ANTD.VN - El Banco Estatal afirmó: La Circular 22 no restringe a las personas comprar casas con hipotecas sobre viviendas futuras. La condición "casa terminada bajo un contrato de compraventa de vivienda" sólo se aplica a préstamos hipotecarios para vivienda que están sujetos a un factor de riesgo menor que otros préstamos garantizados con bienes inmuebles.
Anteriormente, la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh envió un documento al Primer Ministro y al Banco Estatal, proponiendo enmendar y complementar la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular No. 22/2023/TT-NHNN.
En particular, HoREA expresó su profunda preocupación por la regulación que permite a los bancos comerciales y sucursales de bancos extranjeros sólo otorgar préstamos a individuos para comprar casas que estén "terminadas para su entrega" (es decir, casas disponibles, según HoREA).
HoREA considera que esto significa que la Circular No. 22/2023/TT-NHNN no permite a los bancos comerciales y sucursales de bancos extranjeros otorgar préstamos a individuos para comprar viviendas comerciales sin terminar para su entrega (es decir, viviendas comerciales formadas en el futuro) garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda.
Esta asociación considera que si la normativa antes mencionada no se modifica de inmediato, cuando la Circular No. 22 entre en vigor a partir del 1 de julio de 2024, puede acarrear malas consecuencias, causando dificultades y obstaculizando el normal funcionamiento del mercado inmobiliario, lo que repercutirá negativamente en el proceso de recuperación y desarrollo del mercado inmobiliario tanto a corto como a largo plazo.
La Circular 22 no es un documento que oriente las operaciones de otorgamiento de crédito.
Ante esta información, el Banco del Estado afirmó que la Circular 22 no restringe a las personas físicas la compra de viviendas con hipotecas sobre viviendas futuras.
Según el Banco Estatal, la Circular 41/2016/TT-NHNN (modificada y complementada por la Circular 22/2023/TT-NHNN) que regula el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales y las sucursales de bancos extranjeros no es un documento que oriente las operaciones de concesión de crédito de las instituciones de crédito.
En particular, la Circular proporciona orientación sobre la determinación y aplicación de coeficientes de riesgo a cada tipo de activos bancarios (incluidos los préstamos garantizados con bienes inmuebles y los préstamos hipotecarios para vivienda).
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Los compradores de vivienda aún pueden hipotecar sus futuras viviendas |
En concreto, la cláusula 10, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: “Un préstamo garantizado por un bien inmueble es un préstamo a una persona física o jurídica para comprar un bien inmueble, llevar a cabo un proyecto inmobiliario y está garantizado por el propio bien inmueble , el proyecto inmobiliario formado a partir del préstamo de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre transacciones garantizadas”.
La Circular 22/2023/TT-NHNN no modifica ni complementa este contenido. Las organizaciones y personas que necesiten comprar una casa y garantizar (hipotecar) esta futura vivienda aplicarán un coeficiente de riesgo de entre el 30% y el 120% en función del coeficiente de garantía (LTV), calculado como la relación entre el saldo del préstamo y el valor del activo garantizado. En caso de que no exista información sobre el coeficiente LTV, el coeficiente de riesgo es del 150%.
A las casas terminadas se les dará una calificación de riesgo bajo.
Español La cláusula 11, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: “Un préstamo hipotecario de vivienda es un préstamo garantizado por un bien inmueble a favor de personas físicas para comprar una vivienda que cumpla plenamente las siguientes condiciones: a) La fuente de dinero para pagar la deuda no sea la fuente de dinero para el alquiler de una vivienda formada a partir del préstamo; b) Casa terminada conforme al contrato de compraventa de casa; c) Los bancos y las sucursales de bancos extranjeros tienen pleno derecho a tramitar viviendas hipotecadas cuando los clientes no pueden pagar sus deudas de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre operaciones garantizadas; d) La vivienda constituida con motivo de este préstamo hipotecario deberá ser valorada de manera independiente (valorada por un tercero o por un departamento independiente del departamento de aprobación de créditos del banco o sucursal del banco extranjero) con el principio de prudencia (que el precio no sea superior al precio de mercado al momento de la aprobación del préstamo) de acuerdo con la normativa del banco o sucursal del banco extranjero.”
La cláusula 1, artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN modifica y complementa la cláusula 11, artículo 2 de la siguiente manera: “11. Un préstamo hipotecario es un préstamo garantizado por bienes raíces a una persona para comprar una vivienda, que incluye:
a) Los préstamos con garantía inmobiliaria a particulares para la compra de viviendas deberán cumplir las siguientes condiciones: i) La fuente de los fondos para el pago de la deuda no sea la fuente de los fondos para el alquiler de viviendas generados por el préstamo; ii) La casa haya sido terminada para su entrega de acuerdo con el contrato de compraventa de casa; iii) Los bancos y las sucursales de bancos extranjeros tienen plenos derechos legales para manejar casas hipotecadas cuando los clientes no pueden pagar las deudas de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre transacciones garantizadas y la ley sobre vivienda; iv) La vivienda constituida a partir de este crédito hipotecario deberá ser valorada de manera independiente (valorada por un tercero o por un departamento independiente del departamento de aprobación de créditos del banco o sucursal del banco extranjero) con el principio de prudencia (que el valor no sea superior al precio de mercado al momento de la aprobación del crédito) de acuerdo a la normativa del banco o sucursal del banco extranjero.
b) Los préstamos para la adquisición de vivienda social y de vivienda en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno se determinan de acuerdo con las disposiciones de la ley de vivienda y cumplen las condiciones de los puntos a(i), a(iii), a(iv) de esta cláusula".
Así, los préstamos hipotecarios para vivienda incluirán: préstamos hipotecarios para vivienda para comprar casas que cumplan las condiciones prescritas, incluida la condición de finalización para su entrega, y préstamos para comprar viviendas sociales, comprar casas en el marco de programas y proyectos de apoyo del Gobierno.
El factor de riesgo aplicado a un préstamo hipotecario de vivienda variará entre el 20% y el 100% dependiendo de la relación LTV y DSC.
Para los préstamos para comprar viviendas sociales, comprar casas en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno, no es necesario cumplir la condición de que la casa esté terminada para su entrega y el coeficiente de riesgo es menor que otros préstamos hipotecarios para vivienda, solo del 20% al 50%, con el fin de implementar la política del Gobierno de incentivo a la vivienda social.
Así, el Banco Estatal explicó que la condición de casa terminada según el contrato de compraventa de vivienda sólo se aplica a los préstamos hipotecarios sobre vivienda (que están sujetos a un coeficiente de riesgo menor que otros créditos garantizados con bienes inmuebles).
En caso de que una organización o individuo tenga la necesidad de construir o comprar una futura casa e hipoteque la futura casa, se tratará de un préstamo garantizado con un inmueble según lo dispuesto en la Cláusula 10, Artículo 2 de la Circular 41 y se aplicará el coeficiente de riesgo correspondiente según lo dispuesto en la Cláusula 10, Artículo 9 de la Circular 41.
“Por lo tanto, esta disposición no restringe los derechos de las organizaciones y personas físicas a comprar viviendas futuras y no es contraria a la normativa vigente (Ley Civil, Ley de Vivienda, Ley de Negocios Inmobiliarios, Ley de Inversiones 2020, Ley de Instituciones de Crédito 2024)”, afirmó el Banco Estatal.
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