Los precios de los apartamentos han aumentado considerablemente en los últimos tiempos.
En un informe sobre el mercado inmobiliario en 2024, el Ministerio de Construcción dijo que en las grandes ciudades los precios de los apartamentos aumentarán mucho más que en 2023.
Se establece un nuevo nivel de precios para todos los segmentos. En concreto, el segmento de bajo coste, cuyo precio antes era inferior a 30 millones de VND/m2, ha aumentado ahora a 45 millones de VND/m2. El segmento de gama media anteriormente tenía un precio de venta de 30-45 millones de VND/m2, ahora ha aumentado a 45-70 millones de VND/m2. El segmento de alta gama antes costaba entre 50 y 70 millones de VND/m2, ahora ha aumentado a 70-100 millones de VND/m2. El segmento de súper lujo ha aparecido en el mercado en varios proyectos con precios superiores a 200 millones de VND/m2.
El Ministerio de Construcción dijo que en 2024 los precios de los apartamentos en algunas ciudades importantes seguirán aumentando. En Hanoi, los precios de los apartamentos aumentaron entre un 40 y un 50% en comparación con los precios de 2023, y algunos proyectos aumentaron a niveles más altos.
Según una encuesta realizada por los periodistas de Dan Tri, en el mercado de Hanoi, apartamentos como Ecolife Tay Ho tienen un precio de venta de alrededor de 72 millones de VND/m2; El precio de Sunshine Garden es de aproximadamente 54 millones de VND/m2; El precio de venta de Chelsea Park - Cau Giay es de aproximadamente 62 millones de VND/m2; El precio de venta del complejo Trang An es de aproximadamente 70 millones de VND/m2; El precio de venta de Legend Tower es de aproximadamente 72 millones de VND/m2. Los precios anteriores han aumentado significativamente en comparación con principios de 2024.
Un edificio de apartamentos en Hanoi (Foto: Tran Khang).
El experto en bienes raíces Nguyen Quoc Anh dijo que hay muchas razones que llevan al aumento febril de los precios del segmento de apartamentos en los últimos tiempos.
En primer lugar, el mercado inmobiliario es cíclico. En concreto, los precios de los apartamentos aumentaron debido a la propia naturaleza del mercado al encontrarse en fase de recuperación. Anteriormente, a mediados de 2024, esta unidad pronosticó la recuperación de cada tipo de inmueble, en la que el primer tipo en recuperarse serán los productos residenciales.
Después de atravesar un período difícil, el sentimiento de los inversores en el mercado inmobiliario es muy débil. Lo más temible a la hora de invertir no es la bajada del precio del inmueble sino el miedo a que el producto sea ilíquido. Por lo tanto, los inversores ahora buscan tipos de propiedades que tengan cierto estatus legal, flujo de caja y que al menos puedan alquilarse como apartamentos.
La segunda razón es que la oferta no ha satisfecho la demanda del mercado, mientras que la demanda es muy grande. Por ejemplo, en Hanoi se necesitan entre 100.000 y 170.000 apartamentos nuevos cada año, mientras que la oferta en 2024 solo alcanzará unas 30.000 unidades, y en 2023 unas 10.000 unidades.
Además, los productos inmobiliarios están cada vez más concentrados en segmentos de precios altos. La prueba es que a principios de 2020, el segmento de gama alta y superior (precio superior a 55 millones de VND/m2) solo representaba alrededor del 6% de la oferta total. Para el tercer trimestre de 2024, estos productos representarán alrededor del 60%.
Según él, en el contexto de baja oferta en el mercado, después de eliminar los problemas legales y lanzar los productos, los inversores se centran principalmente en el segmento medio y superior (precios superiores a 35 millones de VND/m2). "Se necesita mucho tiempo para lanzar un proyecto, mientras que los precios del suelo siguen aumentando cada día, por lo que es lógico que los inversores decidan lanzar apartamentos a precios medios y superiores", explica Quoc Anh.
La tercera razón es la psicología del mercado. En concreto, cuando los precios de los apartamentos no han aumentado mucho, la gente tiende a esperar a que bajen los precios. Pero cuando vieron que el precio aumentó entre un 10 y un 20%, todos corrieron a comprar porque tenían miedo de que el precio siguiera aumentando. Esto supuso un golpe psicológico que hizo que el mercado se disparara nuevamente.
"De hecho, el mercado ha estado muy activo durante el último año. Por lo tanto, la razón también se debe a que la gente está bastante impaciente después de esperar a que bajen los precios de los apartamentos", concluyó Quoc Anh.
La Sra. Nguyen Thi Hong Van, otra experta en bienes raíces, dijo que los precios de los bienes raíces en Hanoi todavía crecen mecánicamente debido a factores naturales como la demanda, la mejora de los ingresos, el crecimiento de la población y la velocidad de la urbanización. Sin embargo, es poco probable que se produzca un aumento repentino en el futuro próximo.
Según ella, la razón del alto precio anterior de los bienes raíces en Hanoi se debía principalmente a actividades especulativas de compra y reventa. Este grupo debe ahora pensar con más cuidado al participar en el mercado, cuando el aumento de los precios de los inmuebles debe ser mayor que el coste del capital, el coste de utilizar apalancamiento financiero así como el coste del impuesto sobre la renta de la transferencia de inmuebles calculado sobre la nueva lista de precios de los terrenos más cercana al mercado.
¿Los precios de los apartamentos seguirán aumentando este año?
El Sr. Vu Cuong Quyet, director ejecutivo de Dat Xanh North, afirmó que el segmento de apartamentos en Hanoi en 2024 tendrá fluctuaciones de precios muy fuertes. Hay apartamentos cuyo precio ha aumentado entre un 40-50%, incluso un 60% respecto a 2023. En comparación con los precios de 2023, los precios de los apartamentos han aumentado significativamente. En segundo lugar, los nuevos proyectos también tienen nuevos niveles de precios establecidos por los inversores. Los nuevos proyectos cuestan todos entre 70 y 90 millones de VND/m2, e incluso entre 110 y 120 millones de VND/m2.
Los expertos dicen que este año la oferta de apartamentos de bajo coste mejorará (Ilustración: Tran Khang).
"Creo que los precios actuales de los apartamentos han alcanzado un umbral y es difícil que sigan subiendo, porque si siguen subiendo, superarán el poder adquisitivo de la gente y causarán dificultades de liquidez. Pero también es muy difícil reducir los precios porque los costes actuales de implementación de un proyecto son muy altos: gastos de capital, tipos de interés, costes de materiales de construcción y, sobre todo, costes de uso del suelo, evaluados actualmente a precios de mercado", afirmó.
Al comentar sobre la tendencia de los apartamentos este año, el Sr. Quyet dijo que los precios de los apartamentos se estabilizarán en los mercados de Ciudad Ho Chi Minh y Hanoi. Sin embargo, este año, los precios de los apartamentos en las provincias, especialmente en las provincias industrialmente desarrolladas, tendrán un avance en la liquidez porque los precios son bastante razonables en las provincias.
El experto en bienes raíces, Nguyen Anh Que, explicó que en el período 2020-2024, la oferta de apartamentos es limitada debido a muchas dificultades en los procedimientos de inversión, lo que provoca fuertes aumentos de precios. Sin embargo, todo tiene un ciclo y la ley de la oferta y la demanda, por lo que cuando los precios suben demasiado, el mercado se ajustará.
Según él, los precios de los apartamentos en Hanoi alcanzaron su punto máximo en octubre de 2024, tanto en términos de volumen de transacciones como de precios de venta. Desde noviembre de 2024, el mercado ha mostrado signos de reversión, los inversores han comenzado a reducir los precios, el volumen de transacciones ha disminuido y la confianza en el aumento continuo de los precios de los apartamentos casi ha desaparecido.
Para 2025 se habrán mejorado los procedimientos de inversión y habrá aumentado la oferta de viviendas, incluidas las sociales. Con una nueva oferta de más de 10.000 apartamentos en zonas como Dong Anh, Me Linh, Thanh Tri, Nam Tu Liem y varios otros distritos, la gente tendrá más opciones.
Por lo tanto, este año, se espera que el precio de venta de nuevos apartamentos comerciales disminuya entre un 5 y un 10% en comparación con 2024. Para 2026, la disminución podría alcanzar el 10-15%, y el pico de nueva oferta en 2027 podría hacer que los precios disminuyan entre un 20 y un 30%, especialmente en las áreas del cinturón 3.5.
De acuerdo con esto, el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), pronostica que este año la oferta de viviendas seguirá creciendo, principalmente gracias a las metrópolis suburbanas. Se estima que la oferta inmobiliaria en Hanoi y ciudades satélite alcanzará unos 37.000 productos, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh y sus suburbios alcanzará unos 18.000 productos. La oferta de inmuebles residenciales reduce la diferenciación regional.
La estructura de oferta sigue siendo principalmente de productos de lujo y de alta gama. Sin embargo, la oferta del segmento asequible mejorará más claramente gracias al aumento de los proyectos de vivienda social.
Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-gia-chung-cu-trong-nam-nay-20250201202144681.htm
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