La Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) acaba de recibir algunos comentarios sobre la propuesta de desarrollar una Resolución para pilotar la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra para otras tierras (en adelante denominado el borrador).
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente planea proponer un período piloto de 5 años, a partir del 1 de enero de 2025. Se da prioridad a la implementación piloto en áreas urbanas y áreas con planificación de desarrollo urbano aprobada.
Según VCCI, permitir que las empresas reciban transferencias de otros derechos de uso de tierras y permitir que las empresas que poseen otras tierras realicen proyectos de vivienda comercial es una de las principales e importantes recomendaciones de las empresas en el proceso de redacción de la Ley de Tierras de 2024.
La nueva Ley de Tierras de 2024 se limita a estipular que las empresas solo pueden recibir transferencias de terrenos residenciales, y las empresas que ya poseen terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos pueden realizar proyectos de inversión en la construcción de viviendas comerciales.
VCCI está totalmente de acuerdo con el desarrollo de una Resolución piloto que permita a las empresas recibir transferencias de otros derechos de uso de la tierra, permitiendo a las empresas que poseen otras tierras llevar a cabo proyectos de vivienda comercial. Se trata de una normativa muy necesaria, que responde a necesidades prácticas, supera las dificultades actuales y elimina obstáculos para muchos proyectos actuales.
En cuanto a los sujetos de aplicación, el proyecto de propuesta define como sujetos de aplicación "las empresas con funciones de negocio inmobiliario de acuerdo con las disposiciones de la ley de negocio inmobiliario; los usuarios de tierras de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras".
Los "usuarios de la tierra", según lo estipula el artículo 4 de la Ley de Tierras de 2024, incluyen "las empresas con funciones comerciales inmobiliarias". Por tanto, la VCCI considera que no es necesario estipular “empresas con funciones de negocio inmobiliario” como sujetos aplicables.
Respecto a las tierras transferidas, según la VCCI, la Cláusula 2, Artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que en el caso en que el área de tierra transferida tenga "área de tierra administrada por una agencia u organización estatal pero que no pueda separarse en un proyecto independiente, el área de tierra administrada por una agencia u organización estatal se incluirá en el área total de tierra para el establecimiento del proyecto y será recuperada por el Estado para ser asignada o arrendada a inversionistas para implementar el proyecto sin tener que pasar por la forma de subasta de derechos de uso de la tierra, sin tener que licitar para seleccionar inversionistas para implementar proyectos que utilicen la tierra".
El proyecto de resolución prevé un mecanismo para recibir otras transferencias de tierras para la construcción de viviendas comerciales similar al mecanismo para recibir derechos de uso de la tierra según lo prescrito en el Punto b, Cláusula 1, Artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024. Para facilitar el proceso de implementación, VCCI propone considerar agregar un mecanismo de recuperación de tierras similar a las disposiciones de la Cláusula 2, Artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024 mencionada anteriormente.
Propuesta para considerar criterios generales
En particular, en cuanto al área de implementación, el proyecto propone que las localidades emitan criterios sobre área, capital de inversión y otros criterios adecuados a la realidad local para seleccionar proyectos en el área permitida para el pilotaje.
Considerando que esta propuesta puede generar inquietudes sobre el mecanismo de solicitud-concesión a la hora de determinar los proyectos de inversión que aplicarán el mecanismo piloto, VCCI sugiere considerar estipular criterios comunes directamente en la resolución, sobre los cuales las localidades se basarán para determinar los proyectos adecuados.
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone redactar una Resolución de la Asamblea Nacional para pilotar la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra que no sean tierras residenciales.
Según este Ministerio, después de que entre en vigor la Ley de Tierras de 2024, se espera que en el mercado inmobiliario solo haya proyectos de vivienda comercial, que son proyectos de inversión en construcción urbana y proyectos de áreas residenciales rurales formados a través de la adquisición de tierras por parte del Estado o proyectos que han convertido los propósitos de uso de la tierra a vivienda comercial debido a la existencia de terrenos residenciales y otros terrenos según lo prescrito en la Cláusula 6, Artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024.
Esto limitará el desarrollo del mercado inmobiliario, al no implementarse plenamente la política de la Resolución No. 18-NQ/TW sobre "continuar implementando el mecanismo de autonegociación entre personas y empresas en la transferencia de derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de vivienda urbana y comercial".
Además, la Ley de Tierras de 2024 sólo permite a los inversores que tienen derecho a utilizar terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos cambiar el propósito del uso del suelo para implementar proyectos de inversión en construcción de viviendas comerciales (párrafo 2, cláusula 6, artículo 127).
Esto dará lugar a que los proyectos productivos y empresariales, por ejemplo, los parques industriales y las zonas turísticas cuyo ordenamiento territorial ha sido ajustado por el Estado al suelo residencial, no puedan implementar la planificación ajustada, lo que conlleva a un desperdicio del presupuesto estatal en el trabajo de establecer y ajustar el ordenamiento territorial.
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente considera que las cuestiones antes mencionadas requieren la elaboración de una resolución de la Asamblea Nacional para permitir la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos de recepción de derechos de uso de tierras o de tener derechos de uso de tierras que no sean residenciales para permitir que las organizaciones los implementen en la práctica.
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente planea proponer un período piloto de 5 años, a partir del 1 de enero de 2025. Se da prioridad a la implementación piloto en áreas urbanas y áreas con planificación de desarrollo urbano aprobada.
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