La paradójica 'tendencia' a buscar terrenos y casas con restricciones urbanísticas para invertir dinero

De acuerdo a la normativa, los terrenos en planificación que se haya decidido recuperar no pueden ser transferidos para derechos de uso de la tierra (venta de terrenos). Sin embargo, en el caso de terrenos en planificación pero sin decisión de recuperación, dependiendo de cada caso específico, el propietario puede tener restringidos algunos derechos de uso del terreno, pero aún puede vender el terreno. En el mercado, los terrenos en áreas de planificación suelen tener precios de venta más baratos.

Las casas 'surfeables' afectadas por la planificación buscan obtener beneficios

La Sra. Nguyen Ngoc Anh (Nam Dinh) compartió que después de muchas búsquedas, decidió comprar un terreno de 40 m2 en la calle Dong Thien (barrio de Vinh Hung, distrito de Hoang Mai, Hanoi). El terreno tiene un frente de 5m2, un callejón de autos frente a la casa de más de 4m de ancho y lo vende el propietario por 3 mil millones de VND, equivalente a casi 75 millones de VND / m2. En comparación con otros terrenos en la misma ubicación con precios de alrededor de 100 millones de VND/2, este terreno es 1.000 millones de VND más barato. Pero cabe mencionar que está 100% incluido en la planificación vial.

“ La gente suele tener miedo de que la planificación afecte al terreno, pero yo pienso diferente. Las parcelas de tierra ubicadas en carreteras principales corren un alto riesgo de quedar atrapadas en la tala de árboles. Pero con parcelas de tierra ubicadas en lo profundo de callejones y una planificación que se ha elaborado durante casi diez años pero no se ha implementado, se ha convertido en un plan suspendido y puede que tenga que ser abolido. En ese momento, este terreno mío será muy rentable. "En la actualidad, con una planificación de 1/2000, la gente aún puede construir casas normales ", explicó la Sra. Ngoc Anh.

La Sra. Ngoc Anh también mencionó que sus padres han estado viviendo en una casa sin libro rojo en la calle Bach Dang (distrito de Hai Ba Trung, Hanoi) durante 30 años. La casa también está involucrada en un proyecto de construcción de carreteras, pero el proyecto no se ha implementado durante décadas, por lo que no ha afectado a su lugar de residencia.

" La decisión de comprar o no una casa que esté sujeta a planificación depende del punto de vista de cada persona. Los precios de los bienes raíces son demasiado altos ahora, solo los terrenos sujetos a planificación son baratos y adecuados para los ingresos de mi familia", compartió la Sra. Ngoc Anh.

Mucha gente busca terrenos y casas afectadas por la planificación. (Ilustración: Ngoc Vy).

Al informar a los periodistas, muchos agentes inmobiliarios dijeron que recientemente, no solo las personas con necesidades reales de vivienda, sino también los inversores tienden a comprar terrenos con problemas de planificación para esperar una compensación y comprar terrenos esperando que se elimine la planificación.

El Sr. Pham Van Ho, un inversor especializado en la búsqueda de terrenos con problemas de planificación, dijo que no todos los terrenos con problemas de planificación serán difíciles de vender y no tendrán compradores. Si se afecta el 100% de la planificación, los terrenos ubicados en una carretera principal o en una zona residencial de largo plazo aún se pueden comprar para vivir o para construir casas en lotes para la venta. Si el terreno está cubierto por la planificación 1/2000, todavía es posible construir una casa, por lo que no hay problema. En cuanto a terrenos en escala 1/500, manténgase absolutamente alejado.

Dijo que en 2022 seguirá ganando miles de millones gracias al comercio inmobiliario en zonas afectadas por la planificación. En concreto, compró 3 apartamentos en Dinh Cong (distrito de Hoang Mai, Hanoi), cada apartamento tiene una superficie de 35m2, construyó 5 pisos nuevos pero el precio es de solo 4.600 millones de VND/apartamento debido a una planificación del 100%. Mientras tanto, las parcelas de tierra en la misma ubicación cuestan alrededor de 150 millones de VND/m2, lo que equivale a unos 5.300 millones de VND/unidad.

Después de eso, el Sr. Ho la vendió nuevamente por 5 mil millones de VND por casa, calculando que de las 3 casas, obtuvo una ganancia de más de mil millones de VND.

El Sr. Ho también añadió que acaba de comprar un terreno de 500 m2 para jardín en el distrito de Long Bien. Según el plan, este terreno se convertirá en un parque verde. Dijo que esta zona fue aprobada para su planificación hace casi 15 años. Actualmente, se están construyendo muchas casas aquí, por lo que la posibilidad de adaptar este terreno a suelo residencial es muy alta.

" Si se elimina la planificación y se convierte en suelo residencial, puedo obtener una gran ganancia ", compartió el Sr. Ho.

Tenga cuidado con los riesgos, riesgo de que el capital quede enterrado

El Sr. Nguyen Anh Tuan, director de Tuan Anh Real Estate Floor, dijo que la tendencia de buscar casas y terrenos con problemas de planificación ha sido durante mucho tiempo adecuada al "gusto" de muchos inversores, pero recientemente, especialmente desde principios de 2021, ha habido una clara tendencia "fiebre".

“ Hay muchos proyectos de planificación suspendidos en Hanoi, por lo que los clientes con poco dinero aceptan buscar este segmento para comprar inmuebles baratos. De hecho, hay planes a 50 años que aún no se han implementado, mientras que en el mismo lugar, el terreno planificado puede ser la mitad de barato que el terreno no incluido en el plan. "Si la planificación tiene la suerte de ser eliminada, los clientes ganarán mucho ", dijo el Sr. Tuan.

Muchos inmuebles y terrenos afectados por planeamiento tienen precios bastante económicos, adecuados al presupuesto de muchas personas. (Ilustración).

Además, según el Sr. Tuan, recientemente muchos inversores buscan casas y terrenos parcialmente cubiertos por planificación porque sus precios son mucho más baratos que los terrenos en ubicaciones similares. Tienen la mentalidad de quedarse y esperar la planificación para que los precios del terreno se disparen.

Sin embargo, el Sr. Tuan advirtió que, aunque comprar terrenos planificados es rentable, los riesgos también son muy altos.

El señor Tuan analizó que, básicamente, la planificación “suspendida” es un término utilizado para referirse a la situación de no implementación o al lento avance de los planes con contenido de uso del suelo. En consecuencia, todos los bienes inmuebles en el área que la agencia estatal ha anunciado recuperar para un propósito determinado, pero no se implementa según lo planeado, es el producto inmobiliario estancado con la planificación "suspendida".

El plazo para determinar si un proyecto está "suspendido" o no está claramente estipulado en el apartado 8 del artículo 49 de la Ley de Tierras de 2013, modificada y completada en 2019. En concreto, tras el anuncio de la revocación, un máximo de tres años, si no hay una decisión oficial que aclare o cambie el propósito de uso, la autoridad competente que aprueba tendrá que ajustar o cancelar la planificación.

Sin embargo, en realidad este proceso no ocurre en unos pocos días o semanas. Los compradores podrían tener que esperar años para conocer el destino del proyecto. Si se elige un terreno con planificación suspendida como canal de inversión, esto supone enterrar capital.

Además, si usted compra una casa o un terreno con una planificación "suspendida" que tiene un plan anual de uso de la tierra a nivel de distrito, el comprador estará restringido en la explotación, uso, construcción, renovación y reparación de la casa.

Además, en el caso de haber invertido en productos inmobiliarios que se encuentran bajo planificación “suspendida” y querer desinvertir, los compradores encontrarán muchas dificultades para encontrar un socio de transmisión o transacción. Porque, en psicología general, la mayoría de los clientes todavía tienen miedo de que se planifiquen los bienes inmuebles.

Ngoc Vy

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