En la mañana del 13 de noviembre, la Asamblea Nacional discutió en grupos el proyecto de Resolución sobre el pilotaje de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos de recepción de derechos de uso de la tierra o de tenencia de derechos de uso de la tierra.
El Grupo 15 incluye delegaciones de la Asamblea Nacional de las provincias de Quang Tri, Yen Bai, Binh Phuoc y Binh Thuan. El jefe adjunto de la delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, presidió la sesión de debate.
Desenredar los obstáculos en el acceso a la tierra
Luego de escuchar a los diputados de la Asamblea Nacional discutir y aportar opiniones para completar el proyecto de Resolución sobre la pilotaje de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos de recepción de derechos de uso de la tierra o de tener derechos de uso de la tierra. El Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Do Duc Duy, habló para explicar y aclarar algunas cuestiones de interés para los delegados.
El Ministro Do Duc Duy enfatizó que la emisión de este proyecto de Resolución piloto es muy necesaria. La esencia del proyecto de Resolución es que complementemos un método de acceso a la tierra para la implementación de proyectos de vivienda comercial. Anteriormente, de acuerdo a las disposiciones de la Ley de Tierras de 2003 y la Ley de Vivienda de 2005, para la implementación de proyectos de vivienda comercial, existían dos mecanismos para transferir los derechos de uso de la tierra: el mecanismo de transferencia obligatoria y el mecanismo de transferencia voluntaria.
En concreto, el mecanismo de transferencia obligatoria consiste en que el Estado recupere tierras para entregarlas a los inversores a través de subastas de derechos de uso de tierras o licitaciones para seleccionar inversores que implementen proyectos de inversión utilizando la tierra. El mecanismo de conversión voluntaria es que el inversionista negocia con la persona que tiene el derecho de uso del terreno para tener un fondo de tierra para implementar el proyecto de vivienda comercial, o el inversionista que tiene el derecho de uso del terreno solicita al organismo estatal competente que le permita el cambio de propósito de uso del terreno para implementar el proyecto de vivienda comercial. Así, existen dos mecanismos de desplazamiento a través de cuatro formas de acceso a la tierra.
Posteriormente, la Ley de Vivienda de 2010 y la Ley de Tierras de 2013 continuaron permitiendo las cuatro formas de acceso a la tierra para implementar proyectos de vivienda comercial, como en la Ley de Tierras de 2003 y la Ley de Vivienda de 2005. Sin embargo, cuando la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Vivienda de 2014, restringió la forma de recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra o cambiar los propósitos del uso de la tierra. En particular, la Ley de Vivienda de 2014 estipula que en caso de recibir una transferencia, solo se podrán transferir terrenos de uso residencial; En caso de tener derecho de uso de suelo y solicitar al Estado el cambio del destino del mismo, dicha área deberá incluir una parte de superficie de suelo residencial.
“Esto limita los casos de acceso a la tierra en la forma de recepción de transferencia de derechos de uso de la tierra, así como tener derechos de uso de la tierra en comparación con la Ley de Tierras de 2003 y la Ley de Vivienda de 2005”, enfatizó el Ministro, y dijo que la Ley de Tierras de 2013 no regula ni controla los casos en que el Estado recupera tierras para entregarlas a los inversionistas mediante la forma de licitación para seleccionar inversionistas y subasta de derechos de uso de la tierra. Es decir, la escala del proyecto puede ser grande o pequeña, aunque no se aborda en la dirección de inversionistas que reciben derechos de uso de la tierra o inversionistas que tienen derechos de uso de la tierra en comparación con la etapa anterior, pero el Estado puede recuperar tierras e implementar proyectos sin restricciones de escala de área.
Sin embargo, según el Ministro Do Duc Duy, en la Ley de Tierras de 2024, los artículos 79 y 127 estipulan que el Estado sólo recuperará tierras para proyectos de desarrollo urbano con infraestructura técnica sincrónica, infraestructura social y vivienda. Así, según la legislación urbanística vigente, la escala suele ser de 20 hectáreas o más, y en los casos en que la superficie sea menor y no se aseguren elementos urbanísticos sincrónicos, el Estado no recuperará terrenos. De esta manera, no se implementará el método de que el Estado recupere tierras para entregárselas a los inversionistas. Al mismo tiempo, las regulaciones sobre los casos en que el Estado permite a los inversionistas recibir derechos de uso de la tierra o a los inversionistas que actualmente poseen derechos de uso de la tierra también están controladas y limitadas, como la Ley de Vivienda de 2014. Es decir, solo aplica a los casos en que si se reciben derechos de uso de suelo, el 100% del área que recibe los derechos debe ser suelo residencial o si actualmente se poseen derechos de uso de suelo, debe haber una parte de suelo residencial.
Esto genera proyectos en zonas urbanas, y si el terreno no es residencial, no hay acceso, ya que no se da en el caso de la recuperación de tierras por parte del Estado ni en el caso de que el Estado otorgue el derecho de uso, o tenga el derecho de uso, pero cambie el uso del suelo. Esto genera dificultades para las localidades con pocos proyectos a gran escala. Por lo tanto, esta Resolución piloto, presentada a la Asamblea Nacional para su promulgación, busca eliminar estas dificultades y resolver el obstáculo en el acceso al suelo para implementar proyectos de vivienda comercial, declaró el Ministro.
El nombre y la duración del piloto son adecuados.
Otro contenido es sobre el nombre, dijo el delegado Hoang Sy Dong, debemos aceptar las opiniones de algunos diputados de la Asamblea Nacional en el Informe de Inspección del Comité Económico, que está "pilotando la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de la recepción de la transferencia de derechos de uso de la tierra o teniendo derechos de uso de la tierra pero esa tierra no es residencial". El Ministro Do Duc Duy dijo que el nombre original cuando el Gobierno lo registró en la Asamblea Nacional era correcto. Sin embargo, durante el proceso de redacción de la Resolución se constató que dicha disposición no cubriría todos los casos. Porque hay situaciones en las que los inversores reciben la transferencia de derechos de uso de la tierra, y la tierra transferida incluye tanto tierra residencial como tierra no residencial. Si incluimos inmediatamente en el nombre de la Resolución que sólo casos distintos a los de suelo residencial pueden recibir transferencia de derechos, será problemático.
Según el Ministro, también hay opiniones de que el nombre tal como está redactado podría superponerse con la Ley de Tierras. Porque la Ley de Tierras también estipula los casos en los que se permite la transferencia de derechos. Sin embargo, en el proyecto de Resolución, el Gobierno ha diseñado una cláusula adicional 5, Artículo 1 para excluir los proyectos que han sido permitidos por la ley de tierras, específicamente la Ley de Tierras de 2024, para recibir transferencia de derechos de uso de la tierra o que actualmente tienen derechos de uso de la tierra. Si algún caso ha sido regulado por la legislación territorial, queda excluido del ámbito de regulación de esta Resolución. De esta forma, el nombre sigue siendo amplio y garantiza que no haya superposiciones con la Ley de Tierras de 2024 que ha permitido su implementación.
Respecto a los criterios para la implementación del proyecto piloto, el Ministro Do Duc Duy dijo que el proyecto de Resolución estipula que no más del 30% del área de tierra residencial adicional durante el período de planificación en comparación con el área de tierra residencial existente. La razón de esta regulación es porque la Resolución 18 del Comité Central estipula: la asignación y el arrendamiento de tierras se realizan principalmente a través de subastas de derechos de uso de tierras y licitaciones para proyectos que utilizan tierras. Así, la Resolución Central estipula que existen principalmente dos modalidades de subasta o licitación. Por tanto, la tercera forma es recibir la transferencia de derechos o la cuarta forma es cambiar el propósito del uso del suelo con un suelo que tiene derecho de uso. Si lo hacemos, no es lo principal. Por ello, el Gobierno propone un máximo del 30%. De esta forma, el 70% restante se ejecutará mediante licitación o subasta de acuerdo al espíritu de la Resolución 18.
Algunos delegados sugirieron que se debería ampliar a las zonas rurales y no limitarse sólo a las zonas urbanas. El Ministro Do Duc Duy dijo que actualmente, de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 27, Artículo 79 de la Ley de Tierras, el Estado puede recuperar tierras para proyectos con una escala urbana sincrónica y puede recuperar tierras para proyectos que desarrollen áreas residenciales rurales. Así, en las zonas residenciales rurales, existe un método para que el Estado recupere tierras y las localidades todavía lo llevan a cabo con normalidad. Por lo tanto, no es necesario añadir otra forma de acuerdo en las zonas rurales. Asegurar que no haya duplicación con casos que se puedan implementar bajo la Ley de Tierras de 2024.
En cuanto a la opinión del delegado, los criterios establecieron que para los diferentes tipos de tierras, todos se implementan, entonces, ¿qué tipo de mecanismo y sanciones se deben diseñar o establecer para garantizar la seguridad alimentaria, mantener la estabilidad de 3,5 millones de hectáreas de arrozales y asegurar una cobertura forestal nacional promedio del 42%. El Ministro dijo que esta cuestión se ha implementado y controlado estrictamente desde la etapa de planificación del uso del suelo, luego la planificación urbana y la planificación de la construcción. Al planificar, tuvimos que determinar cuánta tierra agrícola se convirtió a fines no agrícolas, cuánta tierra residencial se implementó durante el período de planificación para aún garantizar el mantenimiento estable del área de cultivo de arroz de 3,5 millones de hectáreas y el mantenimiento estable de la cobertura forestal del 42%. Este paso es el paso donde realizamos la planificación, qué área está planificada para el desarrollo de viviendas comerciales, qué área será implementada por el Estado para recuperar tierras y qué área será implementada por el inversionista que recibe la transferencia de los derechos de uso de la tierra. Pero sólo dentro del área de planificación aprobada.
En otro contenido, los diputados de la Asamblea Nacional también mencionaron que el período de implementación del piloto es de 5 años, pero también debe haber regulaciones sobre sanciones en caso de que los inversionistas tengan dificultades para recibir la transferencia de derechos o se prolongue el tiempo para recibir la transferencia de derechos. El Ministro Do Duc Duy explicó que la actual Ley de Tierras de 2024 tiene regulaciones muy específicas sobre el manejo de casos en los que los inversores reciben transferencias de derechos de uso de la tierra y cómo extender el período de extensión. En los casos en que el plazo de prórroga expire sin una negociación exitosa para toda el área, también existe un mecanismo de gestión. Por tanto, el proyecto de Resolución se refiere a la implementación del acuerdo para recibir derechos de uso de tierras como si se estuviera implementando de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, lo que incluye el manejo de todos los casos prolongados. Muchos casos no se implementaron con éxito, por lo que no hay más regulaciones en esta Resolución.
Respecto a los procedimientos, el Ministro dijo que si bien la Ley de Tierras estipula procedimientos para aceptar recibir derechos de uso de tierras para implementar proyectos de inversión en general, incluidos los proyectos de vivienda, algunos diputados de la Asamblea Nacional dijeron que debe haber regulaciones específicas y detalladas para el tipo de proyecto que implementa el acceso a la tierra por este método. El Gobierno ha aceptado y en el proyecto de Resolución hay una disposición que la Asamblea Nacional encarga al Gobierno especificar en detalle los procedimientos para los proyectos que implementan el mecanismo piloto, así como los proyectos que implementan el mecanismo piloto que están relacionados con tierras de origen de defensa y seguridad nacional.
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Fuente: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
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