la inmigración, del abandono del hogar por parte de los adultos y de una disminución del tamaño promedio de los hogares…

Esta cifra de demanda no ha sido satisfecha por restricciones de oferta durante algún tiempo, lo que deja una demanda reprimida de viviendas. Además, factores macroeconómicos como la volatilidad de los mercados de oro y las bajas tasas de interés hacen que los inversores busquen canales de inversión razonables y a largo plazo. La demanda de inmuebles en el segmento de apartamentos también está aumentando.

La demanda de inmuebles en el segmento de apartamentos está aumentando. Foto: Viet Dung

Sin embargo, el informe de Savills del primer trimestre de 2024 mostró que el precio principal de los apartamentos en Hanoi alcanzó los 59 millones de VND/m2, un 3% más trimestral y un 14% más anual. El mercado secundario también registró un mayor volumen de operaciones y los precios también aumentaron en comparación con los precios anteriores.

En Ciudad Ho Chi Minh, los datos de CBRE Vietnam muestran que al final del primer trimestre de 2024, el precio principal de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh alcanzó los 61 millones de VND/m2, sin cambios respecto al trimestre anterior. Los inversores continúan manteniendo políticas de venta y pago atractivas para aumentar la liquidez del producto. Sin embargo, la liquidez no es muy buena.

Es innegable que el desequilibrio entre la oferta y la demanda ha hecho subir los precios de la vivienda. Sin embargo, desde la perspectiva del vendedor, los inversores también tienen sus propios "sufrimientos" que les dificultan reducir los precios, incluso si realmente lo desean.

El director de una empresa inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh dijo que para completar un proyecto inmobiliario residencial, la empresa debe "soportar" muchos costos. Por ejemplo, los costos de la tierra del proyecto incluyen los costos de compensación y limpieza del sitio a través de la transferencia de derechos de uso de la tierra, tarifas de uso de la tierra, renta de la tierra y tarifas de protección de las tierras de arroz (si se utilizan tierras de arroz) para el Estado.

Los costos relacionados con el terreno generalmente representan alrededor del 15% del costo de un proyecto de departamento, alrededor del 30% para un proyecto de casa adosada y alrededor del 20% para un proyecto de villa.

En particular, los costos de compensación y de limpieza del sitio son deducidos actualmente por los organismos estatales competentes con frecuencia en un 70% o más de los costos reales que las empresas han gastado. El coste real restante que no se ha deducido se considera ganancia y la empresa debe pagar un impuesto a la renta corporativa adicional del 20% sobre esa ganancia. En última instancia, estos costos se incluyen en el precio de venta que los clientes pagan al comprar una casa.

Los costos de construcción representan alrededor del 50% del costo de los proyectos de departamentos, alrededor del 30% para los proyectos de casas adosadas y alrededor del 20% para los proyectos de villas. Este tipo de costos está en aumento, por ejemplo, el costo de 1 m2 de superficie habitable para la construcción de edificios de apartamentos ha aumentado ahora a 13-15 millones de VND/m2, casi el doble del nivel anterior de 7-8 millones de VND/m2...

“Todos los costos mencionados se calculan en condiciones normales de mercado, con un plazo de ejecución de aproximadamente tres años para un proyecto de vivienda comercial. Si se demora más debido a problemas legales, como en el pasado, el costo total de la inversión aumentará significativamente”, comentó el director de la empresa mencionada.

Los suburbios son puntos brillantes

Ante el aumento de precios, algunos proyectos han sido tasados más allá de su valor real. Los expertos aconsejan a los compradores que consideren cuidadosamente el valor de uso y la razonabilidad del proyecto.

En general, si los precios siguen subiendo, los compradores considerarán su situación financiera. Si bien la demanda real de vivienda sigue representando la mayor parte, si los precios siguen subiendo, los compradores pueden considerar alquilar apartamentos en el centro de la ciudad o aceptar un cambio de demanda hacia la oferta en provincias vecinas con precios más razonables, afirmó la Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Consultoría e Investigación de Savills Hanoi.

La Sra. Do Thi Thu Giang, directora de Savills Vietnam Consulting Services, dijo que el proceso de adquirir una vivienda y acumular capital a menudo comienza con apartamentos pequeños y asequibles; luego, cuando la familia acumula activos, se mudan a apartamentos más grandes. Por lo tanto, comprar una casa en una buena ubicación a menudo no es factible para quienes compran una vivienda por primera vez.

Sin embargo, la infraestructura sigue siendo la palanca más importante para cambiar la estructura de valor del mercado inmobiliario. Proporcionar infraestructura reduce los tiempos de viaje y abre más opciones en áreas circundantes, solucionando el problema de asequibilidad.

La falta de vivienda asequible en las grandes ciudades es innegable. Sin embargo, esto es razonable, ya que no es una opción viable para inversores ni adecuada para quienes compran su primera vivienda. Hay vivienda asequible disponible en otras zonas periféricas, y cuando se mejore la infraestructura, la distancia entre estas zonas y el centro de la ciudad se acortará, afirmó la Sra. Giang.

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