La paradójica 'tendencia' a buscar terrenos y casas con restricciones urbanísticas para invertir dinero

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De acuerdo a la normativa, los terrenos objeto de planificación que se haya decidido recuperar no pueden transferirse para obtener derechos de uso de la tierra (venta de terrenos). Sin embargo, en el caso de terrenos que están en proceso de planificación pero aún no se ha decidido recuperarlos, dependiendo de cada caso específico, el propietario puede tener algunos derechos de uso del terreno restringidos, pero aún puede vender el terreno. En el mercado, los terrenos en áreas de planificación suelen tener precios de venta más baratos.

Casas 'surfeables' afectadas por plan para lucrarse

La Sra. Nguyen Ngoc Anh (Nam Dinh) compartió que después de muchas búsquedas, decidió comprar un terreno de 40 m2 en la calle Dong Thien (barrio de Vinh Hung, distrito de Hoang Mai, Hanoi ). El terreno tiene un frente de 5m2, un callejón de coches frente a la casa de más de 4m de ancho y lo vende el propietario por 3 mil millones de VND, equivalente a casi 75 millones de VND/m2. En comparación con otros terrenos en la misma ubicación con precios de alrededor de 100 millones de VND/2, este terreno es 1.000 millones de VND más barato. Pero vale la pena mencionar que está 100% incluido en la planificación vial.

La gente suele temer que el terreno se involucre en la planificación, pero yo pienso diferente. Los terrenos ubicados en carreteras principales corren un alto riesgo de ser desalojados. Pero con terrenos ubicados en callejones profundos y la planificación, que lleva casi diez años en desarrollo y no se ha implementado, se ha convertido en un plan suspendido y podría tener que ser abolido. Para entonces, mi terreno generará grandes ganancias. Actualmente, con la planificación 1/2000, la gente aún puede construir casas normales —explicó la Sra. Ngoc Anh—.

La Sra. Ngoc Anh citó además que sus padres han estado viviendo en una casa sin libro rojo en la calle Bach Dang (distrito de Hai Ba Trung, Hanoi) durante 30 años. La casa también está involucrada en un proyecto de construcción de carreteras, pero el proyecto no se ha implementado durante décadas, por lo que no ha afectado su lugar de residencia.

" Comprar o no una casa sujeta a planificación depende del punto de vista de cada persona. Los precios de los inmuebles son demasiado altos ahora; solo los terrenos sujetos a planificación son baratos y adecuados para los ingresos de mi familia", compartió la Sra. Ngoc Anh.

Mucha gente busca terrenos y casas afectados por la planificación. (Ilustración: Ngoc Vy).

Al informar a los periodistas, muchos corredores inmobiliarios dijeron que recientemente, no solo las personas con necesidades reales de vivienda, sino también los inversores tienden a comprar terrenos con problemas de planificación para esperar una compensación y comprar terrenos esperando que se elimine la planificación.

El Sr. Pham Van Ho, un inversor especializado en la búsqueda de terrenos con problemas de planificación, dijo que no todos los terrenos con problemas de planificación serán difíciles de vender y no tendrán compradores. Si se afecta el 100% de la planificación, aún se pueden comprar terrenos ubicados en una calle principal o en una zona residencial de largo plazo para vivir o para construir casas en lotes para la venta. Si el terreno está cubierto por la planificación 1/2000, todavía es posible construir una casa, por lo que no hay problema. En cuanto a los terrenos en proporción 1/500, manténgase absolutamente alejado.

Dijo que en 2022 seguirá ganando miles de millones gracias al comercio inmobiliario en zonas afectadas por la planificación. En concreto, compró 3 apartamentos en Dinh Cong (distrito de Hoang Mai, Hanoi), cada apartamento tiene una superficie de 35m2, construyó 5 pisos nuevos pero el precio es de solo 4.600 millones de VND/apartamento debido a una planificación del 100%. Mientras tanto, las parcelas de tierra en la misma ubicación cuestan alrededor de 150 millones de VND/m2, el equivalente a unos 5.300 millones de VND/unidad.

Después de eso, el Sr. Ho la vendió nuevamente por 5 mil millones de VND por casa, calculando que de las 3 casas, obtuvo una ganancia de más de mil millones de VND.

El Sr. Ho también agregó que acababa de comprar un terreno de jardín de 500 m2 en el distrito de Long Bien. Según el plan, este terreno se convertirá en un parque verde. Dijo que esta zona fue aprobada para planificación hace casi 15 años. Actualmente se están construyendo aquí muchas viviendas, por lo que la posibilidad de adecuar este terreno a suelo residencial es muy alta.

" Si se elimina la planificación y se convierte en suelo residencial, puedo obtener una gran ganancia ", compartió el Sr. Ho.

Cuidado con los riesgos, riesgo de que el capital quede enterrado

El Sr. Nguyen Anh Tuan, director de Tuan Anh Real Estate Floor, afirmó que la búsqueda de casas y terrenos con problemas de planificación ha sido una tendencia habitual para muchos inversores, pero recientemente, especialmente desde principios de 2021, se ha observado una clara tendencia "febril".

Hay muchos proyectos de planificación suspendidos en Hanói, por lo que los clientes con bajos recursos están dispuestos a buscar este segmento para comprar inmuebles baratos. De hecho, hay proyectos de planificación a 50 años que aún no se han implementado, mientras que en la misma ubicación, los terrenos planificados pueden costar la mitad que los terrenos no planificados. Si la planificación tiene la suerte de ser eliminada, los clientes saldrán ganando mucho dinero, afirmó el Sr. Tuan.

Muchos inmuebles y terrenos afectados por la planificación tienen precios bastante económicos, adecuados a los presupuestos de muchas personas. (Ilustración).

Además, según el Sr. Tuan, recientemente, muchos inversores buscan casas y terrenos parcialmente cubiertos por la planificación porque sus precios son mucho más baratos que los terrenos en ubicaciones similares. Tienen la mentalidad de quedarse y esperar la planificación para que los precios del terreno se disparen.

Sin embargo, el Sr. Tuan advirtió que si bien comprar terrenos planificados es rentable, los riesgos también son muy altos.

El Sr. Tuan analizó que, básicamente, la planificación “suspendida” es un término utilizado para referirse a la situación de no implementación o al lento avance de los planes con contenido de uso del suelo. En consecuencia, todos los bienes inmuebles en el área que la agencia estatal anunció recuperar para un propósito determinado, pero no se implementó según lo planeado, es un producto inmobiliario estancado con una planificación "suspendida".

El plazo para determinar si un proyecto está "suspendido" o no está claramente estipulado en la Cláusula 8 del Artículo 49 de la Ley de Tierras de 2013, modificada y complementada en 2019. En concreto, tras el anuncio de la revocación, en un máximo de tres años, si no se ha emitido una decisión oficial que autorice o modifique el uso previsto, la autoridad competente deberá ajustar o cancelar la planificación.

Sin embargo, en realidad este proceso no ocurre en unos pocos días o semanas. Los compradores podrían tener que esperar años para conocer el destino del proyecto. Si se elige un terreno con planificación suspendida como canal de inversión, esto supone enterrar capital.

Además, si usted compra una casa o un terreno con una planificación "suspendida" que cuenta con un plan anual de uso de la tierra a nivel de distrito, el comprador estará restringido en la explotación, uso, construcción, renovación y reparación de la casa.

Además, en el caso de haber invertido en productos inmobiliarios que se encuentran bajo planificación “suspendida” y querer desinvertir, los compradores se encontrarán con muchas dificultades para encontrar un socio de transmisión o transacción. Porque, en psicología general, la mayoría de los clientes todavía tienen miedo de que se planifique el sector inmobiliario.

Ngoc Vy

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