Los precios iniciales son demasiado bajos, lo que crea oportunidades de “lucrarse” en las subastas de tierras.

Según un informe de Batdongsan.com.vn, el mercado inmobiliario en los primeros 6 meses de 2024 registró un auge cuando los bienes raíces ocuparon el primer lugar en términos de rendimiento de la inversión, superando tanto al oro como a las acciones.

El efecto del mercado registró la tendencia continua de traslado hacia zonas suburbanas, en las que los terrenos se convirtieron gradualmente en un segmento atractivo para los compradores.

Se espera que la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, que se aplicaron anticipadamente desde el 1 de agosto, ayuden a que el mercado inmobiliario florezca con ajustes positivos.

Sin embargo, en la realidad, en los primeros días de aplicación de la nueva Ley, el mercado inmobiliario se puso inmediatamente al rojo vivo cuando se produjo un aumento repentino de los precios en algunas subastas de terrenos suburbanos.

Desde un precio inicial de sólo unos pocos millones de VND/m2, los terrenos en las afueras de Hanoi se subastan por hasta cientos de millones de VND/m2, aunque muchas personas los consideran poco excepcionales en términos de infraestructura, tráfico y potencial de ganancias lentas.

¿El precio de salida es la fuente?

Al compartir sobre este tema, el abogado Dang Van Cuong - Oficina Legal Chinh Phap, Colegio de Abogados de Hanoi, dijo que debido al cambio continuo en los precios del oro, el mercado de valores lento, las actividades comerciales afectadas por la cadena de suministro y las fluctuaciones en el mercado mundial, los bienes raíces siguen siendo la opción prioritaria de los inversores como refugio seguro para el flujo de caja.

Según el Sr. Cuong, las leyes relacionadas con bienes raíces que entraron en vigor parcialmente a partir del 1 de agosto de 2024 estipulan que las personas y las empresas no pueden comprar terrenos, dividir parcelas o vender terrenos; Sólo el Estado está autorizado a dividir parcelas y organizar subastas.

Esto crea una escasez de oferta, lo que afecta la psicología de los clientes e inversores, que se concentrarán fuertemente en subastas de tierras como la reciente.

Además, el abogado dijo que la razón por la cual los precios de los terrenos están subiendo es porque el principio de la subasta es que quien pague el precio más alto ganará la licitación.

Mientras tanto, la subasta de los terrenos antes mencionados atrajo la atención de miles de personas que se registraron y participaron directamente en la subasta. "Esto demuestra que hay mucha gente interesada, por lo que es muy posible que el precio suba", analizó el Sr. Cuong.

Además, el abogado Dang Van Cuong también planteó un posible caso que "hasta ahora las autoridades no han concluido" es la situación de inflación del precio de la tierra con el motivo de manipulación del mercado inmobiliario por parte de algunos individuos u organizaciones.

Abogado Dang Van Cuong - Oficina Legal Chinh Phap, Colegio de Abogados de Hanoi.

El abogado Dang Van Cuong dijo que parte de la culpa de la situación descrita provino de determinar un precio inicial demasiado bajo para la subasta.

Anteriormente, el precio inicial de la subasta se basaba en el precio dado por el Consejo Asesor. Sin embargo, de acuerdo con el Decreto No. 12 emitido en febrero de 2024, el precio de salida será determinado por la localidad con base en la lista de precios de terrenos multiplicada por el coeficiente.

"Actualmente, es el período de transición para la implementación de los nuevos documentos de la Ley de Tierras de 2023, que solo han entrado en vigor parcialmente, la mayoría de los cuales no entrarán en vigor completamente hasta el 1 de enero de 2025.

El problema es que el reglamento que suprime el marco de precios del suelo aún no ha entrado en vigor, por lo que el reglamento sobre la antigua tabla de precios del suelo se aplicará hasta finales de este año. "Por lo tanto, la fórmula de cálculo todavía se basa en la antigua lista de precios de la tierra multiplicada por el coeficiente K para obtener el precio inicial, lo que hace que este precio sea bajo", dijo el abogado Cuong.

Los abogados dicen que los precios repentinamente altos de las subastas de tierras se deben en parte al hecho de que el precio inicial de la subasta se fijó demasiado bajo. (Foto: Huu Thang)

Sin embargo, el Sr. Cuong también enfatizó que la disposición del Decreto del Gobierno no era incorrecta, pero en este momento de intersección, los documentos aún no habían entrado en vigencia de manera uniforme, lo que llevó a la historia de que la nueva lista de precios de la tierra no se había establecido, lo que condujo a la situación antes mencionada.

Desde el bajo precio inicial, los inversores solo necesitarán depositar una cantidad muy pequeña de dinero, lo que sigue provocando el riesgo de aprovechar este punto para que algunas organizaciones participantes en la subasta hagan subir el precio deseado, se aprovechen personalmente y luego puedan cancelar el depósito.

Mientras tanto, hay otra historia que dice que la Ley de Subastas de Propiedades no entrará en vigor hasta principios de 2025, manejando así severamente los casos de incumplimiento de depósito al prohibir la participación en subastas de 6 meses a 5 años.

En la actualidad, las regulaciones sobre el manejo de los participantes en subastas que abandonan sus depósitos son todavía demasiado administrativas, carecen de disuasión y de un manejo exhaustivo, por lo que muchas personas u organizaciones han aprovechado esta laguna para perturbar el mercado.

No se deben recaudar todos los ingresos presupuestarios mediante subastas de tierras

Al expresar su opinión sobre las subastas nocturnas de tierras, el abogado Vu Ngoc Bang, subdirector del bufete Galaxy Law Firm, del Colegio de Abogados de Hanoi, dijo que aunque no es pública, la subasta sin limitar el número de rondas durante la noche para finalizar el precio final puede haber sido un precedente, no la primera vez.

La ventaja de esta forma de subasta es que aportará al presupuesto una cantidad grande y casi "repentina" de ingresos porque el precio aumenta drásticamente en cada ronda y el precio final permite al Estado obtener cientos de miles de millones de dongs a través de cada subasta.

Abogado Vu Ngoc Bang - Director adjunto del bufete Galaxy, Colegio de Abogados de Hanoi.

En el lado positivo, esto ayudará a complementar el presupuesto a través de subastas que garanticen que se cumplan todas las regulaciones legales.

Sin embargo, por el contrario, el abogado Vu Ngoc Bang dijo que "las consecuencias de la venta de tierras a un precio demasiado alto son más terribles que los beneficios económicos que trae consigo".

Al mismo tiempo, el abogado también afirmó que las organizaciones de subastas de tierras en las recientes subastas calientes cumplieron completamente con las disposiciones de la ley, pero si los participantes de la subasta tenían un espíritu de respeto por la ley o no es otra historia, y debemos esperar la conclusión de la agencia de investigación.

Si los participantes de la subasta se enfrentan a una situación de "equipo azul, equipo rojo" para obtener beneficios personales, participar en ella con el fin de manipular el mercado tendrá consecuencias a largo plazo, provocando que los precios de los terrenos en esa zona se disparen hasta convertirse en una burbuja inmobiliaria. Resolver este problema será mucho más difícil que obtener los beneficios del presupuesto a corto plazo, analizó el Sr. Bang.

Compartiendo la misma opinión, el abogado Dang Van Cuong compartió que el Estado no necesita recolectar todas las tierras en subastas de tierras.

"Porque si el precio es alto, el Estado obtendrá un beneficio inmediato de una cantidad ligeramente superior, pero entonces el terreno quedará abandonado y los especuladores inflarán el precio, por lo que no se pondrá en uso ni se explotará, a pesar de ser un recurso valioso, las consecuencias serán mucho más graves", dijo el abogado.

Las subastas de tierras deberían suspenderse temporalmente y los precios de la tierra deberían acercarse a los precios del mercado.

En consecuencia, para evitar que vuelvan a ocurrir casos similares de fiebre de tierras, el abogado Dang Van Cuong dijo que suspender temporalmente las subastas de tierras para realizar inspecciones es completamente razonable.

Especialmente en el contexto de que las Leyes están entrelazadas pero aún no sincronizadas, "completamente cambiadas" por lo que aún hay muchas lagunas que individuos u organizaciones con malas intenciones pueden aprovechar para obtener ganancias.

Además, el Sr. Cuong también propuso un plan para revisar rápidamente el método de cálculo de los precios iniciales en las subastas, acelerando el proceso de completar las listas de precios de tierras cercanas a los precios del mercado.

Los abogados sugieren que las subastas de tierras deberían suspenderse temporalmente y que los precios de las tierras deberían acercarse a los precios del mercado (Foto: Huu Thang).

Para los inversionistas, el abogado también sugirió que deben determinar claramente el momento de poner dinero, el momento de sacarlo y determinar cómo aumentará o disminuirá el mercado en esa zona.

Evite la situación en la que se apresure a invertir según la psicología del mercado y luego termine sin poder "escapar" a tiempo, será como tener una deuda, la posibilidad de pérdida es muy alta.

Además, el experto dijo que los inversores también deben tener cuidado con las áreas donde los precios de los bienes raíces se disparan pero no hay nuevas infraestructuras o políticas o fluctuaciones demográficas alrededor.

Para aquellos que quieran comprar bienes raíces, el Sr. Cuong aconseja elegir el momento y la ubicación adecuados para elegir el producto inmobiliario adecuado para una liquidación a largo plazo.

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm