Según la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), si no se modifican el punto b, cláusula 1, el punto a, cláusula 4 y la cláusula 6 del artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado), la consecuencia puede ser que la gestión, explotación y uso de la tierra en los próximos 10 años se "bloqueen", sin lograr la máxima eficacia y eficiencia como se propone en la Resolución 18.
A partir del 31 de octubre, en el proyecto de Ley de Tierras (modificado), se estipula en el Punto b, Cláusula 1 y Cláusula 6, Artículo 128: En el caso de utilizar terrenos para implementar un proyecto de vivienda comercial, se permite un acuerdo sobre la recepción del derecho de uso de terrenos residenciales. En caso de implementar un proyecto de vivienda comercial, debe existir el derecho de uso de suelo residencial o de suelo residencial y otros suelos. Según HoREA, estas regulaciones no han institucionalizado plenamente la política de la Resolución 18, que es seguir implementando el mecanismo de autonegociación entre personas y empresas en la transferencia de derechos de uso de suelo para implementar proyectos de vivienda urbana y comercial.
El punto b, cláusula 1 y el punto 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras solo permiten acuerdos sobre la recepción del derecho de uso de suelo residencial o deben tener derecho a usar suelo residencial o suelo residencial y otros terrenos, por lo que el contenido es "más restringido" que las regulaciones actuales en el artículo 73, punto b, cláusula 1, artículo 169, cláusula 2, artículo 191 y cláusulas 1 y 2, artículo 193 de la Ley de Tierras de 2013. La Ley de Tierras de 2013 permite a las organizaciones económicas recibir la transferencia de derechos de uso del suelo para tipos de suelo de acuerdo con la planificación del uso del suelo. En caso de recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas, debe existir aprobación escrita de los organismos estatales competentes para implementar proyectos de inversión, incluidos proyectos de vivienda comercial. El punto b, cláusula 1, artículo 128 también es "más estricto" que el artículo 4 de la Ley por la que se modifican y complementan varios artículos de 9 leyes de 2022, que estipula 2 casos de tener derecho a utilizar terrenos residenciales o tener derecho a utilizar terrenos residenciales y otros terrenos que no sean residenciales para realizar proyectos de vivienda comercial.
El punto b) del inciso 1 tampoco es coherente con el inciso 6 del artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras. Porque la cláusula 6 estipula 2 casos en los que los inversores deben tener derecho a utilizar terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos para implementar proyectos de vivienda comercial. Sin embargo, el punto b, cláusula 1, artículo 128 sólo estipula un caso en el que los inversionistas pueden acordar recibir el derecho de uso de terrenos residenciales, pero no permite a los inversionistas acordar recibir el derecho de uso de terrenos residenciales y otros terrenos para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial.
Por tanto, el punto b, apartado 1 es "incompatible" con el apartado 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras. Si se aprueba el contenido del punto b, apartado 1, en los próximos 10 años, los inversores ya no podrán negociar la obtención del derecho de uso de terrenos residenciales y otros terrenos para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial. Por lo tanto, no habrá ningún caso en que algún inversionista cumpla la condición de tener derecho a utilizar terrenos residenciales y otros terrenos según lo prescrito en la Cláusula 6, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras.
Se espera que el proyecto de Ley de Tierras (enmendado), si se aprueba, cause más dificultades para las empresas.
No sólo eso, el contenido del Punto b, Cláusula 1, Artículo 128 estipula que a los inversores sólo se les permite negociar sobre la recepción del derecho de uso de terrenos residenciales, lo que conducirá a la consecuencia de que no creará condiciones para el desarrollo de proyectos de vivienda comercial, áreas urbanas a gran escala (decenas, cientos, miles de hectáreas) para construir infraestructura urbana sincrónica, con todos los servicios públicos y servicios, desarrollar áreas urbanas verdes e inteligentes, responder al cambio climático de acuerdo con la orientación de la Resolución No. 06 del Politburó, típicamente el nuevo modelo de área urbana Phu My Hung (fase 1) con un área de más de 400 hectáreas.
Con la regulación de que los inversionistas sólo pueden negociar sobre la recepción de derechos de uso de la tierra, es imposible llevar a cabo proyectos de vivienda comercial a gran escala, proyectos de vivienda mixtos y proyectos comerciales y de servicios. Porque en realidad las parcelas residenciales adosadas a casas son todas de superficies pequeñas. Pero la parcela residencial más grande no tiene más que unos pocos miles de metros cuadrados. Por lo general, en la ciudad de Ho Chi Minh, hay una villa construida en la parcela residencial más grande de un distrito suburbano con una superficie de solo 5.000 m2 . En los distritos del centro de la ciudad, la superficie de las parcelas residenciales es aún menor. Por lo general, la antigua villa en 110 - 112 Vo Van Tan (Distrito 3) tiene 3 frentes de calle, pero solo tiene un área de campus de casi 2.800 m2 .
Las disposiciones del apartado 6 del artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras muestran signos de "favorecer" a los inversores en proyectos de vivienda comercial que ya tienen derecho a utilizar terrenos residenciales y de otro tipo. Especialmente aquellas empresas que ya disponen de mucho terreno residencial y otros terrenos con grandes extensiones. Si estos negocios tienen cientos de hectáreas, tendrán la oportunidad de “dominar” el mercado inmobiliario en los próximos 5-10 años. Porque según la práctica, la Ley de Tierras se modifica cada 10 años, ya que se han promulgado las Leyes de Tierras de 1993, 2003, 2013 y en 2023 se está considerando modificar la Ley de Tierras.
Español El punto b, cláusula 1, artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras, de aprobarse, en los próximos 10 años, los inversionistas ya no podrán recibir transferencias de derechos de uso de suelo para suelo residencial y otros suelos o suelos distintos de los suelos residenciales para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial, por lo que no habrá más empresas que puedan cumplir las condiciones de tener derechos de uso de suelo para suelo residencial y otros suelos según lo prescrito en la Cláusula 6, Artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras.
"En la práctica, los proyectos de vivienda comercial con 100% de terreno residencial solo representan alrededor del 1% del número total de proyectos de vivienda comercial. El número de proyectos con terreno residencial y otros terrenos representa la mayoría, hasta aproximadamente el 95% del número total de proyectos de vivienda comercial. El número de proyectos con terrenos distintos de los residenciales, incluidos los casos con solo terrenos agrícolas o solo terrenos no agrícolas que no son terrenos residenciales, representa aproximadamente el 5% del número total de proyectos de vivienda comercial y generalmente son proyectos grandes o de muy gran escala", dijo el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, y propuso agregar regulaciones que permitan a los inversores negociar sobre la recepción del derecho de uso de terrenos distintos de los residenciales, incluidos los terrenos agrícolas o los terrenos no agrícolas que no son terrenos residenciales, similares a las regulaciones de la Ley de Tierras de 2013 para facilitar y alentar el desarrollo de proyectos de vivienda comercial y áreas urbanas de gran escala que pueden tener hasta decenas, cientos, miles de hectáreas para tener áreas funcionales completas y servicios públicos. servicio urbano completo
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