Propuesta para que los inversores reciban derechos de uso de la tierra de acuerdo con la planificación
Recientemente, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), acaba de enviar un documento solicitando al Comité Permanente de la Asamblea Nacional, a varios comités de la Asamblea Nacional y al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que modifiquen una serie de artículos y cláusulas del Proyecto de Ley sobre Tierras (enmendado).
Proponer y crear condiciones para que los inversionistas negocien derechos de uso de la tierra (LUR) para tipos de tierra adecuados para la planificación para implementar proyectos de vivienda comercial.
Crear condiciones para que los inversionistas negocien derechos de uso del suelo para tipos de terrenos adecuados para la planificación de la implementación de proyectos de vivienda comercial.
La Asociación encontró que el punto b, cláusula 1, el punto a, cláusula 4 y la cláusula 6 del artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) tienen una serie de deficiencias y limitaciones, e incluso son incompatibles con la Resolución 18-NQ/TW del 16 de junio de 2022 del Comité Central del Partido.
Porque, el punto b, cláusula 1 y cláusula 6, del artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras (modificado) estipula: En el caso de utilizar terrenos para implementar un proyecto de vivienda comercial, se permite un acuerdo sobre la recepción del derecho de uso de terrenos residenciales; Para poder llevar a cabo un proyecto de vivienda comercial, se debe tener derecho a utilizar un terreno residencial o un terreno residencial y otro terreno. Solo en un caso se puede aceptar recibir la transferencia de derechos de uso del terreno para "terreno residencial" y en dos casos se debe tener derecho a utilizar el terreno para "terreno residencial" o "terreno residencial y otro terreno" para poder utilizar el terreno para llevar a cabo un proyecto de vivienda comercial.
Al mismo tiempo, el punto a), cláusula 4, artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras (modificado) permite el caso de un proyecto de vivienda comercial con superficie de tierra administrada por el Estado que se incluirá en la superficie total de tierra para el establecimiento del proyecto y recuperada por el Estado para ser asignada o arrendada a inversionistas sin tener que pasar por una subasta de derechos de uso de la tierra, sin tener que pujar para seleccionar a los inversionistas...
Por lo tanto, HoREA propone que es necesario modificar y complementar el punto b, cláusula 1 y la cláusula 6, artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras (modificado) en la dirección de permitir a los inversores negociar la recepción del derecho de uso de "suelo residencial" o "suelo residencial y otros terrenos" u "otros terrenos que no sean suelos residenciales" de acuerdo con la planificación del uso del suelo, urbanismo, construcción, programas de desarrollo de viviendas para implementar proyectos de vivienda comercial, proyectos mixtos de vivienda y comerciales y de servicios, para crear condiciones para que los inversores, especialmente las grandes corporaciones y empresas inmobiliarias, con capacidad para invertir en el desarrollo de proyectos de vivienda, áreas urbanas con grandes áreas de hasta decenas, decenas, cientos, miles de hectáreas, tengan infraestructura de tráfico sincrónico, infraestructura técnica, infraestructura social y muchos servicios y utilidades urbanas.
HoREA también propuso que es necesario enmendar y complementar la Cláusula 4, Artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) en la dirección de asignar al Gobierno la regulación del manejo de "áreas de tierra administradas por el Estado, las áreas de tierra administradas por el Estado" intercaladas en proyectos de vivienda comercial (similar a las disposiciones de la Cláusula 13, Artículo 1 del Decreto 148/2020/ND-CP sobre la modificación y complementación de una serie de decretos que detallan la implementación de la Ley de Tierras) para garantizar que no haya pérdida de ingresos del presupuesto estatal ni pérdida de activos públicos, que son recursos de tierra.
Según el Sr. Chau, la enmienda y complementación del Punto b, Cláusula 1, Punto a, Cláusula 4 y Cláusula 6, Artículo 128 del Proyecto de Ley sobre Tierras (enmendado) como se indica arriba tiene como objetivo "institucionalizar" completamente la Resolución 18-NQ/TW del 16 de junio de 2022 del Comité Ejecutivo Central del Partido, que declaró que las opiniones y políticas institucionales sobre la tierra deben completarse de manera sincrónica y de acuerdo con la institución para desarrollar una economía de mercado de orientación socialista.
Existen políticas adecuadas para cada tema y tipo de uso del suelo para liberar el potencial y maximizar el valor de los recursos tierra, así como para continuar implementando el mecanismo de autonegociación entre personas y empresas en la transferencia de derechos de uso del suelo para implementar proyectos de vivienda urbana y comercial.
Tapar lagunas legales para evitar perder ingresos estatales
Según el Sr. Le Hoang Chau, Presidente de HoREA: “Para los proyectos de desarrollo socioeconómico que sean consistentes con la planificación y los planes de uso de la tierra, es necesario desarrollar y perfeccionar rápidamente mecanismos y políticas para que las organizaciones, hogares e individuos con derechos de uso de la tierra participen con los inversores para implementar proyectos en forma de transferencia, arrendamiento y contribución de capital utilizando los derechos de uso de la tierra y para asegurar la herencia de regulaciones correctas, precisas y razonables de la Ley de Tierras de 2013”.
La clave para evitar la pérdida de ingresos del presupuesto estatal es "tapar" las "lagunas" en la aplicación de los métodos de valoración de tierras para determinar los precios de las mismas.
Además, la asociación también expresó su preocupación por el hecho de que si se sigue permitiendo a las organizaciones económicas y a los inversores recibir derechos de uso de la tierra mediante la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas o tierras no agrícolas que no sean tierras residenciales, incluso si se hace de acuerdo con la planificación del uso de la tierra, para implementar proyectos de vivienda comercial, esto conducirá a la pérdida de ingresos del presupuesto estatal y la pérdida de activos públicos, que son los recursos de la tierra. De hecho, ha habido varios casos de pérdida de ingresos del presupuesto estatal y pérdida de activos públicos, que son los recursos de la tierra, en años anteriores.
Sin embargo, la asociación encontró que la principal razón de la pérdida de ingresos del presupuesto estatal y la pérdida de activos públicos, que son los recursos de la tierra en los últimos años, no es porque la Ley de Tierras de 2013 permita a las organizaciones económicas y a los inversores recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra, incluyendo "tierra residencial", o "tierra residencial y otras tierras", u "otras tierras que no son tierras residenciales", sino debido a las deficiencias y limitaciones de la aplicación de métodos de valoración de tierras para valorar y tasar los precios de la tierra; De esta manera se determinan precios específicos de la tierra para calcular las tarifas por uso de la tierra y las rentas de la tierra para proyectos comerciales y de vivienda urbana.
Por lo tanto, HoREA cree que la cuestión clave que debe resolverse es "cerrar" las "lagunas" en la "aplicación de métodos de valoración de tierras" para "valorar tierras", "tasar los precios de las tierras" para "determinar precios específicos de las tierras" para calcular "tasas de uso de la tierra, rentas de la tierra" para proyectos comerciales y de vivienda urbana.
Por otra parte, el Gobierno se centra actualmente en la redacción de un Decreto que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto 44/2014/ND-CP sobre valoración de tierras para ejercer los "derechos" del Estado en la valoración de tierras, decidiendo sobre las tasas por el uso de la tierra y las rentas de la tierra, "no corriendo tras los precios del mercado", para llevar a cabo la función del "Estado regulador de la economía"; incluido el mercado inmobiliario para el desarrollo socioeconómico en beneficio de los intereses nacionales y públicos.
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