Según un informe de Batdongsan.com.vn, el mercado inmobiliario en los primeros 6 meses de 2024 registró un auge cuando los bienes raíces ocuparon el primer lugar en términos de rendimiento de la inversión, superando tanto al oro como a las acciones.
El efecto del mercado registró la tendencia continua de mudarse a zonas suburbanas, en las que los terrenos se convirtieron gradualmente en un segmento atractivo para los compradores.
Se espera que la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, que se aplicaron anticipadamente a partir del 1 de agosto, ayuden a que el mercado inmobiliario florezca con ajustes positivos.
Sin embargo, en realidad, en los primeros días de aplicación de la nueva Ley, el mercado inmobiliario inmediatamente se puso al rojo vivo cuando se produjo un aumento repentino de precios en algunas subastas de terrenos suburbanos.
Desde un precio inicial de sólo unos pocos millones de VND/m2, los terrenos en las afueras de Hanoi se subastan por hasta cientos de millones de VND/m2, aunque mucha gente considera que no son excepcionales en términos de infraestructura, tráfico y potencial de ganancias lento.
¿El precio inicial es la fuente?
Al compartir sobre este tema, el abogado Dang Van Cuong - Oficina de Abogados Chinh Phap, Colegio de Abogados de Hanoi, dijo que debido al cambio continuo en los precios del oro, el mercado de valores lento, las actividades comerciales afectadas por la cadena de suministro y las fluctuaciones en el mercado mundial, los bienes raíces siguen siendo la opción prioritaria de los inversores como refugio seguro para el flujo de caja.
Según Cuong, las leyes relacionadas con los bienes raíces que entraron en vigor parcialmente a partir del 1 de agosto de 2024 estipulan que los individuos y las empresas no pueden comprar terrenos, dividir parcelas o vender terrenos; solo el Estado puede dividir parcelas y organizar subastas.
Esto crea una escasez de oferta, lo que afecta la psicología de los clientes e inversores, que se concentrarán fuertemente en subastas de terrenos como la reciente.
Además, el abogado dijo que la razón por la cual los precios de los terrenos suben es porque el principio de la subasta es que quien pague el precio más alto ganará la oferta.
Mientras tanto, la subasta de los terrenos antes mencionados atrajo la atención de miles de personas que se registraron y participaron directamente en la subasta. "Esto demuestra que hay mucha gente interesada, por lo que es totalmente posible que el precio suba", analizó Cuong.
Además, el abogado Dang Van Cuong también planteó un posible caso que "hasta el momento las autoridades no han concluido" es la situación de inflación del precio del terreno con el motivo de manipulación del mercado inmobiliario por parte de algunos individuos u organizaciones.
Abogado Dang Van Cuong - Bufete de abogados Chinh Phap, Colegio de Abogados de Hanoi.
El abogado Dang Van Cuong dijo que parte de la culpa de la situación descrita anteriormente provino de determinar un precio inicial demasiado bajo para la subasta.
Anteriormente, el precio inicial de la subasta se basaría en el precio dado por el Consejo Asesor. Sin embargo, según el Decreto No. 12 emitido en febrero de 2024, el precio de partida será determinado por la localidad con base en la lista de precios de la tierra multiplicada por el coeficiente.
"Actualmente, es el período de transición para la implementación de los nuevos documentos de la Ley de Tierras de 2023, que han entrado en vigor solo parcialmente, la mayoría de los cuales no entrarán en vigor en su totalidad hasta el 1 de enero de 2025.
El problema es que el reglamento que suprime el marco de precios de la tierra aún no ha entrado en vigor, por lo que el reglamento sobre la antigua tabla de precios de la tierra se aplicará hasta finales de este año. "Por lo tanto, la fórmula de cálculo todavía se basa en la antigua lista de precios de la tierra multiplicada por el coeficiente K para obtener el precio inicial, lo que hace que este precio sea bajo", dijo el abogado Cuong.
Los abogados afirman que los altos precios repentinos de las subastas de tierras se deben en parte al hecho de que el precio inicial de la subasta se estableció demasiado bajo. (Foto: Huu Thang)
Sin embargo, el Sr. Cuong también enfatizó que la disposición del Decreto del Gobierno no era incorrecta, pero en este momento de intersección, los documentos aún no habían entrado en vigencia de manera uniforme, lo que llevó a la historia de que la nueva lista de precios de la tierra no se había establecido, lo que llevó a la situación antes mencionada.
Desde el bajo precio inicial, los inversores solo necesitarán depositar una cantidad muy pequeña de dinero, lo que sigue provocando riesgos de aprovechar este punto para algunas organizaciones participantes en la subasta para hacer subir el precio deseado, sacar ventaja personal y luego pueden cancelar el depósito.
Mientras tanto, hay otra historia de que la Ley de Subastas de Propiedades no entrará en vigor hasta principios de 2025, manejando así severamente los casos de incumplimiento de depósito al prohibir la participación en subastas de 6 meses a 5 años.
En la actualidad, las regulaciones sobre el manejo de los participantes en subastas que abandonan sus depósitos aún son demasiado administrativas, carecen de disuasión y de un manejo exhaustivo, por lo que muchas personas u organizaciones han aprovechado esta laguna para perturbar el mercado.
No se debe recaudar todos los ingresos presupuestarios mediante subastas de tierras
Al expresar su opinión sobre las subastas de tierras durante la noche, el abogado Vu Ngoc Bang, subdirector del bufete de abogados Galaxy, del Colegio de Abogados de Hanoi, dijo que aunque no es pública, la subasta sin limitar el número de rondas durante la noche para finalizar el precio final puede haber sido un precedente, no la primera vez.
La ventaja de esta forma de subasta es que aportará al presupuesto una cantidad grande y casi "repentina" de ingresos porque el precio aumenta drásticamente en cada ronda y el precio final permite al Estado obtener cientos de miles de millones de dongs a través de cada subasta.
Abogado Vu Ngoc Bang - Director adjunto del bufete de abogados Galaxy, Colegio de Abogados de Hanoi.
En el lado positivo, esto ayudará a complementar el presupuesto a través de subastas que garanticen que se cumplan todas las regulaciones legales.
Sin embargo, por el contrario, el abogado Vu Ngoc Bang afirmó que "las consecuencias de la venta de tierras a un precio demasiado alto son más terribles que los beneficios económicos que trae consigo".
Al mismo tiempo, el abogado también afirmó que las organizaciones de subastas de tierras en las recientes subastas calientes cumplieron completamente con las disposiciones de la ley, pero si los participantes de la subasta tenían un espíritu de respeto por la ley o no es otra historia, y debemos esperar la conclusión de la agencia de investigación.
"Si los participantes en la subasta tienen una situación de 'equipo azul, equipo rojo' para obtener beneficios personales, participar en la subasta con el propósito de manipular el mercado causará consecuencias a largo plazo, haciendo que los precios de los terrenos en esa zona suban hasta convertirse en una 'burbuja' inmobiliaria. Resolver este problema será mucho más difícil que los beneficios del presupuesto recaudado a corto plazo", analizó Bang.
Compartiendo la misma opinión, el abogado Dang Van Cuong compartió que el Estado no necesita recolectar todas las tierras en subastas de tierras.
"Porque si el precio es alto, el Estado obtendrá un beneficio inmediato de una cantidad de dinero un poco mayor, pero luego la tierra quedará abandonada y los especuladores inflarán el precio, por lo que la tierra no se pondrá en uso ni se explotará, aun siendo un recurso valioso, las consecuencias serán mucho más graves", dijo el abogado.
Las subastas de tierras deberían suspenderse temporalmente y los precios de la tierra deberían acercarse a los precios del mercado.
En consecuencia, para evitar que vuelvan a ocurrir casos similares de fiebre inmobiliaria, el abogado Dang Van Cuong dijo que suspender temporalmente las subastas de tierras para realizar inspecciones es completamente razonable.
Especialmente en el contexto de que las Leyes están entrelazadas pero aún no sincronizadas, "completamente cambiadas" por lo que aún hay muchos vacíos legales que individuos u organizaciones con malas intenciones pueden aprovechar para obtener ganancias.
Además, el Sr. Cuong también propuso un plan para revisar rápidamente el método de cálculo de los precios iniciales en las subastas, acelerando el proceso de completar las listas de precios de tierras cercanas a los precios del mercado.
Los abogados sugieren que las subastas de tierras deberían suspenderse temporalmente y que los precios de la tierra deberían acercarse a los precios del mercado (Foto: Huu Thang).
Para los inversionistas, el abogado también sugirió que deben determinar claramente el momento de poner dinero, el momento de sacarlo y determinar cómo aumentará o disminuirá el mercado en esa zona.
Evite la situación en la que se apresure a invertir según la psicología del mercado y luego termine no pudiendo "escapar" a tiempo, será como tener una deuda, la posibilidad de pérdida es muy alta.
Además, el experto dijo que los inversores también deben tener cuidado con las zonas donde los precios inmobiliarios se disparan pero no hay nuevas infraestructuras ni políticas ni fluctuaciones demográficas alrededor.
Para aquellos que quieran comprar bienes raíces, el Sr. Cuong aconseja elegir el momento y la ubicación adecuados para elegir el producto inmobiliario adecuado para una liquidación a largo plazo.
Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm
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